2016年，面对房地产的变局，风云激荡的变化正在发生。全国地王频生，各城市在去库存的背景下，不断刺激需求，一线城市“冲高峰”、二线城市“追涨幅”、三四线城市加大“去库存”，楼市呈现了前所未有的火热。“930”新政后，市场需求产生分化，全国楼市成交量呈现大面积下滑，房地产市场受到抑制。在此，对全年房地产行业发展整体形势做回顾和盘点。
关键词一：并购
事件：企业并购整合加剧
经历过高速发展时期，房地产行业也进入整合调整阶段。过今年以来，行业比较吸引眼球的有：恒大收购万科14.07%股权、中海并购中信地产、保利收购中航地产、绿地收购协信40%股权、融创收购融科、融创收购金科16.96%股权、恒大收购嘉凯城 52.78%股权然后又卖给融创、万科并购印力 96.55%股权、中民投收购亿达53.02%股权等等。这是行业市场的调整，这种特征也将在今后的道路上继续呈现。
点评：楼市深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购，而大型品牌房企会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，房地产行业的马太效应将日益加剧。
关键词二：公积金政策
事件：公积金存款利率升至1.5%
过完春节不久，央行、住建部、财政部即印发了《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》规定：自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和3个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
调整前：职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款(0.35%)和三个月定期存款基准利率(1.10%)计息;
调整后：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率(1.50%)执行。
4月，国务院发布《关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》，要求从2016年5月1日起两年内，各地区应严格执行有关规定，凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。2016年度住房公积金月缴存额上限为5102元，职工和单位月缴存额上限均为2551元。而2015年住房公积金的月缴存额上限为4654元，相比之下，本年度提高了448元。
点评：公积金新政有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益，也有利于简化合并住房公积金存款利率档次，符合利率市场化改革的总体方向。
关键词三：营改增
事件：二手房交易营改增落定
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。
5月1日开始的扩围与以往有所不同，首次涉及自然人缴纳增值税征管，主要是个人二手房交易。按规定，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。也有专家表示，一旦建筑与房地产行业纳入“营改增”，购买厂房可以获得增值税专用发票用于进项税抵扣，房价中不再含有营业税，而包含的增值税无需计入企业成本。
点评：新政意味着，过渡期二手房交易“营改增”完全平移了现行二手房交易的营业税政策。此前，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业尚未全面纳入“营改增”。因此，全面推开“营改增”将对这四大行业产生较大影响。房地产行业户数众多、业务形态丰富、利益调整复杂，尤其是房地产业和金融业的增值税制度设计是国际难题。房企普遍认为，“营改增”是大势所趋，总体来看肯定是会减轻企业税负。不过具体效果还要在实施的过程中才能体现出来。
关键词四：万宝之争
事件：万科宝能“宫斗大戏”
“万科之争”围绕对万科控制权的争夺，从宝能系、华润到以王石为首的万科管理层，上演了一部波谲云诡的商斗大片。
2015年12月18日，万科为应对“野蛮人”宝能的破门而入，使出了临时停牌的大招。这一天，也意味着“万宝之争”的正式开打！紧接着，万科领袖王石明确表态“不欢迎”宝能，主要理由是：“宝能系”信用不够，会毁掉万科。
宝能一路紧握“相信市场力量”的底牌前行。毫不夸张地说，这可能是中国企业界历史上最有看点的一场商战。期间经历了原大股东华润少量增持、安邦保险入场“搅局”，从万宝之争到万宝华混战，这场风云诡谲的战争已历时一年多，也吸引了大量的关注度和舆论聚焦。
点评：经历了一年多的你来我往，万科事件早已注定将成为中国资本市场的典型案例，无疑会起到促进中国企业治理结构完善的作用。有人说，万科争夺战各种法律问题已经浮出水面，这是完善中国资本市场“游戏规则”的契机。这场无硝烟的战争也凸显出中国资本市场与公司治理的法规空白以及长期掩盖的监管漏洞。
这也让人想起一件往事：乔布斯创办了苹果，但被人赶跑了，但这位真英雄按资本的规则最终还是杀回来了透过复杂纷纭的资本争斗，从另一个角度观察，这也是我国房地产业大变局的缩影，我们仍拭目以待。
关键词五：街区制
事件：国家提出要求——原则上不再建设封闭住宅小区
今年2月20日，国务院印发《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出要求：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”据悉，《意见》的出台，这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件，它勾画了十三五乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。
