备注：
1、时间：为2016年度，截止到9月30日；
2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；3、物业属性：以住宅为主的可售型物业；4、数据来源：亿翰智库、各企业公报等；5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。
1-9月中国典型房企销售面积TOP200
备注：
1、时间：为2016年度，截止到9月30日；2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；3、物业属性：以住宅为主的可售型物业；4、数据来源：亿翰智库、各企业公报等；
5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。
榜单解读观点一：得益于行情，企业业绩增幅60%以上2016年以来房地产行情持续向好，企业在快速去化的同时推高了各梯队排名的门槛值。TOP100门槛值103亿元，同比增加68%；TOP50房企的业绩门槛值224亿元，增幅接近一倍；TOP30房企的业绩门槛值303亿元，同比增加75%；TOP10的房企业绩增幅也达到70%。
表：各梯队门槛（亿元、%）
“金九”房地产市场异常火爆，房企9月份业绩整体出现大幅上升，2016年1-9月销售金额同比2015年同期至少保持60%的增速。
■ TOP10房企业绩同比增幅达59%，继续保持快速增长态势。恒大9月单月销售金额475亿元，同比增长超3倍（2015年9月合同销售金额为112.2亿元）。一个月比一个月疯狂，稳超万科200亿元；■ TOP30房企业绩同比增加73%，环比增加20%。在该梯队中表现最为抢眼是企业是鲁能、中南建设和荣盛发展，单月均实现销售业绩的大幅提升。
■ TOP50的企业，业绩同比增幅达到70%，环比增幅20%，无论是同比还是环比均有较大幅度提升。最为典型的就是蓝光、融侨和升龙，9月单月蓝光销售金额42亿元，前9月累计销售金额254亿元，同比2015年的122亿元增加2倍有余，实力不可小觑。
■ TOP100房企，业绩普遍上涨88%。2016年1-9月，房企销售业绩均有不同程度的提升，但强者恒强的格局依然持续。
表：各梯队业绩表现
“分类调控”继续深化，热点城市政策收紧趋势蔓延。中央5月份通过权威人士讲话提出“降杠杆、房地产泡沫”、7月份提出“抑制资产泡沫”、9月份官媒《金融时报》提出“谨防楼市风险”等。诸多论调和政策都在预示——行业马上进入调整期！虽然短期的政策收紧并不会直接扭转市场走势，我们也要清晰的看到，从去年330以来，行情已经持续上行18个月（也就是需求持续释放了18个月），后续的需求能否续力是需要慎重考虑的。
在此背景下，诸多房企进入抢收模式，几个企业值得重点关注。恒大：打响抢收第一枪！今年7月份的时候已经开始集中清理库存产品，各区域拥有很高的定价权，理论上1-9折随便卖。8月下旬，又提前进入秋收节奏！8月最后一个周末七盘齐开，两天销售超70亿；9月首个周末，再次连开七盘，热销67亿。营销推广上打出“全国楼盘82折“口号，并且在央视多个频道黄金时段进行广告轰炸。全国售楼处基本进入无休模式，半夜22点后仍有业务员在闹市派单拓客！
碧桂园：8月下旬，碧桂园下达了“金九银十”去库存令，推“光盘行动”，全国项目连续促销一个月，最高优惠可达到75折！城市公司表现也非常亮眼，为了抢收 “金九”，从9月15日开始，碧桂园在广州搭建的奇幻月宫正式开放，将七大楼盘贯穿于活动中，3天接待人数超7万，中秋营销成效显著！碧桂园全民营销平台作用也十分突出，旗下凤凰通成为公司业绩的重大推手，上线至今，凤凰通注册人数超过200万人，涵盖楼盘逾450个，产生业绩500亿元，当之无愧成为业内用户最多、业绩最大、覆盖最广的全民营销平台。碧桂园使出洪荒之力，业绩迎来爆发，目前公司货量依然充裕，有望在今年迈入3000亿阵营。
