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2013年，位于郑州一环内绝对核心地位的华润悦府亮相，150m超高层建筑，号称要做成郑州住宅屋脊，结果迅速折戟沉沙，维权频发；
2014年，新东润在经历73轮激烈竞争后，在万科、建业等群狼口中，抢下中心城区信息学院路51亩地块，荣膺郑州新地王，接下来的1年时间里，东润泰和久经波折，沦为郑州地产史上的“笑话”；
2014年，郑州中心城区两大高层豪宅项目相继入市——“建业天筑”、“瀚海晴宇”，这两个项目无一例外均快速陷入漫长的“苦销期”，在入市的1年时间里，始终未能赢得市场的认可；
2016年，中心城区地王再现，郑纺机地块赢得群狼的疯抢，万科最终抢下。随之，开启了郑州价格跳涨的疯狂期……
3年时间，中心城区的高层豪宅项目，无一例外，接连折戟。
3年后，2016年，这些项目又接连解套，价格都实现了翻番，甚至是翻两番！
这3年的时间，郑州到底经历了什么？
1
华润选择了一个错误的地点，在错误的时间，用错误的方式，打响了郑州第一枪！
2012年，华润入郑的第一站，选择在了郑州的绝对中心——一环内的太康路上。
在火车站这个人流车流交错混杂，各色人等来往交汇的复杂地段开发了一个超高层的豪宅——华润悦府。
在别的城市，城市的一环属于这个城市的绝对中心，更属于众人疯抢的热点地段。但是在郑州，所谓的一环在居住层面上属于绝对的劣势地段，或者是空心化地段。
因为这里有一个居住层面上的大毒瘤——火车站，尤其是郑州这个枢纽型城市，火车站意味着什么？意味着农民工、大巴车、批发市场、小推车、平板车、乞丐、红灯区……在很长的一段时间里，郑州火车站附近就是“脏乱差”的代名词。
郑州的一环只是位置上的核心，而非居住理念上的核心。从根本上说，郑州的一环是不适合出现高端豪宅项目的，甚至居住类项目都不适合存在！
然而，华润来了，在这个不适合长期居住的区域建起了150米的超高层平层豪宅——华润悦府。这属于地点的错误。
不仅如此，华润还带来了诸多郑州人未曾一见的新东西——
比如公建化的立面，当年的郑州住宅市场的开发还相对比较落后，一线的房企也都未大规模入驻，市场上还是“欧陆风”横行，最受欢迎的外立面，一个是升龙系的“artdeco”，另一个就是所谓的“新古典主义”。
华润来了，带来了公建化风格浓郁的立面效果，这种立面效果放在3年后的现在看起来，仍然可以说品质感很强，简洁硬朗的线条，搭配着大面积的玻璃，在150m的高度映衬下，整体建筑显得简洁高效，但又不失品质，在一片混乱的火车站片区，一眼就能让人产生深刻的印象。
但是，这种立面效果也产生了一个非常大的问题——阳台大面积封闭，无法赠送面积，整体户型的赠送率不高，得房率也不怎么样。虽然现在在新规的限制下，这个不算劣势，但是在3年前，整个郑州的房地产市场所有的项目都在疯狂的用露台、阳台、花架等各种方式偷面积，华润这种逆市场而行的做法，必然成为最大的劣势。
除此之外，华润还用5000+的精装标准重新定义了豪宅的精装。在当年的那个节点，整个郑州的市场还停留在毛坯的阶段，99%的住宅类项目都是毛坯，但是华润悦府不仅是精装，而且是豪装，更是5k+标准的豪装！这对于当年郑州三环内还是8字头的均价来说，无异于天价！
当年的郑州市场还是未受到教化的市场，或者是一片荒蛮。当年主体产品是升龙系的产品，热销的产品是属于锦艺系的产品——高赠送率的户型，高配套附加值，相对低廉的价格，当年的郑州市场是价格导向下的高性价比市场。
而华润悦府在早期属于严格意义上的产品导向型项目，这种产品导向已经超出了市场客户的认知。无论是立面的问题，还是精装标准过高的问题，都能充分说明这个问题——华润悦府在当年的产品定位上是超前的，而且是过于超前！
华润悦府是华润在错误的地点、错误的时间，用超前的产品打响的入郑第一枪，水土不服已经成为必然。所以，华润悦府一入市就陷入“去化缓慢”的泥潭，无法自拔。
