7月14号，亚洲最大的工业及物流设施地产商普洛斯（GLP）宣布将选择中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易，交易总价约116亿美元（160亿新加坡元，790亿人民币），普洛斯将从新加坡交易所退市。
众人哄抢的香饽饽，最后花落万科等4家企业
参与此次收购的中国财团由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银和普洛斯管理层组成，本次财团占股比例如下：
表：中国财团占股比例
万科为此次收购财团的最大股东，同时也是唯一一家房地产开发商。
值的注意的一点是：中国财团的占股比例非常均衡，万科、厚朴投资、高瓴资本及普洛斯管理层的占股比例相差在2%以内，连占股最小的中银也有15%。占股比例的均衡，更能发挥多属性股东各自的优势。
截至2017年3月31日，普洛斯的业务发展到中国、日本、美国和巴西的近120个主要城市，拥有并管理约 5492 万平方米的物流基础设施，管理价值近400亿美元的物流资产。在中国国内物流地产中，普洛斯市场份额占比第一，达55%；拥有园区252个，分布在38个主要城市，物业总面积2870万方。在日本和巴西，普洛斯的市场份额均排名第一；在美国，排名第二。
表：普洛斯在四个国家市场份额排名
作为物流地产行业龙头公司，庞然大物；此次收购吸引了无数投资者的前来。除了此次成功收购到的万科等四家企业和普洛斯管理层，还有众多未能成功进入到收购中的企业。
2快速抢占蓝海市场
■ ■ 可能性一：扩张速度从“跑”到“飞”，行业排名跃升 “龙头第一”
阶段一：提出物流地产发展战略。早在2014年6月，万科就提出了物流地产发展战略，争取3-5年做到行业领先。今年正好是3年期限到达之时。为了实现这一目标，万科将采取创新的管理措施，包括采用事业合伙人制，与国际领先机构进行各个层次的合作，采用投资、合作、加盟、采购等多种方式整合资源。那时万科物流地产业务放在地产事业部，还没有成立独立的公司。
阶段二：成立独立公司，引入战略投资者。在2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产公司，并引入战略投资者黑石集团。黑石集团是全球著名的财务投资者，善于通过收购方式进行扩张。此次收购，正好展现了黑石集团的扩张风格。同年同月，万科首次于公告中披露新增物流地产项目用地情况，在武汉和贵阳拿了两块地，总建筑面积17.7万方。
阶段三：收购普洛斯，成为行业龙头。从2015年6月5号公司首次于公告中披露新增物流地产项目用地情况以来，万科物流地产先后在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、杭州、成都、北京、宁波、天津、南京、广州、合肥、中山、西安、嘉兴等16个城市获取20个物流地产项目，共计建筑面积145.66万方。从15年拿下7个项目，16年拿下10个项目，到今年拿了3个项目并收购物流地产的绝对龙头公司普洛斯，万科物流地产的扩张进程非常的快。
此次收购，不仅从扩张速度上实现了飞跃，还将使得万科获得物流地产龙头的地位。
表：万科物流地产列表（单位：万方）
■ ■ 可能性二：缩短投资回报期，实现快速扩张
万科物流地产的收入来源主要靠租金，整体的投资周期相对较长。普洛斯的收购，将会帮助万科实现缩短投资回报期。普洛斯借助REITS金融工具实现了资金的快速回笼，并成功运用现有的所有业务，拥有多年的操作经验，是行业中的典范。2016年，普洛斯的基金管理规模达350亿美元，管理费达1.5亿美元。
普洛斯REITs的操作步骤如下：
1.基金管理部门首先根据客户需求，为客户定制物流地产方案，并向物业开发部门注资建设物业。
2.物业开发部门在项目完工后，交由管理部门招租和管理，由于为客户定制开发，此时物业出租率通常已达到60%左右。
3.物业管理部门通过进一步招租和服务，使物业出租率达到90%以上、租金回报率达到 7%以上的稳定运营状态后，将其再次转回基金管理部门。
4.基金管理部门通过以未来的租金收入作为资产进行证券化，打包出售后回笼资金，再进行新一轮的项目投资。
图：物业与资金的闭环
本次收购也符合亿翰提出的B2G模型，想要进一步了解，请点击下方链接~
致房企函之十五： 2000年以来，美国因素主导中国房地产业的三轮巨变！
悄悄告诉你，其实三年前亿翰就研究过普洛斯，想要进一步了解，请再次点击下方链接~
【地产游学之六十二】物流地产界的爱马仕-Gross Logistics Properties
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