观点三：南北双融，都非“孔融”
南融信：
精挑细选，深耕长三角。今年重点投资的上海、杭州、福州和厦门今年市场行情都十分良好，城市未来发展也前景无限。截至2016年6月30日，公司土储超过900万方，平均成本仅为6000元，并且逾60%的货值位于长江三角洲的核心城市，尤其是上海和杭州，城市基本面极佳，使得公司未来业绩的持续释放值得期待！ 上半年，融信在土地市场表现亮眼，6个月新增10个项目，总建面高达260万平米，土地总成本约154亿元，占上半年销售金额的比例高达117%。公司正通过极强的融资能力，步入规模突破的快车道。
前瞻性布局，踏准杭州城市爆发节奏。公司今年连续获取杭州的8个项目，随后杭州市场就不断上扬，彰显出布局的前瞻性。8月，公司在激烈的竞争中获取静安一地块，将因此树立标杆，持续受益于上海地区经济和市场的繁荣。融信在我国区域经济最为发达的长三角不断深耕，今年获取的众多地块将成为17年业绩爆发的重要铺垫，并为持续快速发展打下根基！北融创：
买买买，收并购和招拍挂两手一起抓！
首先在收并购上继续突破！除了单项目收购之外，也开始收购企业及资产包。9月18日花了138亿元收购了融科智地，入账土储730万平方米，随后21日又斥资40亿元入股金科地产，持股16.96%成为金科第二大股东。
其次是招拍挂，尽管6月28日孙宏斌曾表示暂停在公开市场拿地，以防风险为主，但其实融创是不可能耐得住寂寞！8月份融创在土地市场再次开启扫货模式，单月在11各城市，累计抢地290万方，耗资319亿，而且新进入青岛、南宁、厦门、绍兴几个城市！另外值得关注的是，融创今年拿地主战场是在二线城市，一线城市仅上海有招拍挂土地入账，但融创今年通过收并购的方式在一线城市。
丰富的土地储备成为融创业绩持续爆发的保障！按照融创截至今年中期的3776万方土地储备保守计算，总可售货值约6500亿，而年初的时候只有4400亿。
观点四：“供给侧”助力鲁能破双记录——挺进20&单月破百最快的黑马！曾经一度低调的鲁能近两年再次强势爆发，2015年220亿，2016年前三季度465.7亿，提前完成年初的400亿目标，全年破600亿基本无忧！
七盘齐开，单月破百亿。鲁能也成为继万科、恒大、碧桂园、中海等房企，第10个实现单月销售业绩破百亿的房企。在排行榜上，鲁能已经稳稳的进入TOP20之列，在国企中，也仅次于绿地、保利、中海等。
9月份新开七盘，盘盘飘红。17日，济南鲁能泰山7号开盘2.5小时，1300余套房源首开即售罄，销售金额约12亿元；同是17日，成都鲁能城二期开盘，585套房源当日售出467套，销售金额约5.02亿元；19日，天津鲁能泰山7号开盘，400套房源当天售罄，销售金额约10.7亿元……
表：2016年各房企单月业绩破百亿次数
2016年以来恒大表现强势，销售业绩直逼万科，恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元，许老板更是调整全年销售业绩目标至3000亿元。1-9月恒大累计销售金额为2805.6亿元，超万科195.4亿元，已经实现超越。
同时，恒大战略也愈加清晰，着力发展地产业务，在二级市场上动作频繁：2016年8月8日至15日，大量买入万科地产股份，成为万科第三大股东。并且，恒大有意砍掉盈利情况不佳并且与房地产相关性较弱的粮油、乳制品及矿泉水业务，实现“瘦身”，更专注于房地产业务的发展。恒大2016年年度销售业绩或将坐稳中国地产业头把交椅。
碧桂园：对恒大说“明年老大我来当”
2016年上半年碧桂园销售额达1250.7亿元，1-9月已经突破2200亿元，已完成上调后的全年业绩目标。
同时，深耕三四线城市的碧桂园已开始加大一二线城市投资，同时通过购买、兼并、联合开发等多重形式，在环一线及核心二线城市周边的卫星城密集布局多个项目。截止2016年6月30日，碧桂园土地储备已经高达1.17亿平方米。2016年上半年土地投资占销售金额的比例高达58%，保持每天一块土地入账的速度。碧桂园不遗余力拿地，再配合其强大的营销能力，2017年碧桂园问鼎房企销售金额榜榜首也并非不可能。