再到后来，华润又充分暴露了其“实用主义”的面目，既然高标准和高价格无法赢得市场，那就减配，装修标准减配、物业水平减配……这更加导致了前期认可购买客户的反感不满，再次引发维权，去化更加缓慢。
我们想象一下，假如华润悦府出现在东区、假如华润能在入市前期就对市场稍微妥协、假如华润能坚持不减配一直坚持到现在、假如华润能晚几年再入市……那么，一切都不会发生！
但是，历史没有假如，华润初战郑州即折戟！
2
建业天筑、瀚海晴宇横空出世，教化郑州！
时间拉回到2014-2015年，郑州的市场上接连出现两个现象级的中心城区豪宅项目——建业天筑、瀚海晴宇、这两个项目用不同的方式，教化着郑州！
建业天筑和瀚海晴宇是先出现在郑州市场上的，这两个项目有相同也有不同。
先说说不同吧，两个项目塑造产品的方式不同——
建业天筑更注重藏锋，瀚海晴宇更注重亮剑。从立面效果对比上就能明显看出这一差别，虽然两家在立面材质上都选用了太空铝的材料，但色彩搭配上呈现明显的不同。
建业天筑采用灰色基调，风格上大都参照中式和新中式的风格，更注重不显山不露水的凸显品质，充分融合了中式文化的“藏锋”理念。
而瀚海晴宇将王弄极大师的思想发挥到淋漓尽致，更是参照了新加坡某一项目的立面风格，大量采用白色这种出挑的颜色，在立面风格上更偏向现代风，整个项目看起来十分亮眼，让人印象深刻。
实景图▼
除此之外，建业天筑更注重内部空间，为此还引入了汤臣一品的室内设计团队，香港室内设计大师——梁志天担纲室内空间的布局和设计。而且为了将室内空间的优势发挥到最大，还大胆采用精装豪装方案，建业也成为河南首个尝试自住豪宅精装的企业，在精装材料选用上，也以一线品牌为主。
而瀚海晴宇更多关注与外部空间和设计感的营造。比如极具冲击力的立面效果，以及在王弄极操刀下的极具性价比的，海景房似的巨大楼台设计。
但是，两种理念不同的项目，却都同样遭遇了前期的滑铁卢！
这两个项目都位于郑东新区的边缘地带，这两个区域都属于郑州非常规意义上的豪宅区域，也都不属于郑东新区的中心地带。
因为边缘地段的原因，这两个项目都不属于地段导向型的豪宅，在入市初期也都没有在地理位置上大做文章，都将注意力集中在产品塑造上，都渴望通过产品建立客户认知，让客户知道好产品也能卖出好价格。
在初期的很长一段时间里，这两个项目，客户都不认！客户都普遍认为这两个区域不值那个钱！我用同样的钱，可以在更好的区域买到房子！客户都普遍忽视了产品的价值！
值得欣赏的是，不管如何，这两个项目都坚持了下来。尤其是建业天筑，在2015年市场极为不好的环境下，仍坚持原有标准，并未如华润悦府一般主动减配。
在这两个项目的坚持过程中，我们发现，市场上的客户在逐渐被教化。客户逐渐明白，豪宅项目除了地段价值之外，产品价值也是根本。
这两个项目在一贯的品质坚持下，在2016年这个市场疯涨的节点，天筑和晴宇在溢价力上都有不俗的表现。
在这两个项目长达2年的市场教化下，客户认了，客户对于产品价值认可了，这种认可的直接表现就是价格的激涨！2016年，郑州房价平均上涨在60%左右，而建业天筑和瀚海晴宇基本都实现了80%以上的上涨率，远超平均涨幅！这就是豪宅的溢价力，这也是产品的溢价力！
3
东润泰和告诉我们，二线房企也能拿中心地王，二线房企也能成就作品！
在天筑和晴宇出现之后，在2014年，郑州的中心城区又发生了一件大事儿！
2014年，新东润在经历73轮激烈竞争后，在万科、建业等群狼口中，抢下中心城区信息学院路51亩地块，荣膺郑州新地王！
地抢下来了，问题出现了，新东润地块楼板价7700元/㎡，加上各种成本，基本成本价能达到1.3万/㎡，而周边位置更好的开祥御龙城均价1.1万/㎡。而且，信息学院路这个区域分布着大量的老旧家属院，也缺乏地铁的覆盖，而且又没有优质中小学资源的加分，业内的普遍反映是：新东润疯了！新东润这回绝对要被地王拖死了！
接下来的情况也都迎合了大家的猜测。在2014年之后，市场掉头急下，进入长期的滞涨期，整个郑州市的房企都在面对一个普遍的问题——项目去化缓慢，现金流紧缩，资金链紧张！
