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这个文件是个分水岭
昨天，河南省住房和建设厅向所有河南十八地市和港区的住房和城乡建设、规划、国土资源主管部门发布了《河南省住房和城乡建设厅 河南省国土资源厅关于贯彻落实建〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。文件很长，3000多字，我们直接捞干的，把其中关于郑州市购房者要点让大家先过一遍。
1、要加快供地节奏，力争上半年完成全年供地计划的50%以上，三季度末确保完成全年供地计划的70%，年底前全面完成当年土地供应计划，对未按要求完成年度供地计划的市、县（市）政府要进行约谈问责。
2、一旦项目进度符合预售条件，应一次性推向市场供应，尽快形成市场有效供应。
3、郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。
4、经价格主管部门备案并取得预售许可后，企业必须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易，不得以任何形式收取价外费用，不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。
5、商品住房实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不得调高。
非常清晰，这是一个分水岭，一个郑州市房地产市场彻彻底底的分水岭。
分水岭的这边是郑州市史上最热闹的房地产销售黄金季。
不出意外，分水岭的这边完全可能是一个史上最冷的冬季，有多长，有多冷，不可预见。
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调控必须加强
毫无疑问，这个文件的目的就是都让中央的精神必须变成地方的行动。省里的文件体现的就是中央的精神：
1、再次强调精神“房子是用来住的，不是用来炒的”。
2、房地产市场必须强化调控，现在调控不是“过火”而是不够，不可稍有松懈。
3、房价必须稳，不能升，要从政治的高度重视这个问题 。
4、两手都要抓，一手抓土地供应，供应量供应，必须要有问责。一手抓房价控制，所有价格必须有个红线。
5、不要用“车位”等价外价套路打马虎眼，开发商玩火者小心自焚。
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文件重点解读
1、重点原文： 2017年6月底前，各市、县（市）应编制并公布当地住房发展规划和年度计划，省辖市和百万人口以上县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。各市、县（市）年度住房发展计划和土地供应计划应根据上年度房地产市场运行情况进行动态调整。
解读
文件的第一部分是“合理安排住宅用地供应”，有新意的地方不多，基本内容都是复述中央关于4月6日关于土地供应通知的原文。《刚刚,中央变相收走了地方政府土地大权！房价迎来3年横盘期！》
值得回味的地方是本文件发文时间，6月27日，中央要求6月底公布年度计划和三年计划，没剩几天了，18个地市政府和主管部门对照检查一下，有几个公布了，没出赶紧出，别再观望了，再观望就来不及了。
2、重点原文：要加快供地节奏，力争上半年完成全年供地计划的50%以上，三季度末确保完成全年供地计划的70%，年底前全面完成当年土地供应计划，对未按要求完成年度供地计划的市、县（市）政府要进行约谈问责。郑州市要采取精准供地措施，有针对性加大热点片区土地供应，引导商品房价格预期。
国土资源部门要会同金融管理部门进一步加强开发企业购地资金管控，对企业招拍挂保证金进行前置性审查，并在摘牌后对企业缴纳的购地资金来源进行再次审查，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。对于经审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一年内禁止参加当地土地招拍挂。
各地要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
解读
本文件对中央文件的执行又加以细化，当然这个措辞并不严厉“力争”“确保”
但是至少对每个季度的土地供应比例都提出了要求，50%，70%，100%。不允许再出现像去年郑州把绝大多数地集中在年底供应，更不允许像去年一样出现低的可怜的土地出让完成率。
所以今年，至少是今年土地完成是有保证的，省政府在盯着，国土部在盯着，中央在盯着。
如果不能完成，问责是一定的，绝不会不了了之。
土地方面第二个强化点是土拍资金，所有开发商的土拍资金要严查，拍前查，拍后查，必须是自有而不能借贷，更不能高杠杆融资，否则取消资格，直接红牌罚下。
这两点，虽未提地王，但是招招指向地王，开发企业你们看着办。
3、原文重点：加快商品住房项目建设和上市节奏，对未取得预售许可的在建房地产开发项目，应加强建设进度督促和监控，一旦项目进度符合预售条件，应一次性推向市场供应，尽快形成市场有效供应。
解读
郑州市实际供应截止到现在还是不足，虽然融创象湖一号低价开盘，虽然林语城低价开盘，虽然家河家开盘去化稍低，但是市场供求基本面还是没有改变，还是供小于求，房子还是不够卖。所以，现在能够卖赶快卖，不能卖的赶快建，改变供求关系是关键。而且必须“一次性”推盘，不能再搞小开盘，尿频式开盘，今儿开20套，明儿开一栋楼，已经算违规了，指的是谁大家都清楚。
4、原文重点：房地产主管部门应督促开发企业合理定价，并在批准预售前向当地价格主管部门申报商品住房价格备案，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平；商品住房库存周期在12个月以下，且新建商品住房销售同比增幅超过30%或价格同比增幅超过20%的市、县（市），新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2017年4月份周边新建商品住房价格水平。