融创：“要收，还要收”
高效决策是融创收并购成功的秘诀之一！一般企业收并购需要30天左右时间完成尽调，而融创能在10天左右做出收并购决策。而且孙宏斌去年9月辞去行政总裁一职，专注企业战略把控，尤其是收并购业务。2016年至今，“收并购之王”融创已经完成了11起并购，花费近300亿元。
除了项目，股权、资产包也成为收购对象！在经历收购绿城和佳兆业受挫之后，2015年年中开始，融创把收购的重点放在项目层面，以规避收购的各种不确定性。但今年融创又开始进行企业或者整个资产包的收购，包括莱蒙国际、融科置地等，而且在9月份更是成为金科的第二大股东！可预见的是，融创除单纯的“收并购”，也在开始“布局”！
鲁能：“要破，就双破”
2016年9月，鲁能销售业绩创新高，实现单月销售金额破百亿，1-9月累计销售金额排名破20，成功完成“双破”。在前8个月，鲁能累计销售金额345亿元，21名，距20名仅一步之遥。9月份，鲁能持续发力，单月业绩实现历史性突破，首次破百亿，成功步入2016年1-9月中国典型房企销售业绩排行榜Top20阵营。
鲁能也在持续的进行城市布局优化和补充优质土储。2016年的投资力度也是前所未有，前三个季度的土地投资总额已经接近300亿，比过去4年总和还要高270%。在城市选择上，进一步聚焦于核心一二线城市，包括南京、苏州、杭州、天津、郑州、重庆、济南等核心城市。
鲁能在产品领域，也注重绿色创新地产的拓展，争做地产开发的“生态模范”，其在今年9月20日，发布了“国际休闲生活生态链”战略，以生态、健康、运动、娱乐、科技五大维度打造七大产品线，鲁能的创新绿色发展理念赢得了市场认同，不久前荣登“标准排名2016中国绿房企TOP10”。
融信：新闽商，要地产，也要文化
融信聚焦海西经济区和长三角经济圈，专注于一二线城市中高端住宅物业开发。得益于布局城市市场全面向好，2016年融信实现销售、溢价全面井喷，所开发的物业以过硬的品质稳居所在区域价格标杆。
在地产业务蓬勃发展的同时，公司也积极关注社会责任。2016年融信总部刚搬到上海，就宣布成立“融信国学堂”，以学习和传承中国传统文化，此举展现出了公司强烈的社会担当和责任感。根据计划，“融信国学堂”未来将邀请国学大师讲堂授课，把优秀的传统文化不断传承下去，提升下一代的文化素养，发扬孝亲敬长，诚实守信，谦恭有礼等传统美德，以塑造出具有民族意识，能够经世致用的民族下一代。通过融信国学堂的持续努力，中国传统文化将不断地发扬和传承，更多人也会了解这家重文化讲情怀、高品质有担当的闽商房企。
融侨：三季度业绩爆发，打响营销奇袭战
今年第三季度，融侨在全国范围发起了一场“营销奇袭战”：
战术之一——前瞻性的城市布局，为其业绩爆发提供了粮仓。今年1-9月份，大本营福建以及天津、合肥、无锡等热点城市为融侨贡献了70%以上的业绩，同时融侨布局的厦门、合肥、南京、上海、天津、福州、武汉、无锡等9城市均是当前市场最受关注的一批城市。
战术之二——推盘节奏把控得当，热点区域销售火爆。进入第三季度，融侨在房价高涨的热点区域有盘可卖，有货可推。合肥融侨悦城，8月25日共推出338套房源，当天现场到访人数超千人，所有房源1个小时售罄，1分钟平均售出5.6套房。第四季度，融侨将有南京、天津、福州等高溢价项目入市，成为全年冲刺销售纪录的有力支撑。
战术之三——精准拓客，高达70%老客户转介率。在没有样板房，没有示范区的情况下开盘，厦门融侨观邸创造了三推三售罄、半小时抢罄、劲销7亿的神话，形成了高达70%的老客户重购率/转介率。奇迹源于多种创新渠道拓客，打通高端生活圈层——同奔驰合作新品试驾，设计商务车贴全城传播；巧妙嫁接O2O渠道——牵手“饿了么”送餐APP，置换免费精美包装袋入户宣传；巧借金融资源——与招商银行合作高端联名卡，提供多重购房保障。
致房企函之十二：投资十八辩！
