一直以来，人们对郑州南区的印象都停留在脏乱差，这是事实吗？
今天，我们走进郑州西南环内片区，即陇海快速路、西三环、南三环、京广快速路围合的区域，看看现状到底如何？
▼西南环内片区
目前米宅已经分析了金水老城东区、金水老城西区、中原老城区、西北环内片区，商城核心区，北三环片区。
▼米宅43区
郑州西南方向以重工业为基地发展起来，工业区配建住宅区，是西南环内区域最早发展起来的地方。
目前该区域仍留有重工业的印记，比如航海路路上的中国航空工业国营嵩山机械厂、中船重工713研究所、郑州航空工业管理学校等。
▼国营嵩山机械厂
此后，城市发展便一路向北、然后向东的政策，在一定程度上影响了西南环内的发展速度。
这就导致了西南区域发展时间较早，但很长一段时间里属于自然外溢发展，政策支持较弱，相比同期发展起来的中原老城、以及后起之秀的金水区，西南区域城镇化发展速度比较慢。
直到近10年，郑州城市框架拉大，城改开启，亚星、升龙、康桥、鑫苑、正商等的进驻开发，开启了区域快速发展的阶段，形成了目前的西南环内区域格局。
从小在此区域长大的朋友讲，这里生活氛围比较浓厚，底商非常发达，生活成本相比东区较低；虽然地铁未达，但是属于高架围合区域，交通非常便利。
关键的是，区域内规划有5条地铁线路，未来随着旧城改造的深入，区域价值会不断得到提升，非常值得关注。
事实到底如何呢？会不会如我这个地缘朋友所讲，区域价值在未来有极大提升呢？
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区域道路实拍
▼南三环辅道
▼陇海高架
▼嵩山南路
▼长江路上拍摄的大学路
▼长江路
▼工人路
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新房：13个，品牌弱，房源不多，未来有大体量城中村改造项目
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米宅点评
目前区域内在售新房项目较少，在售项目房源也不多，多属于尾盘阶段如升龙城、亚星盛世、升龙御玺，2017年新入市的项目仅盛世卧龙城一个。
区域整体在售项目的品牌较弱，本地仅和昌湾景国际二期近期加推2栋新品房源，一线的万科民安星辰为商住类公寓非住宅。
在该区域购买新房，看来看去，你会发现，只能瘸子里挑将军。
对于刚需来讲，三环内的位置还是非常有吸引力，当下买房可以重点关注和昌湾景国际。
不着急的不妨也可以关注下进展比较缓慢的名门橙邦，名门的位置要优于和昌湾景国际，唯一的遗憾就是销售节点不明确。
和昌湾景国际二期尾盘剩余两栋楼，精装交付，为二期最北侧的1#和最南侧的13#，共计约400多套房源，预计2019年交房。
名门橙邦属于张魏寨、孙八寨、老代庄城改项目，位于大学路与长江路交汇处，临二七万达，有地铁5号线，地段位置非常好。
令人揪心的是，项目从2016年年底到现在一直没有进展，销售节点待定，徒留工地上装了将近两年的三个吊塔。
除了在售的一些项目，该区域未来有一定量的城改项目入市。
其中，名门橙邦属于合村并城改造项目，城市规划显示仅孙八砦村用地总用地面积219.37公顷（折合为3290.55亩）；
中原区闫垌和后河卢改造项目约1800多亩土地，也是该区域内未来一个比较大的入市项目；
另外，王胡寨改造项目即德润黄金海岸二期项目也算是一个，一期项目早已入住，二期迟迟未动。
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二手房：63个小区，次新房与老家属院各占半边天
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备注：该区域二手房比较多，仅统计部分小区为代表。
▼帝湖花园
▼工人路上多层小区
▼华瑞紫玉苑
▼江南戎居
▼凯田花园
▼康桥金域上郡
▼路寨花园
▼仟禧金泉苑
▼琴海花苑
▼鑫苑现代城
▼亚星城市山水
▼亚星盛世
▼亚星盛世家园
▼亚星盛世雅居
米宅点评
正如文章开头所讲，西南环内区域起步较早，中间发展较慢，近10年发展的速度明显加快。
这样的发展过程体现在二手房方面，表现为区域内老家属院和次新房各占据半壁江山，有新有旧，居住氛围比较浓厚。
按照时间建成简单分为两大类：
1、西南环内老家属院，比较繁杂，很多都是一两栋楼；建成年限多集中在90-99年之间，房改房，多层，出房少，聚集在发展较早的区域，比如兴华南街、汝河路附近；