解读
现在所有的高价格项目普遍出现了备案难问题，难在何处，就是价格过高，不能备，不敢备。但是什么算高，什么算正常，一直没有标准。这回文件明确了，“不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平”，给出了一个相对具体的标准，一个天花板。参照去年10月份的周边房价，如果超出过多，就是违规，就是“超高”。这点值得肯定，避免了很多私下交易，权钱交易。
为什么是去年10月，因为去年十月价格已经是暴涨后的价格，市场已经认可，开发商已经认可，客户已经认可。做过低的调整，别说已经正在卖房的开发商受不了，抵押物价格低于贷款，第一个受不了的估计就是银行，造成新的金融不稳定，社会不稳定。
所以，对于环内项目，实际上去年10月价格已经是高点，年后涨的并不多，所以对于这个价格政府是认可的，稍作调整照着卖就是，同样不必纠结，不必犹豫。
对于很多比如白沙、绿博、荥阳东的去年涨价不多，今年大幅度提价的项目，你们必须降价，不是市场逼得，不是限购逼得，而是政策逼得。看看去年卖什么价，今年照着定就是了，不必犹豫，不必纠结。
河南地市房价在今年涨的很凶，但是现在也得给我，停停停，别涨了，没有什么原因，就是中央精神。
米宅2016.9-10月重点监控项目销售价格▼
（点击查看高清大图）
2016.9月-11月住宅项目销售价格（不完全统计）▼
6、原文重点：经价格主管部门备案并取得预售许可后，企业必须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易，不得以任何形式收取价外费用，不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。商品住房实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后根据市场变化确需上调的，必须提供充足的调价依据和理由，并重新向价格主管部门申报价格备案。
解读
公开价格的规定早已制定，并且执行，但郑州市还是有销售部未完全做到，再次强调。另外年后捆绑车位，捆绑装修，阴阳合同问题等价外价的问题，在郑州市销售中屡见不鲜，确实该到了要治一治，很显然文件的这一段就是针对这个问题的。准备搞这些花招的开发商，你们最好小心点。
之后的文件内容基本上就是复述了中央国土部4月7日的内容，更多的是强调执行，有兴趣的读者可以去翻翻，这里不再重复。
只是其中一段：明确专人动态监测主流媒体、网络媒体和自媒体房地产舆情，发现不实报道、恶意炒作信息立即向单位主要领导和分管领导报告，并及时与宣传部门和网信办沟通，积极做出应急反应，避免造成大范围不良影响。
解读
房地产实体市场不能乱，房地产价格不能乱，网上的舆论更不能乱，稳定是大局，决不允许有鼓吹房价暴涨和抢房之类的假消息出现。前后对照你就会明白，为什么“某某楼市”会封号，为什么“龙湖划区”会严查。一切可能造成房地产市场不稳定的因素都要防患于未然。
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市场影响
1、市场供需一定会改变，原因很简单，今年12000亩供地，有了保证。去年12000亩，会很快建成房子，投向市场，这也有了保证。所以年底供求一定会改变，这是大势，虽然供需不是这个文件决定的，但是这个文件促成了供需逆转的完成。
2、原来我们预见年底市场供求会冷，会萧条，现在这个事件很可能被这个文件提前了，所有的郑州市价格都设立红线，去年10月周边价格就是标杆。否则你就是明目张胆的违规，就是给政府对着干，和客户对着干，上纲上线一点就是和中央对着干。开发商都是商人，商人都是求财不生事的，所以对照执行的可能性和比例会很大。枪打出头鸟，谁都不想当那个鸟。
3、不出意外，省里面这个文件很快就会变成郑州市的执行文件，所有的规矩都给你开发商立下了。你面前有两条路，第一老老实实的办手续，老老实实的定价，老老实实卖房，不弄什么阴阳合同的假把戏，虽然利润少了，但是政治正确，路线正确，融创象湖一号就是你的榜样。但是如果你还是明里暗里虚高房价，夹七夹八的搞阴阳合同和“天价车位”，黄牌已经给你看了，红牌还是捏在我的手里，你看着办。
4、刚需，以后的一年可能是你未来十年中最好的上车机会，政府帮你把房价压成去年，政府帮你把开发商管成这样老实，你的任务就是攒钱，买房，上车。没有房票的赶快去交社保，交个税。虽然利率有一定上浮，但是相对于房价改变来说，10年以后一会发现多出的利息真是不值一提。以后的一年是你幸福的一年，但是绝不是常态，房地产还是要走市场经济，三年之后，到那时情况是什么样子，你不知，我不知，恐怕天也不知。
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市场机会
1、区域：此文件影响下，关注区域也是有重点的，一定是现在房价最贵的区域，第一等是北龙湖，第二等是cbd东区、老金水和白沙，第三等才是中原和二七，然后才是管城、高新等普通区域，而且一定是三环强于四环，四环强于郊区，因为在彻底的限价之下，越是高价区域价格被限的越死，价值会被低估，未来的可想象空间也就越大！
2、开发商和楼盘：当然，未来一年的关注是有重点的，不要去理睬那些小开发商，去关注那些大开发商、上市企业和央企。他们项目较多，资金需要快周转，不在意一个项目的盈亏输赢，并且违规成本较高，被关注度较高，所以他们大概率是严格执行政策，而不会采用上有政策，下有对策的策略，对于普通买房者确实是个千载难逢的机会。
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