亿翰智库 首席研究员•陈啸天
目录
（序）投资：是企业行为，需战略思维！
一、周期逻辑：三十六与三八！
小周期：三十六个月！
大周期：三八周期！
二、资源逻辑：自身资源、体系内资源、社会资源以及国际资源；
自身资源
体系内资源
社会资源
国际资源
三、思维逻辑：行业思维、竞争思维以及资源思维；
行业思维
竞争思维
资源思维
四、策略逻辑：规模导向、利润导向、资产导向以及转型导向；
规模导向
利润导向
资产导向
转型导向
五、逆向思维：为谁补库存？一定是土地？一定是住宅？
为企业补库存，不是为城市团队
买价差过大的商业物业（存量资产）
买价值低估的工业物业
六、协同思维：产品属性、金融属性、资源属性。
投资中的产品属性
投资中的金融属性
投资中的资源属性
（序）投资：是企业行为，需战略思维！经常性的，很多朋友见面第一个问题就是：陈总，你看现在可以拿地吗？这个问题很简单，但往往却让我很难以回答！为什么呢？因为这个问题的背后的逻辑就是：陈总，你觉得市场下一步是往上走还是往下走啊？往上走我就拿地，如果往下走，那我就再等等！哈哈，这么一来，我就变成大家口中的市场走势预测专家了，有点类似半仙的功能，但是呢，大家都知道啊，据说世界上的各类预测中精度最高的就数天气预报了，但也只有70%的准确性！我要是张嘴就来一个拿地还是不拿地，先不说万一一个不慎蒙错了会有损专家形象，同时也太简洁而显示不出专家的深度和内涵哇！
正好，最近分别和美的地产、协信集团、东原地产、新城地产、景瑞地产等都在探讨投资的话题，借着这个机会，今天我专门就投资这门非常精深的领域和大家唠叨唠叨，当然了，为了有腔调，我起了个比较容易让大家醒神的词儿：18辩！先交代一下标题的来源啊，什么叫18辩？简单总结，投资需要理解以下诸多要素：两个周期逻辑，四种资源逻辑，三个思维逻辑，四个策略逻辑，两个逆向思维，三个协同思维！加起来，2+4+3+4+2+3=18！当然，这些内容不是割裂的，有着完整的内在逻辑！
总之，一句话：投资，是企业自己的行为，我决策不了，我只是告诉大家做好投资需要关注的系统性要素！一、周期逻辑：三十六与三八！
● 小周期：三十六个月！
很多朋友在和我解释本轮地产行业上涨可持续的原因，说什么量化宽松，什么农民工进城，什么经济需要房产撑等等不一而足，其实在一个多月前，我们已经和很多企业都在探讨我们的需求模型！
亿翰智库认为，排除房地产行业的纷繁复杂的各种因素，房地产本质上只有两个东西：供应和需求！供应，由于众所周知的原因，由于土地在政府手头，政府可以认为调节，因为具有不确定性！但需求，由于当前每年十几亿平方米的成交量，注定了这是个核心的驱动因素，而且受干扰程度相对较小！所以，我们亿翰智库倾向于从需求角度来探讨市场趋势！
大家看上图，这些年来，房地产行业隐隐约约的出现一个“三十六个月”规律，2011年1月26出新国八条打压行业需求到2014年2月19日德信地产杭州带头降价整整三年（三十六个月）一个周期，这期间需求先是下行十六个月，而后伴随政策刺激强势反弹二十个月！自2014年2月到2015年近年终左右，我们要注意需求再度下行差不多十五个月左右，到今年年底和明年年初，又该是一个三年周期的完成了。
什么意思呢？主要是想和大家说，房地产的需求可不是喝水抽烟，一轮消费结束后马上可再来，房地产的需求一波消耗之后，就应该是重新积蓄一段时间才可积蓄，所谓市场下行，往往就是需求重新积蓄的波段，本轮市场需求经过重新积蓄了近十五个月之后，到今天也已经释放了十五个月了，哪会有那么多需求来源源不断的买啊？！后续就应该进入市场需求惯性释放阶段（量缩价惯性追高）！那些拿着一大堆理由来论证可持续的观点，我表示难以接受，货币发的再多，最终还是要消费者按揭来接棒，一个市场投资行为永远是少数，大多数还是真正置业者，从规模的角度，目前就是典型高位了！