老家属院均价多集中12000-13000元/㎡，多为1-2栋楼的小社区，或单气、或环境一般；也有一些社区环境较好，物业管理较好的家属院小区，比如南航家属院、河南省电力公司家属院等，价格在15000元/平。
2、2000年后区域次新房，价格区间在13500-22000元/平，分化比较明显。
房龄小，2010年后交房，区域内优质小区如康桥溪山御府、康桥金域上郡、鑫苑现代城，均价在2万+，价格主要贵在物业好、品质好、绿化好、口碑好。
2000后，稍微有些规模的社区，拥有一定品牌知名度、地铁、产品等因素优势的小区，均价在16000-19000元/平，比如二七万达、中原新城新天地、永威西苑、亚星盛世、升龙城、正商蓝海港湾、帝湖花园、康桥上城品、亚新美好人家等。
2000后家属院以及小开发商项目，或因体量、管理、单气等，价格在13500-15500元/平。
总之，片区内价格多样化，品质参差不齐，对于刚需来讲，可选择的空间比较大。
改善型房源较少，品质社区较少，这也是康桥能够在西南环内口碑爆棚称霸的一个重要因素。
不过，学区为区域非加分项，几乎很少涉及学区，区域内的教育资源一般。
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教育：整体一般，名校较少，公办幼儿园尤其少。
▼74中
▼73中
幼儿园
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米宅点评
片区内据统计幼儿园有13所，数量少，少有大型幼儿园，鲜有公办幼儿园，小型的小区配套幼儿园不多。
有中原凯田实验幼儿园，凯田花园的配套幼儿园；康桥幼儿园，康桥上城品的配套幼儿园；永威鑫城幼儿园。
小学
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米宅点评
据统计片区内小学有23个，大部分属于二七区，二七区的教育水平相比于金水区和中原区，整体上处于中等水平。
区域热门学校有汝河新区小学，中原领航实验学校，帝湖小学，工人路小学等。
汝河新区小学：1985年开始招生，重视国学和礼仪的学校。
中原领航实验学校：小学到初中九年制教育，前身是河南省郑东中学，后来小学初中部搬迁改名。
帝湖小学：由帝湖花园开发商投资创建，后移交给政府，是伊河路小学的教育联盟学校。联盟学校还包括淮河路小学。
工人路小学：伊河路小学南校区，又称工人路小区，中原新城开发的小区配套小学，学校师资有伊河路老师指导，虽然2014年开始招生，但是发展不错。
中学
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米宅点评
本片区中学包括初中和高中据统计15所，包括初中6所，小学+初中2所，高中3所，完中（初中+高中）4所。
郑州市的初中拔尖的其实少有，高中教育拔尖的学校（一中，省实验，枫杨等）已经形成了稳定的口碑。
但是按片区划分的话，区域内有些学校还是有一定口碑的。
郑州市十九中：是老牌的省示范高中，虽然位置比较偏，但是中原区的热门学校。
郑州启山实验学校：原是七十三中的初中实验班， 2016年独立出来变成了独立学校，不过师资教学还是跟进七十三中。
郑州市四十四中学：有初中部和高中部，教学成绩一般，但是体育专长特色明显。
整体来讲，区域内小学以及中学数量能够基本满足就学需求，但是师资力量一般；目前区域内还计划新建3所学校，2所小学，1所中学。
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轨道交通：5条地铁覆盖
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米宅点评
西南环内片区由陇海路、西三环、南三环、京广路围合而成，即由4条快速路围合而成，公共交通之便利不言而喻。
值得一提的是，区域内规划有5条地铁线路，一条环线5号线呈L走向，整体地铁网格则呈现3纵3横，以航海路为中轴线，较为均匀的布局了整个区域，地铁网线不可谓不密集。
在郑州老城区中，地铁的规划设计布局，仅商城核心区、中原老城区、金水老城东区可与西南环内相媲美，都是5条，西南环内未来交通通达性可谓一级。
6
商业：仅1个二七万达，1个专业建材市场，商圈氛围较弱
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▼豫茶园