文件也表述了此举的主要原因。中国目前正经历着“城市病”：城市建设盲目追求规模扩张，节约集约程度不高；依法治理城市力度不够，违法建设、大拆大建问题突出，公共产品和服务供给不足，环境污染、交通拥堵等“城市病”蔓延加重。而街区制有望协助解决我国日益凸显的城市病。
点评：从国外发达国家经验看，比如在欧美等国家，拆掉围墙的街区制正是破解城市拥堵的良药。为应对交通拥堵难题，不少国家正是通过发展小街区，畅通城市毛细血管，使城市路网稠密，四通八达，从而达到“治堵”的目的。从另一方面，推广街区制带来的更多公共空间，将让更多的城市居民告别冷漠的围墙，给整个社区带来生活气息，逐步建立熟人社会。
但是，困难重重也是现实。顶层设计之后，需要的是大量细节处理的精准和智慧，而细节决定成败。对所有城市管理者来说，这都是一个极高的标准与自我要求，但也是社会治理精细化的具体实践。新制度串起城市管理的创新、精细化、共建共享等关键词，才能不避繁琐，不惧矛盾，将城市管理的实现过程，服务于人的全面发展。
关键词六：房屋租赁市场
事件：国家发文提倡鼓励发展住房租赁市场
国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确表示鼓励发展住房租赁企业，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
该政策为住房租赁企业带来诸多直接利好。根据意见，国家将对提供住房租赁的公司和个人提供税收优惠。而税收优惠将对住房租赁企业产生直接的扶持作用。纵观国外，在住房租赁市场比较成熟的国家，专业租赁企业提供房源占比大概是30%，我国的这个数据只有10%。相信只要有政策支持，住房租赁企业就能拓宽发展空间。
点评：从发达国家的经验来看，住房租赁市场一直是住房市场的重要组成部分。美国、日本、德国、英国的住房租赁市场占整体市场的比例长期以来都维持在30%以上，在我国城镇居民住房中，租赁市场仍然存在巨大的发展空间。
但从客观上看，我国发展住房租赁要解决明显存在的“痛点”，即还原租赁的公共品属性、打造低租金环境和租赁房与产权房供应的同质性。比如在租赁市场供给主体上，政府公租和机构租赁必须要占到一定份额，但目前我国公租占比很低，企业更无积极性。当然，在落实中，还要提高租赁房屋的“适居性”，制定租赁房屋的评估标准，让租房和买房住一样舒适。这尚需要政府相关部门加强对租赁行业的管理，并且净化中介服务环境，激发企业活力。
关键词七：新政
事件：国庆七天19个城市发布楼市调控政策
在2016年前三季度，全国一、二线城市楼市的迅猛上涨让许多人“措手不及”，而楼市的过热也迎来了政策的调控。2016年9月30日晚间至10月6日，短短7天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州等19个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。业内人士分析称，石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，仍有出台限购政策的可能。2010年至今，中国楼市从限购到取消限购再到重回限购，在政策上已走过一个来回。高峰时，全国有46个城市实施限购政策，后陆续取消限购，只剩下北上广深和三亚维持限购。随着楼市的降温，资金往哪儿去，又成为新的焦点。
点评：调控年年有，今年十一很活跃。这场波澜壮阔的房地产调控，是在当前房地产全民狂热时代，突然浇下一盆冷水，而避免了一次像2015年股灾那样的悲剧。调控的目标是保护行业长期健康发展，毕竟，极度泡沫和民众极度疯狂，最终可能会导致崩盘。据事后观察，调控也逐步显现出成效。
关键词八：炒房客
事件：炒房年年有，今年炒房更火爆
2016年，中国多城房价经历了惊险刺激的上涨历程，其中，炒房客功不可没。从一线城市，到四小龙，再到郑州、成都等热点二线城市，都有炒房客的身影，其所到之处，房价飞涨，市民恐慌，楼市供需结构严重失衡。“现在是房价上涨速度最快的时期，也是投资环境最好的时期，政策层面的限制较少，一套房屋投资收益居高不下”，炒房客大多怀有这样的想法。为进一步打击炒房客，抑制投资投机性需求，全国多地地纷纷出台差别化信贷政策，加大楼市调控力度，给了炒房客致命一击，以期让楼市走向更加稳定的平稳发展期。
点评：房价上涨，炒房客赚的盆满钵满，但这毕竟不是良性的可持续的模式。炒房杠杆越大，风险也越大，房价一旦下跌，资金随时可能全线崩溃。杠杆有风险，炒房需谨慎。
关键词九：创新转型
事件：转型发展被热议
创新转型依然是房地产行业发展的主线之一。2016年地产领域的创新，可以归纳为三个“房地产+”：
首先是“房地产+人文”。核心是针对消费升级需求，提供“硬件+软件”的服务，从提供“房子”到提供“生活方式”；
其次是“房地产+科技”。比如借用大数据帮助销售，通过打造智慧社区制造能和人互动的房子，用客户大数据指导产品、营销、服务等经营行为。让房地产插上科技的翅膀。
最后是“房地产+金融”。目前房企在拿地融资、工程款、前期认筹、首付、按揭等各个环节存在痛点。移动互联网背景下，地产各类场景和交易环节信息和数据沉淀，为地产企业、供应商、购房者和持有房产的小业主服务的“新金融”，对房企转型也将有重要影响。
点评：从行业自身发展轨迹看，我国房地产业发展与其他国家不同，早期的房地产业有跑马圈地的特点，现在随着市场投机性购房者在调控作用下的淡化，购买群体逐步转向以自住型和改善型需求为主，这种格局促使房地产企业调整战略。从产业大环境看，所有传统行业都被互联网“搅局”了，房地产行业也在主动寻求转型以应对产业转型。至于如何更好+互联网，如何转型升级，房地产开发企业还有很长的路要走。
产权制度设计、中介市场、地价房价、税改等关键词也同样备受关注，这已然是房地产行业的常态。综合来看，2016年整体上市场风云变幻，政策频发声，而从年尾的行业表现看，政策层面逐步走向以保稳定为主，从国家到民众，都有着一个朴素的愿望：安居乐业、住有所居，同时也防止市场大起大落、市场动荡。实现这一目标，还有很长的路要走，且行且思。
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