当然，此处，主要想和大家说的是，短周期来看，这一轮市场就应该是进入尾部效应，要高度警惕市场调整风险！ 至于你说个别城市如长沙之前没涨过还有机会，我同意，坚决同意，就好比2008年合肥市场一片红火，丝毫看不到次贷危机阴影般，因为之前始终没被激活，所以属于自我价值爆发性释放，与外界无关，但不改变我对短周期整体风险的观点！
● 大周期：三八周期！
我们都知道，做投资是在特定环境下的行为，不同时期的投资行为都应该有其不同的属性，所以，先从周期的角度和大家谈谈当前行业状态；
个人认为，无论是一个人，一个组织，一个企业，还是一个行业甚或一个国家，如果战略路径清晰的情况下，影响其发展顺逆的要素无非是：资源与能力！下面，我将用这个概念将过往十七年历程划分为前八年、后八年和新八年的“三八周期”！
房地产业，自2000年以来，至今17年的新时期房地产发展历程，我拆分为三个阶段。
第一阶段，2000—2007年的第一个八年，行业属于资源主导阶段：在这个阶段，企业只要是具备一定资源获取能力，在土地和资金获取领域能够有一定的资源获取的便利性，由于供应稀缺而市场需求几近于无限，消费者对于专业能力的认知缺位，土地价格和房产价格一路上扬，闭门造车都能创造财富！
第二个阶段，2008—2015年的第二个八年，行业属于能力主导阶段：在这个阶段，各个企业都明白资源的重要性，争夺逐步激烈不再如起步之初那么轻易，同时，美国次贷危机之后，我们会发现市场需求的规模性出现问题，国际环境和国内政策随时都会对需求产生巨大的影响，同时，八年的时间，使得消费者具备一定的产品辨识能力，于是，这个阶段中房地产的诸多能力得到倒逼式的提升，简单的可以分为三个波段：2008—2010年期间的产品能力建设开始启动，主因在于次贷危机导致需求萎缩，供求关系逆转与四万亿的背景下，消费者对于产品品质的要求快速上位，这期间仁恒、绿城、星河湾的业绩和品牌一夜间行业知名；2011—2013年期间的管理能力建设提上议程，大家耳熟能详的“高周转”三字主要就是这个时期出现，主因在于2011年1月底新国八条的发布（限购限贷的源头），各大企业存货过多，销售无门，融资成本居高不下，被逼只能是向管理要效益，管理能力得到很大的锻炼和提升；2014—2015年期间的创新能力建设应时而生，主因就是产品能力（向职业经理人的专业要效益）和管理能力（向组织要效益）补充到一定阶段后，企业的创新能力的挖掘属于题中应有之义，这期间的社区概念、大数据、移动互联以及金融创新等等一系列契机，给房地产企业在低效资产和成本单元的产能挖掘上提供了机会。这个阶段，主动也好被动也好，脱离了野蛮生长的房地产企业各方面能力建设得到很好的补充！
第三个阶段：2015年以来开启的新八年，行业属于再度回归资源主导阶段！大家有没有发现，自从去年下半年量化宽松效果初步展现以来，行业内拿地的企业基本特征极其清晰：央企、大国企、金融企业或是规模化大企业等等无一不是资源禀赋极强的企业！当然，这个阶段的资源和第一个阶段的资源相比，其内涵要丰富很多！！！这个阶段，行业已经进入优胜劣汰周期，没有资源禀赋的企业未来的发展都会受到诸多的约束！宝能如果背后没有潮汕帮，它敢玩万科？融信如果背后没有莆田系，它敢抢百亿地王？这不就是资源主导吗？
既然，行业进入新一轮的资源主导阶段，自然的，投资行为也需要带着资源属性！但是呢，我往往发现，其实很多企业的投资人员对于资源的理解和意识极其缺乏，下面我从资源角度来做个探讨。二、资源逻辑：自身资源、体系内资源、
社会资源以及国际资源
俗话说“有资源好办事”，谈起资源，往往很多民企就会和我说缺资源没资源，其实啊，我倒不这么认为，我觉得是缺发现资源的意识和心态，就我个人理解资源至少可从四个方面挖掘：自身资源、体系内资源、社会资源以及国际资源。与光明地产、新希望地产、中新置地等诸多合作伙伴的企业高层在互动的时候，我曾经就表述过：当我们没有想请下一步的发展逻辑时，最简单的办法就是三个字：抢资源！资源多了你自然就会想到模型了。
● 自身资源
