以 下 为 正 文
来源:光远看经济 文／马光远
楼市调控加码，是强弩之末的绝唱，还是新的信号？
国庆长假之前，包括西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市在两天之内出台了新的调控措施，在一线和去年的很多热点城市明显降温，量价齐跌的情况下，为什么这八个城市密集出台了新的调控措施，房地产市场又出现了什么新的变化？
出台调控措施的这八个城市，大体可以分为三类：一是去年的热点城市武汉，仍然持续了去年的热度；二是石家庄，我一直说，这是一个我看不懂的城市；三是西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳这六个城市，基本属于我认为房价仍然处在安全区间，仍然具有一定上涨空间的城市。这八个城市一个共性是，市场并未因为今年年初以来的严厉调控和一线城市的降温而掉头向下，市场对房价的预期并未逆转，有些城市一房难求的情况仍然存在。从市场本身的情况而言，在全球各大城市将稳定房价视为真正的大事的情况下，进一步出台调控措施，逻辑没有任何问题。
从以上8个城市采取的措施看，本轮调控主要采取限售的措施。最严厉的是石家庄，要求新购住房5年内不得上市交易；贵阳和长沙则是三年后才能上市交易，重庆、南宁、南昌是2年内不得上市交易。对于限售，我之前有过评论，限售表面上看是抑制投资投机，但事实上不会有太大的作用。首先，炒房不是炒股，今天买，明天抛，投资房地产大多不会今年买，明年抛，一般持有周期都比较长，拿抑制股市投机的办法去抑制房地产投资，本身感觉有点滑稽。我很少看到那些投资房地产的人，在一两年内就低吸高抛的；第二，尽管有些城市规定了5年，甚至10年（保定）不得出售的调控措施，但从中国房地产市场的真实周期看，调控政策很少坚持超过两年的，规定5年之内不得交易，实际上意义也不大，一旦房地产市场逆转，所有的调控限制措施立即就会取消，这是事实。
当然，在这个时候调控，其实信号很明显，就是在中国推行金融去杠杆、抑制房地产泡沫的大背景，以及大会之前酝酿气氛的关键时刻，仍然高烧不退的市场，不管这个市场的价格上涨是否具有合理性，都起码在政治上显得很扎眼，在国庆黄金周到来之前，通过限售等措施向市场释放信号，避免国庆黄金周市场继续升温，仅此而已。
在我看来，这轮8个城市的调控并没有别的延伸到其他城市的意义。在中国房地产市场区域化越来越明显的情况下，这个时候政策的旋律不会一起波动，温差也会越来越大。所以，8个城市只是因地制宜的采取措施为本地市场降温而已，我不认为这是可以辐射到全国的，预示调控措施进一步收紧的措施。
但是，这8个城市在加码楼市调控，向市场释放强烈的信号之后，其他城市跟进的可能有多大？我觉得除了个别和以上8个城市情况相似的大城市，绝大多数的城市不会进一步跟进调控措施。一线量价齐跌，我一直预判的楼市变天的情况已经出现，其他的热点城市，市场大部分已经回归常态。至于那些五六线城市，尽管今年市场的行情出乎意料的热，但我认为这些城市没有任何持续性，在住房供应本来已经过剩的情况下，即使有炒作的带动，也是无法持续的，采取调控措施的必要性不强。这样看来，本次8个城市密集出台以限售为主要措施的调控政策，似乎会成为本轮房地产调控的绝唱。
在我看来，一线和去年大多数热点城市调控不仅不会加码，反而可能在明年年初随着市场情况的变化政策出现微调和松动，而五六线又没有必要调控。明年房地产政策的主基调大概率是在市场已经稳定的情况下，构建长效机制。所以，这一次的调控，基本可以视为本轮房地产调控的强弩之末，对市场而言，已经没有太多需要解读的意义。