新东润因为地王的存在，这个问题更加凸出，甚至一度有人传言，新东润将成为第一批死去的房企中的一员。新东润只能孤注一掷，举全集团之力倾注于这块地王，倾注于东润泰和这个项目。新东润不惜花重金，邀请李玮珉团队参与设计。
这块土地虽然属于中心城区，中心城区的一切毛病，这块地都有。周边氛围嘈杂，各色人等汇聚，有城中村村民，有教职工，有学生，有租房客；周界界面混乱，有村庄，都家属院，有学校；交通拥堵，信息学院路是双车道道路，周边人口又非常密集，高峰期机非混行严重，道路十分拥堵。
但中心城区所拥有的优势，在这块地上反而不甚突出。没有地铁，学区教育资源一般，基础商业配套完善，但大型MALL匮乏。
除此之外，中心城区地块的弊病也在这幅土地上表现的淋漓尽致。地块狭长，没有大型景观的施展空间，面宽不够，采光面不足！
李玮珉团队一共做了四件事，颠覆了我们对闹市豪宅的看法——
退界。因为周边环境过于嘈杂，人流车流对项目后期的社区氛围影响比较大，李玮珉力主项目主动退界，让渡出一部分空间做绿化隔离，去区隔项目与外部空间的交流；
交错。抛弃传统的兵营式排布，采用纵向交错排布，在保证采光面的同时，给社区让渡出几个小围合的类似院落；
立体景观。地块狭长，整体的大景观无法施展，那就下挖，做下沉式景观，把景观面向下延伸，形成立体景观，再通过风雨连廊相互连接，形成体系化的景观；
小巧实用。因为项目不大，项目整体立面效果采用简洁的现代风格，还有点钢琴琴键的质感，将设计重点放在室内空间的设计，李玮珉将深厚的室内功底发挥到淋漓尽致，每个户型的空间布局都显得异常舒适。
最终呈献给我们这样一幅作品——
东润泰和从严格意义上来说，属于绝对以设计师为主导的产品导向型项目，这里面倾注了李玮珉的诸多心血，也有新东润的诸多利益让步，比如楼栋的退让、沿街商业的舍弃……
即便如此，东润泰和因为位置的原因、环境的原因，在前期很长的一段时间里都属于叫好但不叫座，同样的“去化缓慢”这个阴云也笼罩在东润泰和的头顶。
但是，伴随2016年的市场环境变化，风起了！东润泰和也迎风起来了！单单一年，价格增幅高达87%，远超市场平均涨幅！
新东润充其量也只能算二线房企，长期以来口碑一般，偶有维权。但平心而论，新东润在这个项目上的作为，值得我们的赞扬和尊敬！也许多年以后，新东润会泯然于众多房企中，但东润泰和作为一个作品，永远立在这座城市里！
感谢李玮珉！感谢新东润！
4
郑纺机开启了一个时代！
2016年，万科抢下了郑纺机地块，由此开启了一个时代！
你们会说，这是开启了郑州房价疯涨的时代。我想说的是，郑纺机开启了一个主城居住价值回归的时代，开启了一个中心城区豪宅的时代！
从华润悦府，到瀚海晴宇、建业天筑，再到东润泰和，最后落在郑纺机上，从2013年到2016年，这是一个时代的结束，也是一个时代的开始！
在很长的一段时间里，郑州市场上评价一个豪宅的因素中，先决因素是地段和周界环境，一定要是热点外围城区，比如郑东新区，一定要周界环境纯粹，是豪宅区，比如老东区，比如北龙湖。
在很长的一段时间里，我们都普遍认为中心城区不适合出现豪宅，因为这里的环境更嘈杂，人流更密集，车流更拥堵。
在很长的一段时间里，郑州市场上评价一个优秀产品，是从性价比角度判断的，一定要有高赠送率，一定要有高性价比，一定要有高冲击力的立面。
所以华润悦府输了，不仅输了，而且改变了初心，一个拥有成熟开发经验的房企，进入郑州后，迎合落后的市场！最终，输的更惨！
后来出现了晴宇、天筑和泰和，他们告诉市场——
豪宅不一定单单依靠地段，好产品和好设计也可以是豪宅！哪怕曾经历2年的波折期，只要初心未改，市场迟早会被教化！
中心城区也能出豪宅，因为这里拥有更成熟的生活氛围，关键在于如何做到项目和周界环境的区隔和融合！
这是一个唯地段论的时代的结束！这是一个唯产品论的时代的开始！
豪宅的目光被人从东区、从老东区、从北龙湖拉到了中心城区，被人从地段拉到了产品，被人从品牌拉到了设计！
感谢天筑，感谢晴宇，感谢泰和，你们告诉了我们什么是好的，感谢悦府，你告诉了我们什么是错的！
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