每个企业其实自身都有很多资源，只不过我们往往忽视了，我们的分公司布局网络就是资源、我们的人才就是资源、我们的合作伙伴（建筑施工、规划、金融等等）就是资源、我们在开发业务积累的专业或是品牌优势就是资源、我们在开发过程中形成的社区及客户就是资源等等等等。
这里和大家讲个故事，其实也和投资有关，国内某家大型建筑施工企业，每年在建项目几百个，基本上和所有企业都有合作，就是每个企业的资源，有金融机构找上门和他一起组建了金控平台，这个金控平台的模式如下：每年几百个在建项目中，总会有些项目资质不错，但开发商却缺资金，那我们金控平台给开发商两个选择，其一就是我借钱给你（做债）；其二就是把项目我来控股，我（找代理商或者是其它有溢价能力开发商）继续开发自己获取更大收益！像这种机会，为什么我们开发商却坐看而没有找上门？理论上，这个对于投资来说可是一个大项目蓄水池啊！
● 体系内资源
有不少企业属于子母型结构：光明地产与光明集团、新希望地产与新希望集团、海亮地产与海亮集团、海尔地产与海尔集团、复地地产与复星集团、中新置地与中新集团等等，母公司无一例外都属于多元化大集团，地产板块在谋求更大的发展的时候往往就需要从母公司获取更多的资源以求借力！比如光明地产一度不仅仅有开发业务，还获取了集团的冷链物流以及菜管家作为发展的借力，比如海亮地产就可以借力集团的教育资源和农业资源，比如海尔地产就可以借力集团的智能家居资源等等各自不一而同，目的都在于为新一轮发展的资源借力，而这种资源性借力往往就意味着投资在产业地产、教育地产、养老地产等等新领域的开拓。
● 社会资源
除了自身资源和体系内资源之外，其实社会上还有很多资源，相互整合借力各取所需，社会资源内涵丰富，规模庞大，机会众多，有心自然就有机会。
同样给大家介绍几个案例：其一，协信集团与清华启迪在产业地产方面的整合，就是非常成功并且经典的“专业+资源”案例，协信剥离自己的产业板块与启迪科技产业园合并，仅仅一年多的时间，已经拥有20多个城市布局近3000万平方米的土储。其二，路劲地产与河北建投在一级开发方面的合作，前者趁机为自己环北京开发获取了土地资源机会，后者则弥补自己的专业缺位，同样也是一个“专业+资源”的案例。其三，融创集团与河南国控的合作，使得融创顺利进入郑州市场，河南国控就是一个资源方。
这些社会资源的整合，大家都有机会，只不过被协信、路劲、融创抢先而已。
● 国际资源
中国市场的庞大，令海外商家艳羡不已，有非常多的海外企业希望进入中国市场，但真正撬动的却不多，我观察到的更多的是去海外开发，做国内移民的房产生意，在技术、产品、资源方面寻找机会的却很少，绿地提出“国际资源、国内分享”，华夏幸福由于国内产业地产的经营积极在在全世界范围内收并购优秀的创新企业也属于先行者，北京山水文园与美国六奇的合作，新城对美国VR资源的探索等等，通过嫁接资源对于开拓投资业务确实助力不少。
简而言之，其实每个企业所面临的资源都挺多的，差别就在于你是否有这个意识和心态去整合资源，如果只是习惯性按照传统开发逻辑来赚钱不愿意嫁接和组合那就不能抱怨没有资源。当然，只有资源思维仍旧是不足的，因为有了资源你却会发现有时候还是不知道怎么来做，所以，下面我们从投资的企业属性来和大家谈谈企业思维逻辑！
三、思维逻辑：行业思维、
竞争思维以及资源思维
正如一开始我所说的，你见面就问我能否拿地，这个问题其实是个陷阱，因为你默认我们只是探讨行业趋势，行业上行就拿地，行业下行就观望，这就是典型的行业思维！但企业投资本身是个系统思维，单一的行业思维是不足的，必然还需要考量行业竞争和自身资源两个维度！这就是企业的战略思维：任何行为和动作都务必三个思维都关注到！
● 行业思维
地产行业再牛逼也只是经济的一个分支，房企再大也只是行业的一个组成，所谓行业思维，其实就是要时刻明白我们所处的行业当前在经济中的地位，我们所处的行业目前处于上行还是下行周期，我们所处行业的终极结果会呈现何种状况，我们距离终极结果还有多少时间窗口期，用个比喻来讲，假设房地产业是我们行走中的路，行业思维就是要求我们分析当前这条路上是刮风下雨还是风和日丽，我们是上坡还是下坡，路面平坦还是粗糙等等，简单的来说，要做好投资就得有行业分析和判断能力。
