壹
你以为你以为的是你以为的？今天，攸克君要十分较真地厘清一个词：商办！
有不少朋友对“商办”的认知，源于前两年盛行的商改住项目。在这一时期，“商办”和另一个词“商住”，往往不加区分地混着用。比如，不少的媒体报道文章，标题说的是“商办“，正文却是“商住”；上文提的是“商住”，下文又转成了“商办”，着实让人犯晕。
其实，商住、商办这两个概念有着十分严谨的政策源头。在各个城市的《城市规划管理技术规定》中，都专门列明了《各类建设用地适建范围表》。“商办综合楼”、“商住综合楼”正是其中两种不同的建筑项目。
两者的定义也完全不同。商住综合楼，指底层（或数层）为商场、商店、商务，其它为住宅的综合性大楼；商办综合楼，指商业和办公混合的建筑。
虽然商办的初始定义十分明确，但从2015年起，商改住开始升温，商住、商办两个概念之间的边界渐趋模糊，没人关心你的初心是商是办还是住了。
贰
只因当年“改住”忙，才把冯京当马凉。3.26新政之后，商办回归到商业和办公的属性，但是面对的，已经是一个全新的生态。
第一，商办市场的重心已经完全不同。
以前说商办时，无论从体量还是关注度，商业地产都是重头戏。但是现在面对电商的迅猛发展，实体商业早已没有了当年的势头。2017年上半年，我国网络零售交易额首次突破3万亿元，超过了2014年全年的数额，创下中国电商零售同期最高纪录。
与此大势相对应，未来北京的商办市场，写字楼将占主流，商改办、酒店改办的产品将越来越活跃，商业地产的机会主要在新兴区域的中小型区域商业和社区商业。
第二，市场供应迎来全新生态，头部效应突出。
攸克君从2006年开始，就在做商业和写字楼市场的相关报道和编辑工作。那时候还没有商办的提法，在大家的印象中，万科是做住宅的，万达、soho中国是做商业、写字楼的。
随着行业集中度的提高，以及土拍的纯住宅用地越来越少，手握大批商办土地的，都是一线的头部企业。
保利地产北京公司商办项目负责人王竹轩，在8月4日举办的“2017北京保利商办品牌发布会“上透露，北京保利商办的总体量约110万平米，商办类自持近50万平米，仅北京保利一家，商办类销售总货值就接近300亿。
而在此次发布会上，北京保利联合金茂、绿地、首创、华润、远洋、旭辉等知名房企，成立了一个开放性的平台——北京商办联盟，交流商办企业项目资讯，整合商办上下游资源，分享商办销售运营成功经验。据不完全统计，以上企业的货值，占到了未来北京商办总货值的五成以上。
第三，商办市场将比住宅市场更先进入90后时代。
在住宅市场是客户导向。购买决策者与使用者的重合度相当高，在产品上反映的是35岁以上主流客户的审美情趣与生活方式。
而在商办市场是用户导向。无论写字楼还是商业地产，90后都已经或即将是主要使用者，企业要打造一个吸引90后的办公氛围，商家要打造一个吸引90后的体验式消费氛围。
未来，得90后者，方得商办天下。
叁
当下对北京商办前景的疑虑在于，不能切割成小面积改成住宅卖了，还能有多大市场？如今大火的《战狼2》，当初遇到的质疑何其相似。在泛娱乐时代，一部主旋律电影能有多少票房？
攸克君也和不少商办操盘手有过交流，关于如何应对3.26之后销售上的一些限制，都在思考在研究，但对于体系化的解决方案，还处于摸索阶段。在这样的背景下，北京保利登高一呼尤为可贵，颇有吴京力抗市场压力，逆袭而上的气势。
其实北京保利一直是商办市场的先行者。2015年4月23日，北京保利对旗下商办物业进行了前所未有的资源整合，创新性地发布了“商办平台”，致力于成为客户的资产守护者。
8月4日举办的“2017北京保利商办品牌发布会“，也是3.26商办新政之后，攸克君知道的第一场品牌层面的商办活动。北京保利商办平台的定位，从客户的资产守护者升级为为企业级客户的“商务头等舱，资产守护者”，从而逐步实现“构筑企业资产长城”的品牌愿景。
北京保利商办平台的核心价值可概括为3个数字：6、4、2。
6指“规模实力”、“地标名片”、“全程业态”、“商务服务”、“资产增值”、“资产集聚”等六大价值体系；
4指保利大都汇、保利佲悦大都汇、欢乐大都汇、保利未来城等4个对外销售的项目；
2指保利国际广场、保利蓟门壹号等2个自持租赁的项目。保利商办物业将通过六大价值体系的沉淀，在4+2和未来更多的商办项目上，以多样的服务体系，满足不同企业的多元化需求。
这正如保利地产副总经理余英在刚刚闭幕的2017博鳌房地产论坛上所说的，未来房地产行业的上下游将会形成大众需求消费服务的生态圈。
肆
历史，总是惊人的相似。
现在的北京商办市场，像极了2014年的豪宅市场。彼时，无论房企还是消费者，对于未来或彷徨或观望。
同样是在炎热的8月份，当年即将入市的保利海德公园，联手中赫万柳书院、北河沿甲柒拾柒号，以“2014，北京只有三座顶级豪宅“的事件营销，使”顶豪“首次成为地产头条热词，不仅项目大获成功，而且开启了豪宅项目联合推广的先河。而后的2015年，北京迎来了市场大爆发的豪宅元年。
3年后的今天，还是北京保利，又一次在急冻的商办市场逆袭而上。多家主流开发商联合成立的北京商办联盟，首次让北京的商办市场以集群的全新形象，出现在公众面前。
明年，北京会迎来大爆发的商办元年吗？或许，没有什么不可能，截至8月9日21时，主旋律的《战狼2》的综合票房已经达到了38亿元。一周之前的你，想得到吗？
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