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在《二手房是不是机会？金水区二手房成交均价大盘点！》我们计划把老金水区分为东西两部分，但是在实际做内容的时候，我们发现内容太多，于是不得已还要再一次拆分：蓝堡湾片区和其它区域，本篇以蓝堡湾片区为主。
蓝堡湾片区（农业路以北，花园路以西，东风路以南，文化路以东）▼
这个片区最大的特点就是学区，没错！文一+省实验中学，让这个片区的学区房成为郑州学区房价格制高点（永威翰林居表示不服？）当然这里还有地铁（2号线+8号线）+万达中心加持，头顶金水CBD的光环。
在这个片区二手房主要分为两大类：
1、2000年之前的家属院老小区：这类小区主要分布在两个社区，俭学街社区和博物院社区，大约16个小区。
2、2010年前的“新”小区：主要有蓝堡湾、正弘·数码公寓、英地·天骄华庭（2013年）、恒大名都、鑫苑世家、滨水带·圣菲城、万达公馆（2015年）。
学校划片（2016）：
文化路一小：农业路以北，东风路以南，信息路以东，经五路以西（新建小区除外）
河南省实验中学：俭学街社区、博物院社区、蓝堡湾社区（只含文博西路25号院）。
双学区范围大概是以文化路以东，文博东路以西，东风路以南，农业路以北（新建小区除外）▼
其中文博东路以东的交通银行家属院和出版局家属院虽然在路东，但是也在划片范围，而恒大名都虽然在文化路以西和文博东路以西，却不在划片范围内；另外鑫苑世家因为划归博物院社区，因此也有望划归文一和省实验，但这个要看今年的划片情况，现在不确定。
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第一类老小区因为出房率低，被中介称之为宝贝儿。
A，在这个片区做二手房中介四五年了，用自己的话说就是深耕这几个小区，每个小区有几栋楼、几个户型、多大面积、优劣势分析她都信口拈来。
在她看来，来这个片区买二手房的十个有七个都是奔着学校来的，另外三个也对学校很重视，因此有没有学区价差大约在2000-3000元/㎡；因为新房有学区的少且不确定因素多，老小区学区稳定但环境差点，所以新老小区的价差不太明显。
其中老小区主要集中在两个社区：
1、俭学街社区：包含政法干校、实验中学家属院、天福苑、白庙劳教所、原田花园、公安高专1、2号院、古研究所家属院（88-99年不等）、中行家属院；
2、博物院社区：文博花园、建设厅家属院、建投家属院、交行家属院、出版厅家属院、移民办家属院、政协家属院、司法厅家属院、博物院区委家属院。
以上小区二手房优势是：
1、不限名额，随时可以上，划片稳定；
2、零公摊，得房率高，户型通透；
3、社区都不大，楼间距大，环境整体干净不嘈杂，低密；
4、生活配套齐全、便捷。
缺点是：
1、无园林，绿化；
2、停车是个问题；
3、多层不带电梯（7层居多）。
这类小区的二手房源出房极低，一年也不一定能有一套房源，价格浮动不大，期望降价的客户会失望。很多潜在购房客户基本都会在中介登记等候，只要有房源就会出现几组客户同时看一套房的情况，成交速度极快，一般是不过夜，均价27000-30000不等，不会低于25000元/㎡。
农科院社区，这个片区老房子的代表，分为东院和西院，双水双气，小区内非常安静步行五分钟可以解决生活的所有问题，非常适合老人居住；
中行家属院，离学校近，环境相对不多，98年左右的房子；
博物院区委家属院，楼间距大，户型不错；
实验中学家属院，距离实验中学比较近，出房率比较低；
文博花园，多层和小高层，其中多层是7层不带电梯，高层是18层带电梯，均价27000-28000元/㎡，可以上省实验，但文化路一小上不了。
原田花园，98年的房子，没什么绿化，均价27000-28000元/㎡
白庙劳教所，08年的社区，临街两栋楼，新，均价27000-28000元/㎡。
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第二类小区被中介称为业绩保证，相比老小区，这些次新小区都有比较稳定的出房率。
但是这类小区有部分业主卖房诚意不足，有些房源常年挂牌，但业主就是不拍板卖，价格在上涨期涨的迅速，目前这个阶段价格坚挺还略有上扬，但若是客户诚心买，降十万二十万的可能也有。
