来源：反观
几场秋雨落下，北京的暑气渐消。雾霾如期而至，带着白色口罩的年轻人在这座城市川流。浓重的霾让小李看不清对面的高楼，这种不确定感让他愈发焦虑。
焦虑始于9月30号，北京出台楼市调控新政。购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房家庭，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
新政如同一个突如其来的客人，打破了派对气氛的平衡，引起了各方的警觉和观望。在这个敏感的时间点上，买家、卖家、中介都不敢轻举妄动，刚需、投资客分别有各自的焦虑。充斥于当下楼市的，是一种纠结感，是各方心理的博弈和耐性的较量。
调控的威力已开始显现
刚需不幸中枪
按理说，小李夫妇属于典型的“别人家的孩子”。从南方小城考入北京高校，毕业两年成了IT白领，拿到了北京户口，两人加起来有三万多的月收入。
婚事将近，双方父母都不忍心再看他们住狭小逼仄的出租屋。卖了家乡空余的房子，又找亲戚接济，东拼西凑了100万供他们在北京买房。
当然，这只是首付款。他们看上了回龙观一套300多万的二手房，按原先30%的贷款比例，首付勉强填上。之后的生活，就要靠这两个工薪家庭长大的孩子自己经营了。除去每月一万五的还款，他们的工资足够在北京过还算体面的生活。
九月中下旬，他们与房屋业主签订了合同，依照惯例，合同里定了5万元的违约金。之后，排号、过户、交税都在计划之中。但新政一出，小李立马慌了。这意味着他的首付金额抬升了近20万。
20万，对于初入社会，成长与小城市工薪家庭的夫妻来说，实在无力弥补。况且为了凑够一百万的首付，双方父母早已透支了钱袋。他无法补上20万的窟窿，更不想白白付给业主五万元违约金，虽说签了合同就具备法律效力，但客观情况确实已不允许他履行合同。
“真的不容易，我理解他们。”作为业内资深的房产律师，胡文友经手过大量因政策变更导致的房屋弃购案例。930新政出台之后，胡律师已经接待了近二十位准备弃购房屋的客户，小李便是第一个来咨询的。
抱着试一试的想法，小李曾去找业主沟通，希望能取消合同。但业主的态度很明确：不同意。“这其实也可以理解，他也怕房价跌啊，”胡律师说。
如小李这样的退房者不胜枚举，据《21世纪经济报道》记者了解，国庆节后，很多楼盘都接到了购房者的退款申请。某些楼盘甚至接到数十位已经交付定金或交完首付、签订了合同但尚未办理下来贷款客户的退款要求，涉及金额2亿-3亿元。
市场的情绪体现在数据上。十一长假期间，北京二手房的网签量明显低于前三个月的周末、节假日的交易量。国庆节后三个工作日，二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套，明显不如此前每日千套以上的表现。
新房也遭遇了同样的尴尬。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上旬，北京全市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌了68.7%，与去年10月份同期相比则下降了45.8%。
另据58同城、赶集网和安居客的调查报告预计，房价在成交量下调1-2个月后，会出现明显松动的可能性。特别是当下楼市的投资需求比例高的情况下，投资者可能会快速售出已有房产获利。
那么，房价真的会跌吗？
短期投资客计划撤出
“我从08年开始做这行，从来没见房价真正跌过”，从事房产中介的孙先生用不容置喙的语气告诉我。事实也的确如此，中国的商品房自出现之日起，就一路高歌猛进，在近二十年的时间里担当着国民经济的支柱。特别是在2008年央行开闸放水之后，房价以倾盆之势淹没了实体经济的良田，也一次次冲破了民众对于房价下跌的预判。调控成“空调”，便是对以往数次稳房价政策最生动的诠释。
十年来，中国房地产市场经历了三次大调控。08年，“国13条”出炉，当时市场的反应是量价齐跌因此下半年宏观调控转向，而后09年楼市复苏，继续大涨；10年到11年，政府先后出台“限购令”和“新国八条”，这在当时被称为史上最严的房地产调控政策，短期内成交量同比迅速回落，价格涨幅持续下滑，但之后高价地王再现，房价再创新高；13年，“国五条”明确房地产调控不放松，各地继续严格执行限购，但效果持续不到一年，房价便再次飙升，直至历史最高点。
