2017年11月14日 22:45:17 老晋房产观

“十九大”定调“房住不炒”,土地竞自持“方兴未艾”……政策与市场的导向,让“房屋租赁”站上风口。而提到“租赁”,最直观的衡量标准就是租金价格了。租金水平的高低,和城市新增人口、就业机会、房地产市场等密切相关,因此也被视为一个城市发展水平的重要指标。

我们以90㎡房屋为样本,梳理了15个热点城市的租金水平后发现,北上深不愧是你大爷,租金价格稳居前三;杭州势头也不是盖的,租金水平已远超广州跻身一线;而去年房价迅猛上涨的合肥,租金水平却是惨淡垫底……

不吹不黑,天津9月租金价格为3480元/㎡,在15个热点城市中居中偏下,你觉得这个位置还OK吗?

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显而易见,北京、上海、深圳、杭州的房租水平,与其他11座热点城市之间差距正在拉大。以每套90平方米的房屋为样本,北上深杭的月租金均超过6000元大关,其他11座热点城市的同类房屋月租金均在4500元以下。

值得注意的是,“租金地图”的前四位中,仅杭州为二线城市。一直以来,杭州无论在经济发展、人口导入还是楼市表现上,都在向一线城市靠拢。其租金价格居高不下,一个重要原因就是流动人口的增加。每年大量流动人口涌入大部分以租房形式解决住房问题,杭州租金随之水涨船高。

杭州9月租金价格:6716元/套*月

而除了流动人口这一因素,城市密度、房源规模和收入水平等,也会对城市租金造成影响。例如广州,包括郊区在内,广州的城市密度较大;房地产投资较早,城市外扩潜力和房源规模大,部分区域多聚集劳动密集型产业,租赁需求旺盛;加之广州外来务工人员较多,收入水平不高,也导致租金价格难以提高。

广州9月租金价格:4470元/套*月

另外,城市租金水平某种意义上也可以说是“楼市照妖镜”,如近两年房价飙涨的合肥在15城租金地图中垫底,一定程度上说明合肥楼市“虚火”过旺。导致合肥租金水平低的主要因素即外来流动人口少,租房需求相对较少,城市收入水平有限等。

合肥9月租金价格:2095元/套*月

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不同的城市之间租金水平存在差异,同一个城市不同地区之间的租金水平同样存在差异,这种差异被称为“租金级差效应”。

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如上海、北京、深圳租金级差效应就是最明显的,均超过6000元;南京、广州、青岛、天津等城市租金级差在2000~4000元;合肥、长沙的租金级差不到1000元。

北京9月租金价格:8411元/套*月

上海的租金级差最明显,以90平房屋为例,租金最高的静安区,月租金高达12000元以上,而崇明区的租金却仅有1526元,两者级差达上万元。北京和深圳同样存在这种租金级差效应,级差约为8000元,仅次于上海。杭州的租金水平也处于前列,但杭州各区的租金级差相比北上深,并不算大。

上海9月租金价格:7947元/套*月

总的来说,目前国内的租赁行为主要发生在一线城市,和有较多人口流入的强二线城市,大部分地区租赁住房人口只占小部分比例。

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有研究报告指出,我国的租赁人口只占11.6%,远低于发达租赁市场约30%的比例标准。但随着一线城市房价的攀升,以及租赁市场的政策红利,预计我国的租房人口占比将超过30%,而一线城市的租房人口比例将会超过40%,未来个别城市甚至会有超过50%的人口会选择租赁住房。

据CRIC不完全统计,目前已有上海、广州、深圳、杭州、珠海五城共计推出了23宗纯租赁住宅用地,总计容面积达到了205.06万平方米。但仅凭政府新增租赁用地来推动租赁市场发展是不可持续的,从“蓝海”变“红海”,租赁市场刚刚起步。

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