无论从房地产系统性风险的规避还是从住房租赁市场的发展前景来看，大力深入长租事业都有其深入的现实意义。而内部协同、外部融资的顺畅，亦为碧桂园成功运作长租业务奠定了坚实基础
碧桂园长租品牌启动仪式合影
文 |《投资时报》记者 苏慧
尽管冬日已至，但地处广东佛山顺德的碧桂园总部大楼依然植被茂密、郁郁葱葱，将绿色生态系统与现代建筑工艺完美组合的这座大楼，已然成为中国前卫建筑典范之作。
就在这座集功能性与艺术性于一体的生态建筑内，2017年12月20日，一场十九大之后房地产业围绕新时代租购并举发展大势建言献策的大型会议火热召开。《投资时报》记者注意到，在这场以“美好生活 住有所居”为主题的中国住房租赁高峰论坛上，众多行业专家学者及企业代表就新时代住房租赁的机制创新、商业模式、金融支撑、产品设计等进行了透彻解析，并对租售并举的发展大势进行了深度研判。与此同时，碧桂园集团旗下长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”亦正式对外亮相。
“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标，我们也是努力这样做的。”论坛甫一开场，碧桂园集团董事局主席杨国强便以其浓重乡音、朴实话语向外界传达出公司涉足长租事业的初衷：“十九大首提‘租购并举’，这是很好的政策。推进租房是国家对人民的爱护，碧桂园希望积极参与其中，为社会做出贡献。”
与会嘉宾亦对此做出高度评价。原建设部副部长宋春华认为：“碧桂园集团在长租公寓方面进行战略发展是企业践行社会责任、引领行业转型发展的生动实践。像碧桂园这样的知名房地产企业，具有很强的资源整合能力和资金优势，它能够率先探索租赁市场的现实路径，无疑为‘租购并举’真正落地，提供了鲜活的案例和样板。”
全国政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康亦表示：“在如碧桂园一样的企业提供有效供给的过程中，我们也要在方方面面形成一个更好的环境，大家可以从不同的视角共同探讨，如何使中国房地产的有效供给形成更高的水平，更好满足人民的需要。”
现在进入长租时代
无论从房地产系统性风险的规避还是从住房租赁市场的发展前景来看，碧桂园大力深入长租事业都有其深入的现实意义。
在中国建设银行广东省分行行长刘军看来，中国房地市场经过20年的发展已经进入新的阶段，在这一过程中关注到成果同时也需要注意防范风险，而这种系统性风险一旦爆发就可能是压倒性的“灰犀牛”事件，因此，不管是金融界还是房地产界的从业者对此都应有清醒的认识。
“如今，新时代做出了新的抉择，就是房地产行业由售卖转向租赁。租购并举，将‘租’放在前面，足以说明其重要性。”刘军表示。
十九大报告明确指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见、住建部会同9部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等相关政策的落实，也均在为参与企业提供政策保障。“碧桂园此次深入长租领域，不仅是响应中央和国家号召，履行企业社会责任的一种表现，更重要的是，这种商业模式的进一步拓展将为中国房地产市场带来巨大的改变。”刘军如是说。
另一方面，国家卫生计生委流动人口司近日发布的《中国流动人口发展报告2017》显示，截至2016年底，中国流动人口达到2.45亿人，假设这其中七成流动人口需要租房，占全国人口的比例达到12.5%。而在美国租赁人口占比约为35%，英国租赁人口占比达37%，日本租赁人口占比也在27%左右，中国的租赁人口比仍有上升空间。
从城市方面来比较，与欧美等国家的大城市相比，中国一线城市的租赁人口仍然偏低。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%，而中国租赁人口占比较高的上海也仅为40%，北京与深圳均为34%。
在市场规模方面，目前中国年租金规模约1万亿元，但2016年中国房屋交易总额为15万亿元，租金规模与交易市场规模比值仅为7%；而美国租赁交易额占住房交易总额的50%；日本租赁租赁交易额占住房总额的比例高达72%。
可以看到，租房人口占比低为租赁市场未来的增长提供了必要基础，而年租金规模相对较小则让深入长租事业的企业看到长租业务未来的盈利空间。
广获银行青睐