历史经验一次次巩固着人们对“房价永远涨”的信心，而历次调控只不过是必要的中场休息。
但财经主持人姚长盛察觉到这次政策与以往的不同之处——第一，多个城市几乎在同一时间出台调控，这是2010年以来规模最大的一次，但动作比2010年要整齐得多，这是一致行动；第二，这是唯一一次经济下行还没有结束的时候进行房地产调控，往年在经济不好的时候会启动房地产，但目前中国经济的L底可能会持续很长时间。“这次一定是中央要求的，资产泡沫不能再大了”，姚长盛说。
孙先生对这次政策的特殊性并没有太多察觉，他打开电脑，给我看近期的房价走势。总体趋稳，甚至有个别楼盘涨价。但孙先生无法反驳的是订单数量的减少，上个月这家门店签了20多个客户，而十月的上半月，只有寥寥5单。门店里也没有往日那样热火朝天，闲着的中介会有一搭没一搭的聊天，有的则在玩手机。
新政出台之后，孙先生就不断接到自己客户打来的电话，他们的焦虑从孙先生的手机中喷涌而出：“你说房价会跌吗？会不会有风险啊？”孙先生回答，“出门开车也有风险，你还开不开了？”
话虽如此，但这次调控对投资客的打击显而易见。在姚长盛看来，这次调控影响最大的地方是环京地区，原因很简单，在这里买房的多为投资。
因为北京的限购措施，很多没有北京户籍的购房者只得在北京周边的燕郊、大厂、固安等地购房。一般情况下，这些购房者依然会选择租房住在北京本地，环京的房产只用于保值或投资。新政一出，带来的不仅仅是首付额度的提高，最重要的是，它带来了房价下行的预期，而没有哪位投资客愿意高点买入。
目前，环京地区的二手房业主看不到涨价空间，纷纷出手卖房，燕郊的二手房挂牌量呈现上升趋势。链家数据显示，9月30日挂牌量为9000套，一夜之后的10月1日增加至9145套，10月7日的挂牌量为9676套。
“预期改变了，大家（买房的）速度慢下来了，慢慢带动价格会稍微稳下来。”姚长盛对房地产新政的效果抱持乐观态度。
各方博弈
没有人敢赌房价真的下跌
“现在就是买家卖家互相博弈的一个时间段”，多年的房地产报道经验培养了姚长盛敏锐的市场嗅觉。在他看来，当一项政策出台后，市场的反应并不会如大多数人想象中迅疾猛烈，它是一个相互试探、相互博弈、比拼耐力的过程。
买方和卖方总会有一个先绷不住。亚洲金融危机之际的香港，就是因为卖方先泄了气，“一旦卖家有一个开始卖，就会带动第二个，慢慢就会形成抛售的一个潮，当时（香港房价）下降了60%多”，姚长盛回忆道。
市场一旦形成抛售潮，恐惧就如同硫酸侵蚀每一个房屋持有者。胡律师记忆中最有钱的一个客户，曾在几年前按合同退掉了一套20%违约金的房子，“就是怕跌的比违约金还多”。那套房子的原价是1000万，他最终赔付业主200万。
大陆不同于香港，姚长盛之所以说“价格会稳下来”，是源于他对中国房地产市场性质的认知。“它并不是完全市场化的”，市场若出现大幅下跌，政府一定会像当下一样，采取措施稳定房价。
但这也要取决于政府的后续政策，姚长盛预测，接下来政府将着力收紧信贷，力求不让太多的银行贷款流入楼市，“不收紧的话前面说的话白说”。
“我们的政策是为了确保金融稳定和控制金融风险，不是为了简单的挤房地产泡沫”，姚长盛分析道。孙先生也有相似的观点，且更多得体现在“长远看，房价不会跌”的论断上。现在找他咨询的短期炒房客明显减少了，但刚需或计划长期持有的投资者依然抱有购房的打算。
过往的调控经历就像一次次喊“狼来了”的孩子，喊到现在没人相信了。刚需们相信房价未来依然会维持涨势，很多用于自助的购房者利用当下的观望期多看几套房子，同时他们也在密切注意着市场的风吹草动，他们像一群饥饿的猎豹，时刻保持警惕，时刻心怀焦虑。
但小李的焦虑感没有之前那么严重了，因为胡律师告诉他，这种情况属于情事变更，即政策发生了变化，可以变更或者取消合同，不用交违约金。现在，小李准备再去找业主协商，把合同取消之后，他就要继续看房了，找一套付得起首付的房子，尽快买下来。
“为什么不等等看，万一过段时间便宜了？”
“没有人，没有人敢赌房价真的下跌”，姚长盛说。
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