误导楼市的九句半谎言
第十句：“外国人来买房，是准备高抛赚上海钱的”
这一句是典型的双重标准。凡让你自己买房，无一例外地大喊，“房价过高了，肯定要跌的”。
而见到外国人买房，却一口咬定“房价还要涨，外国人要涨价以后抛”。那幺问问清楚，到底是看涨还是看跌，如果一口咬定，外国人会来赚上海钱，你为何自己不买，为何自己不赚？
笑话的背后，其实是不愿意承担风险，而又妒忌别人收获，孬汉主义罢了。
第九句：“房地产蕴含了巨大的金融风险，造成了泡沫黑洞”
看一下上海的按揭贷款数字，大约每一年增长500~600亿。迄今贷款余额总量，不过2000亿左右。而上海常住外来人口，共有近2000万。
2000亿 / 2000万= 1万元/人。人均10000元很多幺？不多矣。若按资产总量，2002年的统计数据口径，户均住房资产，大约是23.2万元，600万户人口，上海的住宅楼总价值，约有15000 亿。2000亿 / 15000亿 = 13.3%。
平均贷款率一成半都不到，很高幺？一点不高。若按目前按揭拖欠率，实际情况约为0.2%。是商业银行所有贷款项目中，最好的一项。相比于普通企业贷款，坏帐3~5%。给国营 企业贷款，坏帐率25%！！
人均仅1万元贷款，13.3%的平均贷款率，0.2%的拖欠率，12000亿市民存款，不去指责国企贷款，而来指责房贷，“金融黑 洞说”难以令人信服。 （2004年数据）
第八句：“银行是受害者”
中国的银行，是全亚洲最昂贵的银行。
参考一下周边同类华人地区的贷款利率，以基准利率P为衡量。
在中国P=5.76%，而房贷 大约是5.04%，即P - 0.75%的水平。
香港 P - 2.8%
温州 P - 2.625%
新加坡 P - 2.5%
马来西亚 P - 2.35%
可见，相比之下，中国的银行，简直贵得要命。至少比合理的房贷利率，贵近2%左右。如果WTO完全开放，外资银行进入展 开竞争，则中国合理的房贷利率，应该是P - 2.5% = 3.25%左右。
如果利率市场化，打破垄断，银行间展开充分的竞争，住房贷款利率，至少能下降2%以上。
消费者的贷款负担，可以减轻20%。 过高的房贷利率，是压在购房者身上的一座大山。
银行业最主要的原则，就是“高风险，高利率，低风险，低利率”。如果房贷贷款，其风险远远小于一般的企业贷款。银行就 应该降低利率，让利消费者。
银行总是用“莫须有风险”来搪塞，推诿消费者，是说不过去的。
第七句：“需求决定房价”
最近北京的开发商们，和京城专家展开了一场论战。开发商们认为，拆迁上涨，地价上涨，建材上涨，所以房价应该再涨。
而专家们则认为，居民最终消费力，才能决定房价。
成本上涨不会导致房价上涨。
需要指出的是，这二方观点都是错的。
房价不是由供给决定的，也不是由需求决定的，房价是由“供求平衡点”决定的。
成本价是供给，购买力是需求。
二者共同作用，供求达到平衡，于是产生价格。
二者谁的刚性更强，谁更能忍，决定了讨价还 价的权力。
第六句：“房价是拆出来的”
讨论房价原动力的著作，很多都把拆迁户需求，列在了非常首要的位置。似乎上海的房价，完全是拆出来的，因为有了非买不 可的拆迁户，才会追高房价，导致抢购。
需要指出的是，拆迁户不仅创造需求，拆迁户也创造着供给。市中心的土地拆迁，十之一二造绿地，十之八九还是要进行房产 开发。
拆迁地皮，是市中心土地供应的主要来源。
拆迁户的需求：老公房，40平米左右旧式房子
拆迁户的供给：市中心新房
拆迁户造成的需求和供给是不对称的。
