— 1-9月中国典型房企销售金额TOP200 —
备注：
1、时间：为2017年度，数据统计截止至9月30日；
2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；
3、物业属性：以企业可售型物业为主；
4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；
5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。
— 1-9月中国典型房企销售面积TOP200 —
备注：
1、时间：为2017年度，数据统计截止至9月30日；
2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；
3、物业属性：以企业可售型物业为主；
4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；
5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。
榜单解读
一、TOP10门槛值已破千亿
规模越大增长越快
2017年9月份，TOP10门槛值首次突破千亿，同比增幅27%。整体来看，TOP3门槛值同比增长63.4%，TOP20门槛值同比增长38.3%，TOP100门槛值同比增长11.7%，企业排名上升的过程中，整个上升路径愈发陡峭。
从行业集中来看，当前复杂多变的行业背景下，大型房企发挥了更强的适应能力。房企TOP200销售额占据行业销售额60%左右，相当于前200的房企占据了全国60%的市场份额。
表：2017年9月各梯队门槛值（单位：亿元）
图表：2013-2017年9月集中度变化
二、动作越大、业绩越高
企业进入业绩释放期
从房企单月销售业绩来看，9月份房企销售业绩优于8月份。其中，TOP10房企销售维持稳定，环比上升14.0%，TOP11-20房企销售环比15.5%，受益于9月份旺盛需求，各个梯队业绩环比增幅较为接近，环比增幅最高值与最低值相差不到2%。
表：2017年9月各梯队单月业绩（单位：亿元）
2017年4季度集中放量，多数房企在9月份抢夺业绩。9月份，共计有16家房企单月业绩超百亿。
融创：9月份单月销售业绩430亿，8月份单月销售业绩305亿，2017年已完成销售金额2044亿，全年朝着3千亿目标迈进。
鲁能：9月份单月销售业绩126亿，环比增加776%，环比变动值最高。单月销售的业绩与其营销力度有关，鲁能充分运用大营销体系优势，接连举办滨海新品发布活动，同时发布“5S客户服务体系”，产品和服务方面不断创新，吸引众多购房者。
表：2017年9月单月业绩排名（单位：亿元）
由于企业良好的业绩表现，各个行业巨头也纷纷上调2017年企业业绩目标，碧桂园2017年目标从4000亿上调到5000亿，整整上调1千亿。
表：中期业绩会上全年目标调整的企业（单位：亿元）
除了2017年当年目标的调整，多个企业也在积极上调中长期目标，业绩千亿几乎成了中长期目标的最低要求。
三、积极制定新一轮战略目标
千亿成为发展底线
2017年，相当一部分房企纷纷公布未来3-5年的销售目标。诸多中小房企也纷纷抛出了千亿目标，体现出对规模的极大渴求。
表：房企普遍纷纷设立中长期目标，“千亿”是最大亮点
实现千亿目标必须有足够的货量、足够的土地储备，因此，房企仍在积极屯粮。截止2017年上半年，碧桂园土地储备已超2亿方，但目前拿地动作仍然积极；同样拿地积极的还有万科，主要增加中西部二线拿地，在一线城市与平安联合拿地成常态 ；而土地储备较为充足的恒大、融创（土地储备已超2亿方）拿地力度确有减缓。
较小规模企业则表现出更为积极和果敢的拿地态势，不断扩充存粮，加大土地投资力度、扩展拿地方式，除了招拍挂拿地，收并购方面也有较大动作，其中，福晟表现较为突出。
福晟：自2015年9月开始成立专职投资“飞虎队”，两年内在全国十多个城市签下70余个项目。两年内，签约的70余个项目总货值近6500亿，其中货值最多是深圳区域达3000多亿，土地面积最多是郑州区域达1.62万亩；两年内，签约70余个项目总占地1680万平米，建筑面积3800万平米，其中80%位于一二线城市，住宅占比80%以上，合作项目占90%以上。
依据亿翰智库的市场观察，投资策略需遵循“二八”法则，兼顾战略型和机会型投资，最大化实现土地储备的有效性。
致房企函之十六：
行业新占位：从助推器走向稳定器与产业载体！
亿翰智库·北京机构总经理·薛茜茜
● 前言：占位决定路径！
任何事物所处的占位，很多时候已经决定了它未来发展的路径。占据了好的位置，天时地利人和，无往不利；占错了位置，时机不对、环境不对、往往形势艰难。
把握了战略占位，才能理顺发展脉络，战略选择往往比战术执行的影响更为深远。
一、如何理解房地产行业的占位？
在我国特定的政治经济体制下，房地产行业作为经济领域的支柱产业，必然也是政治产业，不管是过去、现在还是未来，它必然与政策高度相关。
行业初始占位：经济发展的助推器，应政策利好，呈现爆发式增长
过去的20年，房地产行业的占位是经济发展的助推器。改革开放初期，我们需要高度自由的市场机制去最大化解决效率的问题，政策宽松甚至是鼓励，所以房地产行业能够迅速发展，一方面满足市场经济的繁荣，另一方面也确实解决了很多人的住房需求，我们有了如今如此庞大的市场规模，于是也就有了宇宙房企。
GDP增长需要这样具有爆发力且高关联的野蛮生长的房地产行业，他最快也最有效的解决了初始阶段发展的问题。