● 竞争思维
所谓竞争思维，就是要知道房地产这个领域不仅仅是你一家还有诸多竞争者，他们的竞争手法和姿态是什么？用以上比喻，那就是这条路上有多少同行者，其他行走着是开火箭、开汽车、骑自行车还是步行，他们是想做领导者还是跟随者，他们各自目标是什么？
● 资源思维
资源思维就是上面讲过的，当我看到这个行业这么多竞争者的时候，在制定竞争策略之前，我得先看看自家有些什么资源，比如说大家都在跑步前进，我家有却有小汽车，那绝对杠杠的！用古话来说：兵马未动，粮草先行！这里的粮草就是资源！
大家经常看我的文字的话，就明白，思维逻辑本质上就是企业战略观：企业包括投资在内的任何决策其实都要求知天、知人、知己！大家看看上面写的是不是就是如此！？
接下来的问题就是，“三知”之后，我们该采取什么竞争策略或是发展策略来应对？下面来和大家谈谈企业发展策略导向问题。
四、策略逻辑：规模导向、利润导向、
资产导向以及转型导向
当我们明白行业新一轮周期发展逻辑，也明白我们的资源禀赋的情况下，我们再去分析我们的同行并且锁定我们的目标竞争对手，自然我们的策略逻辑也就出来了，当然策略这个词太大，也有很多内涵，比如我们领导者还是跟随者等等，这里不谈具体行为动作，而只是谈价值诉求！其实企业的选择并不多，无非是：要规模？要利润？要资产？不玩了要转型？当然，也许很多企业说我既要规模也要利润，即便如此你也得分清规模优先还是利润优先？！
● 规模导向
规模导向，说明旨在规模优先，因为行业目前进入兼并购周期，大吃小，快吃慢，没有一定的规模很难在未来获取参与游戏的资格，我们在锁定自己规模基本目标的同时，也就说明我们必须保证一定的土地储备，在当前的环境下，即便是适度的投资风险也需要承担，因为规模的成长是个长期行为。为什么，恒大、碧桂园、融创等等都在不断收并购，不是他们一点都不在意风险，而是他们必须在承担一定风险的情况下，尽量确保自己未来规模成长的可能性，因为金融机构给不同规模的企业融资成本是不一样的，比如TOP10和TOP20企业很可能就差上一两个点的成本。
● 利润导向
利润导向，祝贺你，在目前环境下你就很舒服了，风险太大咱就不拿地了，成本太高咱就等，手头货不急着卖，坐等利润达到企业要求！
● 资产导向
资产导向，就是把资产做大，这也是抗风险的一招，万达之前就是这么干的！这种诉求下，企业完全可以有很多选择，因为大多数企业不希望获取过多商业性质用地，因为这对于企业经营能力有要求。
● 转型导向
转型导向，那就是不完了，咱撤了，浙江莱茵地产就是典型，早早转型体育领域，以地产资金砸体育领域投资，相对优势很明显！
所以呢，我们所能面临的选择并不多，无非就是这四种，但绝大多数投资朋友并没明白这四个选择，始终都是默认规模和住宅。不同策略选择，对企业而言投资决策流程和随后的落实步骤也有很大差别。
五、逆向思维：为谁补库存？一定是土地？一定是住宅？前几天分别和美的地产、协信集团、东原地产、新城地产等等开会交流，主要还是关于投资选择，当时正好是南京土拍抽签时刻，大家都钱多，抢地很积极，彼时，我特意提出两个契机！投资就一定是抢住宅用地？！未必，也可以是买人家资产，也可以拿工业地块！
● 为企业补库存，不是为城市团队
几乎每场大会发言中，我都说了，当前行业内诸多企业补库存中都有个倾向：因为这个城市快没地了，所以得拿地，再贵也得拿！这个思维是错误的！我们要知道，房企的资源或是资金永远是有限的，在行业高位的今日，我们要明白一点：因为企业库存不够，我才去投资拿地，而不是城市库存不够才投资拿地！除非，这个城市极具战略意义唯有必须要深耕，否则的话，为集团补库存优先于为城市团队补库存！一方面是因为当前值得投资的城市不多，资金优先于回报高的区域；另一方面城市投资价值是有阶段性，企业要适应市场而不是死守一隅；同时，我们必须要坦然承认团队的流动性永远是不可避免的！（这句话，会不会导致有人骂我？）