万达公馆，15年新房，出房率高，楼间距一般，暂不明确学区（传闻是农科路和47中），户型偏大，160㎡、186㎡、190㎡、228㎡，也有92㎡的紧凑户型，均价25000-30000元/㎡，房本近几个月会下来，估计会有一波房源放出来，价格会有优势，和房东好谈；
圣菲城，分为1、2、3、4期，其中1-3期以大户型为主，四期小户型居多，人车分流，绿化很好，但唯一的缺点是单气，学区是文三和47中，均价22000元/㎡；
蓝堡湾，分三期，人车分流，园林环境都非常好，楼间距大。
其中一期户型偏奢侈，57㎡的一房，朝北落地窗；114-123㎡的两房，155、180、188的三房以及197、216、230、299㎡的复式挑高，一梯一户。一期户型共同特点是没有阳台。
二期户型面积段合理，刚需、改善均可，从89-248平米的户型均有。二期的特点是蓝堡湾三期中园林最好的。
三期只有三栋楼，面积段比较集中，有89㎡的南北通透的小三房，对环境要求不太高的可以选择三期。
关于蓝堡湾的学区，一期、三期学区是农科路小学和47中，二期学区是文三和47中，整体均价22000-25000；
蓝堡湾优劣势非常明晰，优势是如果不考虑非要上文一和省实验，对产证年限也不介意的，是这个片区的自住首选。
鑫苑世家，已经划片到博物院社区，现在可以确定的学区是农科路小学和省实验中学，（未来有可能划到文一和省实验中学，要看今年的划片情况）。
小区主要有洋房和小高层，30栋3层小洋房，其中三层洋房很稀缺，一梯两户有128、135、143等多种户型，户型特点是带大露台，均价25000元/㎡；两栋纯小户型的小高层，43-85㎡一房、二房不等，均价18000-20000元/㎡，小区的园林景观和物业管理都很不错，既考虑学校又考虑居住舒适度，鑫苑世家的性价比高；
恒大名都，户型在这个片区非常有优势，方正、通透、紧凑、合理、大落地窗，但是装修的颜色过深款式落伍，人车不分流，车都停在路面，车位紧张，28万一个，学区是47中和文三，均价25000元/㎡；
英地·天骄华庭，房源新，社区成熟，人车分流，园林绿化以及管理都很不错，其中一期户型有78㎡的小两房，88㎡的纯南户小三房，133㎡的3+1户型以及140和143㎡的4+1户型，因为有赠送，所以户型紧凑，功能齐全，刚需和改善都能选到不错的户型，但值得关注的是一期是学位房，如果购买需要明确名额是否使用，均价27000-30000元/㎡；
二期相对一期整体绿化环境更优化，去年可以划片上文一，但省实验中学不确定。户型相对一期也有优化和调整，主要有76、78㎡的小两房，89、88㎡的小三房，140和143㎡的4+1户型，均价27000-30000元/㎡，这个小区的户型还有一个特点是阳台错层，单数阳台在客厅，双数阳台在卧室；
数码公寓，属于蓝堡湾社区，成套住宅，连续四年一直划片省实验中学和文一，均价18000—20000元/㎡；
建业二号城邦，环境不错，物业不错，10栋楼，人车不分流，学位房，户型不错，均价26000元/㎡。
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看了几套房源之后，我和A聊天，我说这么多小区，在这个区域内有没有不推荐的小区。
A听了笑了笑说，没有不推荐的小区，一个月也出不了几套房的英地·天骄华庭出房率算是高的。你说这种情况下，还有什么推荐不推荐，很多人都说新房需要抢房，殊不知二手房才真的需要抢的。我们这边只要价格合适，哪怕稍微便宜一点，几乎没有过夜的房源。
我说可我看网上有很多房源在出售呀？没你说的这么紧俏吧！
A说，那都是假的，房源可能早就卖出去了，价格当然也是假的，其实也就你看的这几套。还有别的是你不用看也不合适，比如房东不着急卖，价格挂的高，看房也不方便。所以，一段时间里，能卖的房源也只有这几套而已。
买二手房和买新房最大的差距是，买二手房很残忍，你看到的都是不完美，和想象的差距很大，但是没办法，如果你要在这个区域买二手房也就这么几个选择。
我说，学区房会不会向北京一样多校划片。
A说，不会，郑州的教育资源还没有紧张到那种地步。再说万一是真的，也不一定就是什么好事儿啊，原本买个学区房就能上学了，这条路如果堵上，普通人可就更难上名校了。
A的话虽有一定的道理，但想上名校也不只有买学区房一条路可以走，在《醒醒！给郑州还在追涨争抢高价学区房的人拍个板砖！》还可以找到其它的答案，或许更适合你！
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