作者：美房网主编
写完《放松调控论甚嚣尘上，真相却只有一个》的文章后，引来骂声一片，很多人提出了质疑，难道热点城市只会从户籍上放松，没有其他动作了吗？难道住建部长在全国城乡建设工作会议提出的针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房中的支持改善需求在热点城市不会执行吗？
我知道大家一定会有很多问题，但没想到有些人对一些解读存在理解偏差。今天我们就未来热点城市调控的整体逻辑做一个简单的预测，至于如何微调要看今年也就是2018年3月30号左右的政策，也就是说主线已经基本定了，配套政策还要等等看。有人说这些预测都没有用，因为中国房地产政策变化太快了，比如昨天还坚决抑制投资投机性需求，今天就变成支持改善性需求；昨天还是购租并举，今天就变成租购并举；昨天还在一直讨论保障房问题，今天就变成讨论支持租赁市场特别是长期租赁的问题。但如果长期跟踪政策，就能发现政策的主线和辅线，哪些政策能坚持哪些政策无法持久，比如2017年严格的政策一定不会持久，结果2017年年底在中央经济工作会议和中国城乡住房建设工作会议就漏出了放松的口子；限售却不会马上解除，但10年限售的非自持住宅用地不会坚持太久；房产税也不会马上到来，所以不管房地产政策变得如何快，都有它自身演变的原因的轨迹，如果能抓住这些轨迹，就能更好的解读政策出台的原因以及判断政策未来的走势。
笔者昨天说热点城市在2018年不可能全面放松限购限贷，会从户籍建设上为人才流入提供渠道。这里重复一下，热点城市政策不可能全面放松不等于政策还会一成不变，政策一定会变，否则住建部长在全国城乡建设工作会议提出的满足首套刚需、支持改善需求，分清中央和地方事权就等于一句空话。因此未来热点城市的房地产政策一定变，但主体方向却不会改变，所以改变空间有多大、什么时候开始改变才是投资者应该关心的问题。
笔者坚持昨天的观点，热点城市不会率先打开政策限制大门，何时打开大门要看非热点城市的打开情况以及打开后市场的反应，热点城市不会着急去碰全国人民的焦点，因为一旦操作失误必将招来口伐笔诛，领导班子也将跟着遭殃，所以让非热点城市先试试水、看看大家的情绪动向是热点城市政策后开启的原因。笔者根据以前的经验猜想应该是这样的：等非热点城市改善性需求开放后，热点城市就会对改善性需求做一些让步，并释放一些小道消息试探市场反应，一旦反应激烈则抓出一两个人来明正典刑，辟谣小道消息，如果发现市场反应正常，小道消息就会变成红头文件。
至于非热点城市政策的打开逻辑比较简单，行政政策上鼓励大家长周期持有、抑制短周期炒作，货币政策上给一些优惠多一些按揭和抵押额度，户籍制度上买房就能落户或更低，土地市场稍稍升一点温度，让大家对未来充满信心。对于热点城市，打开逻辑则稍微复杂一点，地方政府也会有些左右为难，比如户口是先工作后落户还是直接欢迎落户，限售是限售2年好呢还是3年合适，未来打开非本市户籍但在本地有几年社保人员的改善性需求为先，还是先降低首付款满足本地户籍二套房的改善性需求，限价措施是逐步废除还是悄悄放松。
我们抛开这些热点城市纠结的细节，实行差别化调控后，地方政府的大趋势是：限价逐步放松，让市场在资源配置中发挥主要作用；限售暂不放松，坚决抑制短周期炒作，让购买者自住或成为出租房源的提供者，让房子走向使用环节；对于二套房的改善需求会逐步放松；贷款额度会逐步恢复，保证房地产市场的稳定性。此外，需要强调的是，在旧政策改变后，会有新的政策出台，保证房地产市场调控的稳定性和连续性，新政策的核心则是看齐二次房改并防止大起大落。
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作者：mkszf01
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