回到现在，重重的政策限制并不可怕，因为就以往的政策限制来看，总有一天会宽松，真正可怕的是行业自身占位的变化。占位变了，意味着原有意义上政策红利的消失，而现在改变似乎正在发生！
为什么现在的占位要变化？
就以往来看，没有一个国家和地区把房地产当作投资品发展能躲过房地产泡沫破裂的风险，“引火不烧身”最好的方式就是适时收手。
第一，从外部环境上看，全球经济缓慢复苏、中国一带一路顺利推进、人民币国际化势不可当·····外部环境基本稳定，没有人再去怀疑中国在世界政经格局中的影响力，在牵一发而动全身的经济全球化时代，没有人敢去掀起大规模的经济战争；
第二，从内部环境上看，供给侧改革、产业结构调整·、制造业有所回暖，在短期经济稳定的情况下，我们有更多的空间面对经济增长的内生性增长动力不足，新的引擎亟待培育的深层问题····
第三，从核心动因上看，我们的经济稳定依然需要地产，然而中等收入陷阱的跨越靠的绝对是高端制造业的崛起，产业结构的升级是我们的必由之路，即使它异常艰难，但并没有更好的选择。很遗憾的是，地产目前和实业的关系并不是特别友好，地产行业一方面集中了大量的人才、资金、技术等资源，另一方面，高企的房价带来了高额的商务成本、也抑制了新一代年轻人的梦想，从某种程度上也制约了实体经济的进一步发展。
【实体上、地产下，彼此构成了天平的两端。】
行业新的占位——从助推器走向稳定器与产业载体！
解决上述问题只有两种路径，第一，让地产适度抽血，真正的回归平稳，利润回归全行业平均利润水平，从而各类优质的生产要素有机会流向实业；第二，让地产适当补位，于产业进行深度结合，补位于城市发展。
【这意味着行业发展开始真正的换轨。】
第一、三个市场，三种策略，推动行业向【稳定器】转型
土地市场缓慢出清：行业集中度要提高，通过各类政策限制、淘汰落后产能、淘汰搅局者、淘汰投机者，行业集中度未来会进一步提升，土地市场真正到达出清状态，土地溢价率会回归平稳。
商品房市场去市场化：通过政策介入、限卖，增加持有年限、降低流动性；限购限售、严格限制市场进入者，让房子真正变回消费品而不是投资品，稳房价、逼转型。
租赁市场逐步建立：伴随着配套政策的出台，大量租赁住房以及保障性住房的供给，未来市场或有30%的供应是租赁住宅（公租房、人才公寓、长租公寓），这是长期的事情、是一定要做的事情、它一定程度上转变市场预期，它标志着市场结构的转型。
【再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”】
第二，新的政策风向，鼓励地产与产业深度结合，产业载体是历史使命
PPP项目资产证券化落地，实体经济补贴、扶贫科技补贴、鼓励发展特色小镇、定向降准、社保基金参与产业园区建设····一系列热点动态，给了地产另一种发展路径。虽然大家都知道实体难做，产业地产目前并没有真正完全清晰的盈利模式，但如果此前是政策给了地产行业一个迅速积累财富的机会，现在从某种程度上说，也到了真正反哺产业并伺机寻求产业化的一个契机，“先富带动后富”的觉悟要有，只有地产行业有这么多的资金、与产业和城市发展密切相关，这个历史使命地产业绕不开。
【现在是真正动了行业的奶酪，是选择捂着眼睛抱怨，还是积极的寻求出路？！】
二、如何应对行业占位的变化？
面对行业换轨，对应的是企业模式的重构
从B2C转变为B2C叠加B2G，
从资源开发转变为城市运营和资源经营。
对于企业而言，接下来有两种发展路径：
第一，传统开发类业务，规模厮杀到经营为王
自由竞争必然会导致生产和资本的集中，兼并收购趋势愈演愈烈，在这个阶段，没有规模是没有未来的，所以我们现阶段看重投融端和营销端，他能够帮助企业快速做大规模。
但是从长期来看，首先，当行业不在作为经济的助推器，周期性红利的机会将会一去不返，踩周期的价值弱化。相对平稳的市场环境下，价格有了天花板、利润真正会被卡死，企业真正开始向管理要价值。控成本、提效率、做产品、要品牌溢价，即使心有猛虎，也要细嗅蔷薇。
其次，存量经营的价值将会放大，未来核心一二线城市必然向东京、香港看齐，趁现在成本相对较低，能握在手里就握在手里，即使目前它产生不了巨大的现金流，但稀缺性决定了资产未来的价值，而且，REITS放开并不是一件特别遥远的事情。而现在看来，真正拥有强大资产运营能力的团队也不是特别多。
第二，关注新的增量市场——转型为产业集团
G端需要产业，政策的红利就会在产业，所以要去做产业。寄希望于产业地产的住宅销售只是发展的初级阶段，可伴随着未来住宅开发销售利润被拉平，未来真正的价值在产业培育、资本的价值，房企绝不仅仅应该是开发商的定位，它理应变成产业集团的概念。企业规模已经在被兼并的红线之上，跨界不再是不务正业，产业资源的整合会赋予地产业务新的增长动能。以地产为载体、充分整合各类生产资源，提供一体化的解决方案，这种盈利空间应该是多元的、稳定的和长期的。
从纵向上看，城市纵向深耕应该成为每个企业未来的重点，城市发展的后期在城市更新，城市更新会优先考虑综合实力（产业资源）较强的（类似于央企或者TOP30）企业、或是本地资源协调与整合能力较强的企业。所以，本土资源型人才将成为稀缺性资源，建议企业积极获取。
所以，未来房企的发展空间，第一看资源覆盖，看布局的广度和深度；第二看跨界能力，产业整合能力、跨界操作的能力，实业的、金融的、文化的，能统一操盘的才是大牛。
亿翰股份
中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
