攸克君向来不愿针对房地产市场做任何预测，今天要破例一次了。先做个基本预测：从2019年11月以后开始，无论是购房者还是开发商，都将面对一个不一样的房地产市场。
一件有可能在他人看来“稀松平常”或者是“效果有限”的政策，在攸克君看来，却可能给房地产带来翻天覆地的变化。还是那句话，每当历史剧变即将到来的时候，绝大部分人是不以为然的。
引发攸克君感触的，是8月28日国土资源部、住建部公布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》）。如果说，近两个月以来，各种有关住房租赁的“新政”让你眼花缭乱，但直到8月28日的方案公布，才是一扇门真正打开。走过这扇门，那边是一个关于房地产的新世界。
先来分享两点信息：
1.《方案》的细节，是经国土资源部、住建部两个部门反复斟酌，多次修改调整之后，才于8月28日出台。这份《方案》，被更高的层面，寄予了很大期望。
2.北京的共有产权住房、上海的项目全持有，都是在更高层对房地产提出“新思路”之后，在供给层面进行的政策和制度创新。在“拥护中央权威”的政治背景下，你应该能想象，执行和落地的力度会有多大。
所以，8月28日的《方案》，放开试点城市由农村集体建设用地建设租赁住房，就要和上面两点信息结合起来，综合理解其背景，才能读出其中蕴含的重大变革深意。请不要再用旧有的思维方式，来怀疑这些创新是否能落地。否则，拒绝改变，遭受损失的只能是自己。
为了理解这个变化，攸克君还有以下两点认识跟诸位分享：
1.透过北京、上海在租赁住房、共有产权住房方面做出的“制度创新”和尝试，应该能够看到，更高层面的决策层，对于现有房地产的供给体系、架构甚至定位、属性，都存在一定程度的“不满意”。所以，房地产供给体系的潜在变革，在更高的层面应该已经有了明确的思路，甚至有了一张路线图。关于住房租赁，关于共有产权房，都应该是这张路线图的一部分。
2．房地产调控的“两阶段”应该清晰起来了：第一阶段是去杠杆，第二阶段是供给模式改革。第一阶段还在持续，第二阶段已经开始，这两者加起来，就是一度令人猜测不已的房地产长效机制。
都铺垫完了，现在可以开始讲讲，为什么8月28日的《方案》足够改变未来的房地产市场。攸克君提供如下几个维度，供大家讨论、思考：
一、8月28日《方案》中的两个关键词是“租赁”、“集体建设用地”。我国的土地制度，是二元化的，分为国有建设用地和农村集体土地，国有建设用地可以入市交易，在土地法完成修改以前，农村集体土地要经过征地变成国有建设用地才能入市交易。在此框架下，用来做房地产开发的用地，只能是国有建设用地。但国有建设用地指标金贵，所以，特大城市、大城市，土地供应偏紧，地价也一度偏高。这在一定程度上，是当前特大城市、大城市高房价的困局所在。
在当下房地产市场中，住房租赁市场比住房销售市场小得多，在土地原本金贵稀缺的情况下，又只有买房解决住房问题这一条路，所以，特大型城市房价陷入“控涨”压力很大的局面。
现在，这两个方面的因素，都在发生改变，农村集体土地中的建设用地可以以租赁的形式在试点城市进入住房领域，一方面提供了“量”，另一方面又提供了“路径”——租，这样，原有房地产市场结构中的关键结点都发生了变化。
二、认定房地产市场的巨大变化一定会发生，是基于对变量因素“量”的判断。中国农村的集体建设用地存量不小。一项制度创新或者供给方式的调整，能在多大程度上改变市场，很大的因素就是量。更关键的是，随着近年来中国的城市化进程，特大型城市、大型城市周边有大量的农村集体建设用地。你现在看到的度假村也好，一些产业创新园区也罢，很多土地属性都是农村集体建设用地。
所以，依据现状，可以设想一下，这些用途在试点放开之后，还要辟出一条路径，就是用来建设、运营可供出租的住房（前提是需要符合用途管制原则），进而形成的量，未来将可能大于国有建设用地入市交易转化而来的住房供应量，这种量的“积累”，将极大地改变房地产市场的结构。
三、在集体建设用地上兴建租赁住房，8月28日的《方案》并不是首开先河。之前北京市曾试点在农村集体土地上建设公共租赁住房。但是，《方案》的最大价值在于，这次不是公租房，而是可以向市场提供运营获取商业回报的租赁性住房。一套全新的生意模式，将极大地“促进生产”，让农村集体经济组织愿意通过各种方式“供应”这种住房，或者通过委托，提供满足市场需求的各类服务。这种路径，在量上，再次具备了改变房地产市场结构的可行性。
四、这项制度创新的表现形式，是发生在供给端的；但是，这项制度的出发点，却是“需求侧”的。《方案》里面特别提到了两次关于公共服务的问题：
第一次：“试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范”；
第二次：承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。
这说明，在中央部委层面，这份文件的制定者，是下了功夫的。住房租赁的一大难点，即是附加在住房上的公共服务问题。你可能会说，上述两条写得非常原则，但是，同样的情况之前也出现过，住建部在《住房租赁和销售管理条例》征求意见稿中，几经权衡，只写出了“公共服务”这一原则性的表述，但是，在地方政府制定政策时，教育、医疗等，都纳入了进来。这次，地方一样要制订试点方案，不出意外，应该会予以细化。
五、为什么关键结点在2019年11月？系统内的朋友告诉攸克君，试点方案上报的截止时间点，是2017年11月，而在2019年11月试点全部结束。届时，根据试点情况，如果成熟，这项制度创新将在全国推开。这自然是中国房地产供应体系巨大变革的开启之门。
门的那一边，是不一样的世界。现在，距离大门正式打开的那一刻，还有两年多的时间。
