导 读
共有产权房：标志性特点是什么？共有产权房：合伙“生意”能赔钱吗？共有产权房：是在让利于民吗？共有产权房：对商品房市场产生什么影响？共有产权房：有多少人排队等分配？
共有产权房：标志性特点是什么？
第一、产权比例和区分：共有产权住房的价格，相比地段同类房子，有显著价格折让。折让部分就算是ZF的“股份”（通过机构代持）。例如某处商品房均价1万元，ZF提供的“共有产权”房售价是7000元，你买了，就获得70%的产权，而另外30%产权归ZF所有。
第二、特定门槛：符合限购条件、且家庭成员名下均无住房的，每户可以买一套。单身购买，需要年满30岁。有房家庭离婚，夫妻无房的一方提出购买申请，需要离婚满3年。值得注意的是，北京明确规定，共有产权住房的30%要卖给符合限购条件的“没有北京户口”的家庭和个人，新北京人份额，每年供应约1.5万套。
第三、处置权：买房超过5年后，可转让。可以按市场价格转让你持有的“股权”；满5年的时候，你也可以按照市场价购买ZF持有的“股权”，获得100%产权，成为商品房。
第四、出租权：可以出租，按照股权分配租金，ZF要拿走应得的。
共有产权房：合伙“生意”能赔钱吗？
首先，购买者和ZF所占的产权比例，由此块售价与周边售价的比例决定，也就是说，共有产权房相较于周边同价值的房屋，售价越低，ZF产权占比越高。
其次，如果满了5年，想卖房，收益是和ZF共享。常识，共享收益，当然得分担亏损了。所以，房价如果跌了，ZF还得掏钱和你一起卖房…这就像是ZF和你合伙开公司，那么请问，这个房子有可能亏钱吗？
老晋小结：这买卖有了ZF“入股”，要赔钱是很难的。
共有产权房：是在让利于民吗？（马光远）
以“自住房”的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自住房”是完全产权的，但在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。
也就是说，共有产权房的个人出资额等同于自住房的出资额，这意味着目前购买人获得的70％的产权，相当于以前自住房的全部产权，也就是说，用这些钱以前可以获得全部产权，但现在只能获得70％的产权，这意味着，在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。
马老师：目前的模式，淮安的也好，北京的也好，制度弊端极为明显。等于以前的自住房只是改了个名字叫“共有产权房”，价格没变，面积没变，但产权少了30%。这叫让利吗？
共有产权房：对商品房市场产生什么影响？
2017年4月北京发布的规划，未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。新北京人的指标是每年1.5万套。
北京市统计局数据显示，2016年末北京常住人口2172.9万人，其中，常住外来人口807.5万人。5年以上纳税人口未知。算算摇号比率，很低是不是？
老晋小结：所以，共有产权房在目前来看，就是僧多粥少的局面，无论从数量上还是从性质上，归根结底它还是保障性住房，对商品房市场产生的影响微乎其微。
共有产权房：有多少人排队等分配？
过去5年，中国大陆增加了3565万人，相当于新增1个加拿大或者1.5个澳大利亚的人口。增加的3000多万人究竟去了哪里？去了城市、大城市、一线城市见下表：
过去5年中国人口增长超过100万的有5个城市：天津、北京、深圳、广州、重庆，合计净增长764万（等于5年吞掉一个杭州）。这仅仅是官方的数据。
过去5年中国人口净增超过25万以上的33个城市，五年人口净增合计1902万。相等于全国人口规模24%的区域，却生出了一半多的孩子，或者全国一半多新生儿降生到了不到50万平方公里的区域里。正是这种流动在中国创造了人类历史上最长的高速增长，也开启了高房价时代。
顺便说一下被抛弃的城市
这些城市房价自然没有未来
另外人口增长有限，房价上涨迅速的地方也要谨慎下手，这类城市有苏州、南京、珠海……
老晋小结：天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。决定这些区域人口增减的主因不是自然增长，而是钱、机会、上升空间、教育、安全、便利等等。这种不平衡，还在继续房大。
老晋总结
北京即将推出的“共有产权住房”，听上去很美好，也有一定的积极意义。刚才看了关于“共有产权房”的建设标准和装修标准，整体感觉还不错，既然有了标准，相信领导不会建设的太糟糕。“标准”包括容积率标准，大小户型面积和比例，层高，绿化，门窗材料，地板材料等等，都制定了最低标准。“标准”请移步“老晋房产观”今天发文的第二条“共有产权房建设标准”。
就每年1.5万套的供应量会造成大量符合条件的新北京人排队购买，如果不能逐年增加供应来覆盖不断增加的“需求”，队伍自然会越排越长。因为大家都明白，有了ZF的“入股”，这门生意一定不会赔钱，况且自己还可以居住呢，不居住还可以出租获得收益。如此好的福利怎么能轻易浪费掉，最后的结果，不但对商品房市场影响微乎其微。还可能带来负面效果，请参考机动车号牌摇号，最终把号牌交易推向“黑市”。每年30万的人口增加，保障房能覆盖多少人的问题，我看是非常悲观的。
北京的人口膨胀，人口的持续迁移和集中是不可违背的城市发展规律。虽然现在北京在集中疏解人口，但是我相信不久的将来，腾退出来的生存空间一定会被一一补充，一个也不会缺席。
就拿这两天热议的北京早餐涨价问题来说，早餐涨价只是刚刚开始，后面很多生活资料都会跟着涨价，因为我们的环境改善了，一切都有代价。其背后的逻辑是，因为北京人对环境有了更高的要求，维护环境的人却减少了，在服务不打折扣的情况下，提供服务的劳动力所付出的劳动增加了，所以北京有了更赚钱的工作机会，虽然累点辛苦点。
“共有产权”是自住房的优化版。自住房政策的效果大家都清楚，摇号、抢购、灰色地带，但是依旧很难满足人们的需求。不过对于刚需和社会夹心层来说，共有产权房大大降低他们的购房门槛，ZF高度重视，起码的居住问题得以解决，是大大的进步。就这一点，我举双手支持，点赞。
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