2016年以来，土地市场竞争激烈，各能级城市土地溢价率不断攀升，2016年6月，一线城市溢价率高达152%，“地王潮”持续上演，“面粉贵过面包”屡见不鲜。即便如此，房企拿地的热情依旧不减，“抢地”大军阵营不断壮大。
图表1 2013.1-2016.9各能级城市溢价率走势
然而，土地价格的形成机制究竟是什么呢？我们认为热点城市和非热点城市的地价形成机制是存在差异的，下面为大家详细解释：
① 热点城市——开发商博弈定价
热点城市土地资源稀缺，土地供给呈刚性。2016年1-8月多数热点城市经营性用地较去年同期有明显降低；同时一线城市宅地成交量占商品住宅成交量的比例极小，热点城市商品住宅去化周期不断走低，2016年9月南京、合肥的去化周期已不足2月，多城市已严重供不应求。
热点城市土地推出量由政府控制，其对土地的供给具有绝对控制权。且土地本身作为一种投资品，当流动性泛滥时，开发商拿地的能力提升，拿地的热情更加高涨。加之热点城市土地供应量较少，土地成交价由各开发商博弈决定,土地一经推出便引致各开发商哄抢，观现有地王情况，每个抢地王的房企均是过关斩将，历经千辛万苦，激烈竞争中，地价便自然而然被抬高，逢拍必地王。
图表2 2016年1-8月热点城市经营性用地供应情况（万平米）
图表3 地王项目竞争激烈
② 非热点城市——“市场+预期”定价
2015年以来的这波行情中，非热点城市受益不明显，目前仍处于去库存阶段，土地市场竞争并不激烈，开发商拿地的积极性也并不如热点城市。曾为上市开始大规模圈地、号称“三四线之王”的恒大也已向热点城市转移，碧桂园也已逐步在热点城市及周边布局。
相较于热点城市，非热点城市的土地价格主要由市场供求关系及对房价的预期决定。当土地供不应求，并且人们对房价的预期向好时，地价便会上升，反之则会下降。
图表4 部分非热点城市宅地成交平均溢价率（%）
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