从十一期间21城的连续调控政策出台，到广州、深圳、南京、成都、合肥、东莞等城市的调控升级，再到上交所和深交所对房企的直接融资收紧，行政干预力度加大。
● 2016年10月，70大中城市房价指数点评
10月份70个大中城市中一、二线城市房地产市场明显降温，房价指数环比涨幅快速回落。
10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点；二手房市场成交价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月份回落2.9和1.1个百分点；
三线城市房价较为稳定。
投资方向：
● 一线、核心二线城市：投资重点可考虑存量市场，从中寻求机会
目前国家的主基调以“稳”为主，要稳定整体市场就要首先稳定一线和核心二线城市。所以国家不允许一线和核心二线城市的房价再有大幅的震荡，后期一线和核心二线的市场将会在合理的区间内小幅震荡，房价、地价并不会有明显的回落。
一线和核心二线城市土地供应端调控的升级，如深圳“控地价、限房价、竞人才住房面积”；多城市则为“竞房价、竞配建、竞保障、只能用自有资金购买土地“等，招拍挂市场拿地竞争与风险加大；同时一线和核心二线城市新增供应稀缺，但存量市场规模较大，建议企业可以考虑存量市场，从中寻求投资和发展机会。
● 普通二线城市：建议把握城市供地节奏，踩准市场周期，寻求投资机会
本轮普通二线城市表现突出，多个城市量价齐升，其中长沙、无锡、青岛、西安表现较为突出。
虽然近两个月普通二线城市表现抢眼，但是市场热度能否持续？以长沙为例，简单分析。
首先回顾下长沙近两年的市场情况。
图:3：2015年1月至2016年10月长沙商品住宅供求量价走势（万㎡、元/㎡）
图4：2015年至2016年10月长沙商品住宅存量及去化周期走势（万㎡、月）
从2015年1月开始到今年8月，长沙成交量价基本保持稳定。2016年9月开始，成交量价大幅攀升；市场存量方面，由于供应的减少，成交量的攀升，长沙近几个月市场存量大幅降低，去化周期降至6个月以内。但市场整体库存依旧高于1000万平方米。
长沙、武汉同属中部省会城市，并且相隔不远，从近两年成交量可看出两个城市市场趋同性较高，长沙楼市的回暖多受武汉市场带动。
图5：2015年至2016年10月长沙、武汉商品住宅成交量比对（万㎡）
从长沙近两个月市场成交结构可以明显看出，成交主要集中90-120㎡、120-140㎡面积段户型，长沙的需要主要为首改和再改客群，而投资需求并不明显。
与武汉相比，长沙并不属于典型的人口吸纳型城市，前期的改善需求一旦释放完毕，后续就将会进入蓄水期，需求会慢慢减少，需要谨慎后期的供求关系。
普通二线城市此次市场的上扬，多归功于整体市场的带动。这种市场的上行是阶段性的，不可持续的。短期来看利好市场，但中长期一定要关注城市的供地节奏。
所以企业对普通二线的投资，应当把握城市供地节奏，抓住机会，踩准周期。
三四线城市中，需要分为两种类来看，环一线城市及普通三四线城市。
● 环一线城市：需要把握市场周期
环一线城市今年以来承接一线城市热度明显，市场的销量和价格均高于其他三四线城市，市场相对健康。但随着一线城市市场的被迫降温，外溢需求逐渐收缩，同时环一线城市调控政策陆续出台，环一线城市市场开始被强行压制。企业在该类城市投资，需要把握市场周期。
● 普通三四线城市：建议持观望态度
普通三四线城市由于目前市场存量压力依旧较大，建议企业暂时保持观望态度。
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