● 买价差过大的商业物业（存量资产）
最近，北京记者电话采访我：陈总，为什么北京近期商住物业卖的这么好？其实答案很简单啊，住宅供应跟不上，有住宅的企业为了后续可持续发展为了利润刻意压着货慢慢卖！但是对企业而言，如果能够提前注意到这个契机，何必去抢地啊，完全可以出手买商业物业，然后等供应阶段性波段抛售，利润未必低，当年SOHO老潘不就干这事吗？毕竟不必从拿地，规划，施工，销售到交付整套流程走下来，周期很短！
同样，近期在核心城市，我们也会关注到，不少的商办物业滞后于本轮住宅价格的暴涨（不举例），价差过大导致了市场的机会（不少商办只有同地域住宅三分之一价），拿下也许短波段价格上扬可变现，房企宁可去抢住宅地块为何就没看到这个机会呢？
● 买价值低估的工业物业
最近，同样也关注到不少工业物业（不举例），这方面的机会确实是由于不少实业经营不善，导致厂房被拍卖，价格的确低，而且低于旁边同类工业地产标准价，为什么没想到出手？
当然，很多朋友会说这两类物业也许还是有问题，但我们要注意到，这一轮房价上涨总体上是住宅单边，从资产价格传导的角度而言，其他类别物业终究也会被波及，这是一个时间差的机会！
六、协同思维：产品属性、
金融属性、资源属性
前面讲的是投资要知天（周期逻辑）、知人（竞争逻辑）、知己（资源逻辑），在此基础上，才能定策略逻辑（四策略导向）以及逆向思维（资产及工业），同时，还有很重要的内部三属性协同：产品、金融、资源！这块主要想说的是，投资部不能但部门作战，还要积极内部协同，系统作战！
● 投资中的产品属性
产品属性，指的是企业的产品打造能力，要么就是溢价能力要么就是成本控制所带来的超高性价比，这方面能力往往给投资带来更多的价格或者空间的选择。
比如说金茂府、仁恒以及绿城等企业，由于产品溢价能力和品牌溢价能力很强，他们就是能够在抢地的时候多举一两次牌！
比如说碧桂园的劳斯莱斯产品线，由于成本控制能力强，它就敢于在三四线持续深耕并且从刚需做到改善客户！
● 投资中的金融属性
这个其实不用多说，融创的到处收收收，中天城投去年号称收集齐了金融全牌照，泰禾我认为金控的打造比开发还要好，新城挖来世行副行长组建金控平台，协信金控三架齐行，恒大金控实力在多元化过程中充分展示等等，在这个兼并购周期中，地产行业的金融属性已经充分显现，房企在高位竞争中没有金融的保驾护航很难进一步前行，有了金融属性则一切皆有可能！
● 投资中的资源属性
这个也不用多说，投资行为依托于资源，如路劲、融创、协信等等企业，可以获取更大的机会！
以上啰啰嗦嗦的，写了大概十八个子观点，都是个人的思考，也是通过不断与企业高管互动沟通中的一些比较系统性的想法，未必完全对，但至少确保了逻辑性和完整性，供大家参考！
文/亿翰智库·陈啸天
2016.09.30
中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为40%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。自2015年7月公司债放闸以来，房地产行业已然进入一个新的发展周期。房企在尽享业绩快速上涨的喜悦之时，高企的地价已成为企业运营中不可承受之重。在《中国房地产企业销售业绩排行榜》发布之际，亿翰同步推出《致房企函》系列行业研究报告，旨在探索当前行业发展形势，标杆企业运营逻辑及当前行业热点方向，此文备受行业关注。
亿翰走进企业当期行业变局环境下，企业将会面临几大抉择问题：如何判断当前行业形势的发展趋势？城市投资如何布局，深耕和拓展如何平衡？产品线创新点如何寻找？企业发展优先规模还是利润？企业运营单一化还是多元化？……
《基于中国房地产企业销售业绩TOP200》的对接和发布，亿翰将于每季度首月1-10号集中开展走进企业活动，与企业交流两大话题：
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