尽管如此，对于房地产市场下一步的走势，仍然有进一步探讨的必要：
首先，我之前一直强调的今年房地产市场的变天随着一线城市和热点城市市场的冷却已经到来，市场已经完全不同，不应用过去的春梦来预测明天的故事；
第二，在不许涨价的主旋律下，必须指出，有一些城市的房价上涨仍然具有合理性，包括重庆、南宁、昆明、太原、大量、长春等城市房价仍然偏低，不明白为什么要人为的去打压；
第三，短期政策尽管对市场会形成打压，但应该看到，一些城市的优质稀缺高端房产并没有收到太大的影响，这是一个积极的信号，房地产市场品质化的时代也许正在到来，好的城市，好的项目并不缺乏购买者，因为这些高净值人士不会考虑短期政策对他们财富配置的影响，而是只考虑长期趋势。如同一个开宝马的，他的目标是换保时捷，他不会考虑现在买宝马会不会降价，而一个开夏利的，他一看油价很快要降，就一定要等到真的降了才去加油。这是两个不同的群体。
最后，我再次强调，中国房地产最危险的领域绝不在大城市，而在五六线目前那些没有任何支撑还意淫上涨的城市。我似乎看到了危险的灰犀牛在靠近这些城市，而游戏的参与者却浑然不觉危险的来临。（老晋注:下面是数据，对数据不敏感的，直接翻到最后看结论就好）
数据告诉我们，央妈已经到了放水的时候
文/如松
从经济数据给出的信号显示，央妈或到了需要考虑“再印点”的时候了。
8月，全国一般公共预算收入10652亿元，1-8月累计是121415亿元。8月份，一般公共预算支出是14647亿元，1-8月累计支出是131627亿元。8月的赤字是3995亿元，1-8月累计赤字是10212亿元。
再看看财政收入同比增速：1-3月、1-4月、1-5月、1-6月、1-7月、1-8月分别是14.1%、11.8%、10%、9.8%、10%、9.8%，收入的增长是回落的态势；同期支出的同比增速分别为21%、16.3%、14.7%、15.8%、14.5%、13.1%。按量入为出的原则，收入与支出的同比增速都在下降，属于是合理的。但在这里有个问题，支出的增速持续高于收入增速，与中国社会的现状有关，社会老龄化会带来支出的持续增长，当收入增长下滑的时候，这种社会人口结构所反映出来的矛盾就会更加剧烈，加重财政收支的压力。
1-8月，政府性基金收入是32867亿元，支出是30268亿元，有大约2600亿元的盈余。
总体计算，1-8月财政和基金是7600亿元的赤字。
从财政收支来说，这是一个相对比较好的年份，收支平衡控制的比较好，根源有两点：第一，去年底开始，中央财政扩大支出，对基建等项目进行了比较大幅度的投入；第二，房地产销售的增长功不可没，这也有很多数据可以说明，不罗列。
问题很可能在四季度开始出现变数，缘于基础产业又开始有走弱的迹象。根据海通证券姜超的文：“9月份，不仅汽车零售增速同比转负，地产销售增速也出现大幅下滑，从一二线到三四线城市地产销售全面转负。从我们监测的19个三四线城市来看，6月份销售增速尚在20%，8月增速归零，9月以来增速是-22%，增速创下2014年以来新低。”
需要注意的是，最近几天几个省会城市密集推出楼市的限卖政策，在楼市销售已经转差的今天，限售自然会让投机炒房资金彻底远离市场，有两个原因会造成刚需也会快速萎缩：第一，因为楼市上涨，让刚需恐慌进入购房市场，这是最近两年多以来的市场情绪，到现在，居民负债率已经到了高位，意味着刚需已经透支，未来的需求将下滑；第二，以今天的房价，房贷利率上升、银行收紧贷款的情形下，真正有能力购房的刚需群体将更少。这意味着未来房地产对财政收入的拉动作用，很可能是负数，总体财政收入的增长很可能快速下滑。如果再考虑到房地产对钢铁、能源、家电、建材等行业销量的影响，就影响更大。