政策导向充分、市场前景看好，长租市场的未来看似一片光明。但严格说来，在已介入住房租赁市场的一众房企中，碧桂园并不具有先发优势。此外业内普遍认为，长租公寓属重资产投入，利润低、回报周期长，与强调高周转的商品房市场格格不入。如此，对于以高周转著称的碧桂园将如何玩转长租公寓？
事实上，碧桂园的原则是——不打无准备之仗。
据知情人士向《投资时报》记者透露，早在2015年，长租业务即已进入碧桂园管理层视线，虽然正式涉足是在今时，但这期间的思考总结、观摩体验、模拟操盘等在碧桂园内部从未中止，而长租板块确实有许多新的课题需要去研究。
但是，碧桂园集团本身的协同优势也是大多数企业无法比拟的。据碧桂园长租项目负责人介绍，长租公寓项目提供的很多服务来自于集团内部资源，如装修、家居用品、大健康、金融产品、生活服务、保洁、搬家等，这些板块形成了很好的互动和协同。未来，集团内部资源的互换将有可能打造出一个大的体系平台，租客未来在碧桂园购房也将有很大机会享有折扣优惠。
全产业链经营以及集团内部的高效协同亦为其寻求合适的金融业伙伴增色不少，经过不懈努力，碧桂园也获得了梦幻般的“牵手”。
2017年，碧桂园已经先后与多家区域性银行和全国性的股份制银行达成合作。10月25日，碧桂园上海长租项目获江苏银行2500万元融资。10月30日，碧桂园又与中信银行签约成立300亿元长租住宅保障性基金，这通常被看作是十九大后银企合作长租业务的第一单。11月3日，碧桂园集团作为11家房企之一，与中国建设银行深圳分行签署住房租赁战略合作协议，共同推进深圳住房租赁市场发展。11月16日，碧桂园再次作为33家房企之一，与建行广东省分行签署住房租赁战略合作协议，建行将向签约企业和租户发放总额2000亿元住房租赁经营发展资金和个人租房贷款。12月5日，碧桂园上海区域与建行上海分行签署战略合作协议，建行上海分行向碧桂园上海区域提供200亿授信额度，重点用于长租公寓建设运营。
值得注意的是，目前，碧桂园与金融行业达成的合作都是一揽子式战略合作，不只是传统的贷款，金融业为碧桂园提供的是全周期创新型融资解决方案，它的特点是长周期，相对成本较低，目前其已在部分项目上实现落地。
3年100万套？说到做到
“3年发展100万套长租公寓”，“重点建造长租城市”，拥有众多优势资源在手的碧桂园在此次论坛上正式提出了长租业务发展目标。
碧桂园集团总裁莫斌表示：“既然提出了发展目标，就要说到做到。碧桂园会发挥自身造城优势、规模优势，把长租事业做好。围绕一线城市、强二线城市等房价比较高的地方，碧桂园会考虑与当地农民沟通，用某种方式一起把建设用地用起来，让农民也能有资金收益。此外，还要与政府配合好，把长租项目周边配套做好，让人们在城市里面有尊严感和幸福感，满足他们对美好生活的需求。”
碧桂园集团将旗下长租公寓品牌命名为“BIG+碧家国际社区”，其定位为“城市梦想充电站”，该品牌融居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体，将为广大租户提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验。
看看活动现场与碧桂园战略签约的39家新锐企业就可以知道，BIG+碧家国际社区已将“寓乐”渗透在基因中，包括美的集团、ofo小黄车、58企服、环球车享汽车租赁、摩登天空、e袋洗、壹元管家等在内的新锐企业，无不在为整个社会提供更好的服务，而这无疑与碧桂园“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的美好愿景与社会责任感一脉相承。
万事俱备，碧桂园长租项目亦亮相在即。据碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜透露，目前，碧桂园已经在北京、上海、广州、深圳、厦门和武汉开启了长租公寓的项目，2018年元旦前，上海项目将首先与大众见面。
据《投资时报》记者了解，上海区域长租项目将以面向中高端白领的公寓产品为主，同时打通2C及2B两条获客渠道，也会因地制宜切入长短租模式，提高最大收益比。此外，碧桂园还与上海团市委、各211大学沟通，通过与建行合作，以租房基金的名义，在校园提前锁定未来租客。目前，上海长租储备项目达30多个，单个项目体量普遍为300-400套，未来将视具体情况对产品结构做动态调整。
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