▼万达广场
▼百姓广场
米宅点评
区域内大型商圈较少，仅1个二七万达知名度较高，大商新玛特以及千盛生活广场影响力较小，但是满足周边日常生活配套没有问题。
虽然说大型商圈比较少，但是区域内人口比较密集，商铺林立，日常生活配套都比较齐全，生活的舒适度比较高，成本也较低。
西南环内区域的大型集中商业一直以来都比较弱，或许与其所在的地理位置以及发展有关。
位置上来讲，区域东南距离二七火车站商圈非常近，属于二七商圈的辐射范围，这就导致了这部分区域小吃、小商铺比较知名，但是缺乏强有力的核心商圈。
不过，得益于南区物流业的发达以及交通的便利性，区域内专业市场做的还不错，如建材市场、茶城等。
位于南三环嵩山路的中原百姓广场，涉及我们日常家居生活的方方面面，是郑州比较专业、覆盖面比较广的建材家居总部基地。
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医院：10家公立医院，三甲不多
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▼郑州市妇幼保健院
▼郑州市第六人民医院
▼郑州市第二人民医院
▼郑州十院
▼河南弘大医院
▼河南电力医院
米宅点评
区域内大大小小的医院不少，有11家，其中10家公立医院，算是主城区内医疗配套比较齐全的一个区域，能够基本满足区域内居民就医需求，相对西北环内的医疗资源要优越许多。
在区域内10家公立医院中，有2家三甲医院，综合性医院实力一般。
不过区域内专科性医院不少，如精神病防治医院、妇幼保健院、颈肩腰腿痛医院、第八人民医院等，有着自己明显的医疗资源特色。
8
公园：小公园密布，整体绿化一般
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米宅点评
公园较多，有特色的少，知名的少；小公园、街心公园多，占地较大的公园少；分布比较分散，未能形成规模，从整体上大幅度提升对区域的城市面貌。
在整个京广路以西来看，西南环内比之西北环内，公园绿化明显较多，但缺少大体量公共绿化面积。
比之中原老城区，大型公园也少，小公园分散分布，整体概况倒是类似。
对于西南区域内居民来讲，分散的小公园能够让区域内大部分地方都能享有这个配套，可以在家的附近有个休闲公园。
虽然面积不大，在寸金寸土的环内，这也算是一个不错的居住利好。
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不利因素：烈士陵园、汽车客运总站
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▼郑州汽车客运总站
米宅点评
区域内有两个明显的不利因素，郑州烈士陵园和郑州汽车客运总站。
一般来讲，郑州烈士陵园不能随便进入，对生活的实质影响不大，关键的是心理层面，有的人在乎风水，有的人不在乎。
不同于陵园影响的虚，郑州汽车客运总站的影响是可触摸有形的，人流量大且杂乱，车流量大，会给周边带来一定的噪音影响，一定程度上堵车的几率也有所提升，居住生活难免会收到影响。
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总结
这是个新房无选择，二手房多杂乱，商业无特色，医院量不少质不足，公园密布面积不大，教育一般，配套不缺，居住氛围浓厚，生活成本较低，整体均好型的区域。
区域内道路分布比较合理，虽是高架围合，但城市界面比较完整，没有被割裂。
未来随着旧城改造以及地铁的开通，区域的价值会有所提升，可以重点关注未来该区域将入市的新项目，改善为佳。
目前来看，区域新房毛坯均价在14000元/平，与郑州市区内相同区域位置价格持平。
区域内优质二手房2万-2.2万/平，次新一般二手房1.6-1.8万/平，较好的老小区15000元/平左右，老家属院1.2万-1.3万左右。
单从价格来看，西南环内的新房价格相对略弱于中原老城区和金水老城区，但是二手房的价格已经和中原、金水达到同一水平线上，且是在无学区加持的情况下。
如果购买学区，基本可以绕过该区域；如果在该区域改善，选择的空间也比较小。
但对于刚需、刚改来讲，区域内生活配套齐全，未来有多条地铁通过，价格比较多样化，用较低的成本购买到三环内性价比相对较高的房源，尤其是区域二手房。
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