在此需要说明，居民负债上升对经济的影响是全面的，汽车销售的下滑仅仅是其中之一，未来在很多消费行业都会显示出来，阻碍财政收入的增长。
按一般的传统做法，这时候确实是需要“再印点”的时候，因为即便今年的财政收支可以控制的好，从四季度开始的财政收支就可能出现问题。
但是，从以下因素来看，这种“再印点”的想法很可能是落空的：
第一，就像我在以前所说的，15-16年的放水推动房地产的政策，未来很可能不会再有，缘于本轮房地产繁荣与以前付出的代价截然不同：
2014年以前，央妈可以轻易地放水推动房地产，因为人民币还在升值。可是，2015-2016年，虽然做法相同，配方一样，结果却完全不同，付出了人民币贬值的代价。汇率特别是不可自由兑换货币的汇率，代表的是自身的信用水平的变化，汇率贬值的代价到底有多大？在其他场合多次说过，也就不必重复，总之，它比房地产所带来的财政收入重要的多。何况，中国正准备推动人民币定价的国际原油期货，这是今天中国经济最核心的地方，因为中国原油的对外依存度高达65%，如果不能实现这一点，后果比大家想象的更严重，可以这么说，如果原油进口受阻，通胀将一飞冲天，社会一夜变穷，这毫不夸张。所以，为了人民币定价的原油期货，也绝对不准许再以货币贬值为代价推动房地产。
第二，2天之间，几个省会城市集中推出房屋的限售手段，自然会打击购房的积极性，管理层给出的明显信号也不是要放水推动房地产的意思。在限售推广之后，对于炒房资金来说，意味着风险无限放大，一旦继续放水推动房地产，这些活跃资金最可能做的就是炒汇，即便可以控制官方外汇渠道的兑换，但无法阻止黑市的交易，这完全是得不偿失的行为。
第三，美联储开始缩表，此时一旦人民币放水，贬值压力加大，人民币标价的原油期货就会受到更大冲击，这是美联储愿意看到的结果，想必我们的管理者不愿意看到。
相反，央妈在今年底明年初收缩货币的概率倒是蛮大的。
虽然未来央妈肯定还会放水（明年底？），但也肯定不是现在，预计只有在资产价格大幅下跌之后才具备一定的条件。
那么，央妈不放水，政策在这个时候的取向会怎么做？不妨猜一猜（欢迎拍砖）。
四季度开始，财政收支转差是比较确定的事情，在楼市交易被逐渐冻结之后，随着财政收支的坏数据不断出炉，有可能会鼓动几个热点：第一，汇市会得到更多的关注，因为财政收支是汇率的根本支撑；第二，供需较好的商品价格会被推动，这与贬值预期有关；第三，部分地方拖欠工资的情形会发生或发展；第四，传统过剩产业将再次转差。
所以，也就可以预计：在未来一段时间内，管理层会加大外汇支出的管理力度，对于消耗外汇的项目会加强管理，提升汇市的应对能力。这对于那些进口依存度高的行业将带来机会，原油为首，其次医药和部分农产品，相反，对于消耗外汇的行业将带来利空，比如跨境旅游、经营进口的公司等；第二，传统过剩行业的重组、僵尸企业的清理力度会加强，减轻地方财政的压力，相关行业的就业人员需要早做准备；第三，靠财政补贴生存的部分事业单位，很可能会被压缩掉，推向市场，相关的事业单位需要开始规划未来；第四，房地产中介行业、房地产公司开始进入冬天。第五，旧的经济模式无法持续，会不会推动一些改革措施的出台？期待大会之后可以有答案。等等。
对于投机者来说，大幅波动就是好年代。而四平八稳没有波动，就是坏年代。
这个时候，经济和财政需要放水，但一系列条件又制约了放水，很可能形成几年来的一个重要的节点，无论对资本市场还是就业，都是如此，需要未雨绸缪。
网友:一贯的尿性，继续印是肯定的。
这位网友讲的最好，剩下的只是时间和节奏问题罢了！但如松老师讲的好，未雨绸缪，留点过冬粮食为好！这也是老晋给出的提醒，留一手，会后再说不晚。