拆迁放缓，会导致八九十年代的40平米老公房滞销，价格下降。而市中心的房子，土地供应只有更少。
对于小白领来说，“拆迁放缓，房价飞涨！”
第五句：“市政府人为减少土地供应量，正在托市”
需要指出的是，市政府不是不肯卖地，而是根本无地可卖。
市中心的土地，几乎都有居民。
经过前几年的开发，市政原有的空地，厂房，产业部门，最好拆的几乎都已开发完毕。
一二层 的楼层也都被拆差不多，剩下的都是三四层，甚至四五层的硬骨头。
边际效用递减，旧区改造总是从最容易的环节入手。
经过几年的开发，市区剩下的土地越来越难动迁，容积率越来越高，人口 密度越来越大，拆迁户越来越刁。
拆迁成本几何级数上升。上海的很多土地，即使“零出让金”也乏人问津。
拆迁费已经失控。
内环土地供应匮乏，市府只有大量推出远郊土地。
第四句：“房价上涨，居民失去了购买力”
这句话只考虑了小白领的感受。
买卖是双向的。
有一个“买进”的人，就必然有一个“卖出”的人。
当有人失去80万购买力，就必然有人获得80万购买力。对于小白领来说，房价上涨，白领金领失去了大笔购买力。
但对于建筑工人，水泥厂商，工商税务，装修中介来说，房产市场 的兴旺，使得他们获得了工作，获得了收入，获得了大笔购买力。
财富是流通的，购买力是守恒的。
白领们的购买力降低，而社会总购买力是“零和”的。
近日社会零售品总量飙升，彩电服装 手机的普遍热销，正证明了民工灰领开始消费了。
第三句：“房价涨了，又不能卖掉”
资产终究是资产，不如不懂金融创新，只盯着目前的金融产品，当然捧着金饭碗讨饭了。
在欧美国家，有一个很重要的金融产品，“终身房产信托”。即使是自住房产，也可以通过放弃“继承权”，而获得一大笔的 退休金。
以一个60岁男性为例，和保险公司签订合约，房产终身居住。直至身后，该房产由保险公司继承。如此，保险公司会每年给委 托人约3.57%的回报。
一套价值10万元的房产，委托后每月可获得280元。而一套价值100万元的房产，每月可获得2800元。
几乎比退休金和养老储 蓄都高了。
房价的高低，对“第一套房”人也至关重要。
第二句：“看看小区的灯光，就知道入住率了”
小区的灯光，和入住率，是有很大区别不同的。
以前工人新村的年代，家庭居住面积狭小，一家几口人，都挤聚在一个小房间里，自然日光灯常亮不灭，数数灯光，也就知道了入住人口。
而今天上海住房普遍二房一厅，如果晚间在厅里看电视的话，卧室灯往往是不开的，二南一北二卫，往往就只开一个北厅暗灯。
更何况现代人生活节奏加快，晚间夜生活丰富。小白领加班，泡吧，应酬，实属平常。通过灯光数入住率，实在是太不准了。
住市区大楼房子的，不妨去统计一下，自居房屋，入住率超过90%，但晚间下去数数灯光，也不过寥寥数盏而已。
第一句：“踏空者是受害者，需要市府补贴”
踏空者最愤愤不平的，房价上涨，购买力缩水，生活质量下降。
需要指出的是，保持看空思维，是一种非常恶劣的赌博行为，是一种高风险的投机行为。
如果定下了心需要买房，则不必赌博房价的涨跌。
按照有效市场理论，任何时候，任何资产，其上升和下跌的概率是一样的， 各为50%。
很多想买房的人，却迟迟都不愿意出手，而是妄想拿着现金，等房价再跌下来，这就是一种赌博行为。
赌的是房价的看跌。当 看空方妄想房价下跌的收益时，他们也就承担了房价上涨的风险。
收益和风险永远共存，持币也是一种赌博，一种严重的赌博。
从本质上来说，购“零”套房的人，和购“二”套房的人，其风 险是一样的。
持币看空者，由于其贪婪的本性，导致损失，完全是自作自受。
