▋ 2017香港特首选举，楼市问题绕不过去
香港特首选举如箭在弦，参选人对解决房屋土地问题，有何良方，将仍是选战的其中一个焦点。
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已经宣布角逐的叶刘淑仪，上周六在香港电台的节目中表示，她的政纲主打，将是房屋土地政策，希望在市区重建上着手，解决供应问题。
胡国兴政纲的房地政策太简单，但他跟乡议局见面时，认为应研究靠近市区的丁屋可以「起高啲」，也是解决供应的一个方法，而且新界土地有庞大发展潜力，胡官循这方面入手，也是一种新思维。
另外两名有意角逐特首的人选，皆有处理土地的经验：林郑月娥在曾荫权政府内当发展局长，是掌管土地供应的主要官员；曾俊华以财政司长身分，身兼土地供应督导委员会主席，对土地问题也不会陌生。他们在房屋土地问题上，有没有什么新思维，以及是否令人相信他们有足够执行力，去落实政策，将是下届政府管治成绩的一次考验。
如果在房地政策上一事无成，社会怨气将难以消弭。
踏入2017年前夕，政府在上周五，公布香港楼市的最新数字：2016年11月，楼价指数升至306.6点的历史高位，已经连升8个月，反映过去3年，政府为治理楼市而推出的「辣招」，毫无作用，既冷却不了楼价，反而令有意置业者更难「上车」（住宅物业印花税15%，令置业成本大增）、发展商推出的单位更细更小。置业难，而居住质素变得更差，本届政府自夸房屋土地政策有成绩，到底成绩何在？
1997年之后历经3任特首，在房屋土地政策上，都无法交出一张合格的成绩表。
董建华以八万五供应量，希望达到七成港人有自置物业，但遇上金融风暴，令楼价暴跌造成大批负资产苦主。
结果到曾荫权任内厉行紧缩，房屋和土地供应，都压在低水平，楼市终于喘定。但到经济复苏之后，需求回升，政府却没有适时回应，结果供应和需求脱节，令楼市迅速升温。
到梁振英上任，标榜施政重点，设在房屋土地问题，为了贯彻增加供应的承诺，政府四出觅地，但劳而少功，可以建屋的都是小地皮，还因过于勇进，而被批评为「盲抢地」。
不少人应记得，梁振英在竞选特首期间，经常说香港「大把地」，只是没有认真开发应用，这跟他上任后，觅地的狼狈情状，似乎显示出他对房屋土地问题的认知和现实，有较大距离。
▋ 香港楼市价格高，只是因为土地供应不足么？
土地供应不足，是房屋问题其中一个死结。原因之一，有分析认为是可用土地，都集中在发展商手上，他们持有的土地面积加起来，比政府更多，可以调控市场供应，而政府的土地储备不足，无法抗衡地产商，结果房屋供应，满足不了市场需求，楼价也就拾级而上……此说是否成立？大陆最近的楼市「新说法」，也许可以作参考。
上月召开的中央经济工作会议，特别提出了内地楼市的发展方向，强调「房子是用来住的，不是用来炒的」，经济评论界都认为是点中了问题要害。内地自2009年起，一直主张买房是为了住，不是为了卖，但效用不大，内地楼市继续被炒得热火朝天，中央也束手无策。
按道理，大陆不像香港，土地资源完全掌握在政府手中，发展商成不了「地产霸权」，政府更有不同政策工具，可以调控楼市；为何大陆的房屋问题，也一如香港，楼价大上大落，年轻一代同样叹「上车」难、置业难！
对土地供应，有足够控制权的内地政府，同样「驯服」不了楼市，人民对住的问题，也是怨声载道；说特区政府因土地储备不及发展商，而无法治好楼市，明显欠缺足够说服力。土地供应，固然直接影响楼宇供应，但要「解决好」房屋问题，除了土地供应，还要配合其他政策。
▋ 增加自置物业率，安定香港民生且有经济效益
房屋政策背后，除了有民生的考量（住屋基本需要），也有社会目标，例如照顾基层、社会安定等等。
经常拿来跟香港比较的新加坡，房屋政策甚至有强烈的政治功能，就是以相对廉价、面积宽敞的组屋（政府以低价出售的平民住宅），争取人民支持执政党。新加坡政府每发展一处组屋，就会派人民行动党的干部进驻，发展基层组织，培植组屋，成为执政党的票仓。为了达到这个目标，新加坡八成人口，住在政府补贴的组屋，成为新加坡政府有效管治的重要基石。
香港很难抄新加坡模式，但大幅提高港人自置物业比率，是安定民生，且有经济效益的政策，更可在短期内见到成效，做法包括：以极低价出售公屋，及以成本价把居屋「卖断」给业主，这些都是在单靠觅地，增加新楼供应以外的新办法。走不出一条新路，香港房屋土地问题，仍会是下届政府的计时炸弹。
中国大陆常说「治国必先治水」。在香港特区，则是「治港必先治楼」。
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