楼市沉浮，政策带你看清局势

2016年房地产市场的热度，仍未散去。房地产泡沫崩塌的呼声也此起彼伏，国家在2016年上半年也不断出台了相关政策，抑制炒房，以及更好的缓解存在已久的住房难问题。本文盘点了2016年上半年影响房地产行业的相关政策，房价沉浮，政策究竟能否达到预先效果？

一、2016年上半年房地产市场大事件回顾

1.“二孩”政策带来人口福利

实施背景：促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。此次调整是继2013年十八届三中全会提出“单独二孩”政策后的又一次人口政策调整。近年来我国出生率持续下滑，人口总量增速放缓，尤其是15-64岁劳动年龄人口占比和增速持续下降。与此同时，总抚养比持续走高，老年抚养比达到13.7%的历史较高水平，人口红利渐趋弱化，老龄化加速背景下，人口政策调整对未来人口总量及结构均带来较大影响。

政策：2015年12月27日全国人大常委会表决通过了人口与计划生育法修正案，全面二孩定于2016年1月1日起正式实施。这就意味着，2016年元旦以后出生的二孩，都是合法的。按修正案中规定，生育一孩或两孩的夫妻均可获得延长生育假的奖励。

影响：人口尤其是城镇人口的快速增长，为我国此前十数年房地产市场迅速发展提供了良好的基础。随着我国第三次出生高峰人群购房需求的逐渐释放，城镇人口增速亦有所放缓，人口对房地产业的直接推动作用将有所减弱。而此次五中全会提出全面放开二孩政策，将对未来人口增量和人口结构产生重大影响，直接关系未来房地产业发展变化。

从人口总量来看，随着二孩政策实施，伴随人口总量的增长，住房需求也将持续增加。同时，人口年龄结构变化推动房地产市场户型结构需求转变，短期内，三室、四室为主的中等户型、大户型住宅将成为首置或首改的主力，五室及以上户型占比也将增加，而长期来看，到2035年二室为主的小户型也将占据一定份额。而区域也将影响人口增量和结构分布，二孩政策短期内将更为推动重点城市及东部城市群中大户型的库存去化，活跃当地市场。

与此前十年新增城镇人口快速增长带来的机遇不同，随着人口规模增速的逐步放缓、年龄结构的不断变化，房地产市场未来面临需求将更多元化、更具特色，特别是以学区房为代表的优质配套住房将更受二孩家庭的青睐，成为短期内需求追逐焦点。而预测未来市场主体需求类型，把握主体需求相关配套及服务，也将是企业在下一个十年发展中的重要关键。

2.公积金存款利率升至1.5%

实施背景：2016年新年伊始，楼市火爆，资金从股市流入楼市的规模越来越大。为更好地保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益，发挥公积金的作用，国家上调公积金存款利率。

政策：2016年2月21日，上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行。

影响：公积金制度的每一次改革都希望能够助推房地产市场向前发展，去年以来，国家对于公积金制度已经出台多种调整方案，从中可以看出房地产市场仍旧是目前经济发展的重头戏，这对于房产抵押市场的发展是有极大好处的。完善职工住房公积金账户存款利率形成机制，此次调整是住房公积金收益和缴存职工存款收益之间的再分配，不会推升整体利率水平，也不会影响住房公积金的正常管理运营。　

3.税率下调

实施背景：一线城市住房需求旺盛，而三四线购房需求始终难有明显增长，税率下调能够将投资更多的流向三四线城市，推动特大城市周边建设发展新的中心城市。

政策：2016年2月22日，调整房地产交易环节契税：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

2016年2月22日，营业税优惠政策： 90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税。但北上广深四个城市暂不实行这一条新政。

2016年3月23日，全面实施“营改增”：建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少。

实施影响：中央的“分类调控” ，将会使得一线以及重点二线城市二手房交易税费整体稳定，而三四线城市税费有所减免、降低的情况来看，各地楼市受营改增调整的影响也将大有不同，一线城市原本库存量不大，改革后对一线城市的影响较小，但三四线城市将会受到新政的刺激，加快去库存的速度。

4.各地限购政策频频出台

实施背景：近年来，房地产市场投机者越来越多，虚高的房价，并没有真正的带动中国经济，而是使中国经济的下行压力越来越大，陷入无限循环的泡沫之中。为抑制投机，各地纷纷出台限购政策。

政策：一二线楼市高烧不退，各地纷纷采取限购限价等多种政策，不断加大楼市调控力度。

实施影响：限购政策会在一定程度打击投资者的信心，但对刚性需求来讲，限购对刚性需求的影响较小。尽管近年来不断出台限购政策，但对抑制楼市房价上涨，遏制投机倒把，还是处于治标不治本的状态。 一方面，由于拥有购房资格的人士将缩减，限购升级政策将引起观望情绪，成交量在政策落地后有所下降，时效估计在半年左右。另一方面，由于政策影响投资客入市，抑制炒风，有利于稳定楼价。 下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题，总之这样的楼市新政影响几何，我们只能拭目以待了。

5.推广街区制

实施背景：历经37年改革开放，我国城市发展也进入转折时期。城市规划建设管理中的一些突出问题亟须治理解决，如城市规划前瞻性、严肃性、强制性和公开性不够；城市建筑贪大、媚洋、求怪等乱象丛生，特色缺失，文化传承堪忧；城市建设盲目追求规模扩张“摊大饼”；违法建设、大拆大建问题突出；环境污染、交通拥堵等“城市病”加重等。规划、建设、管理是目前城市发展的核心环节。

政策：中央部署城市发展，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，原则上不再建设封闭住宅小区，还要求已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。

实施效果：分梯级明确新建街区面积，能够推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。有助于树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

6.住房公积金缴存比例和缴费基数调整

实施背景：减轻企业负担，在近两年宏观经济下行压力增大的背景下，显得尤为重要。在企业承担的各类比较隐性的税费中，住房公积金的缴付比例相对高，是企业不可回避的经营成本。然而可以反思的是，此类住房公积金缴付后的利用效率也不够高。因此通过降低此类缴存比例，能够使企业将更多的盈利投入新一轮投资和经营过程中，自然有助于加快企业的发展。当然，在这一过程中，仍要保持公积金资金池一定的总量规模，从而使其继续发挥支持住房消费的重要作用。

政策：2016年5月1日，调整公积金缴存比例：适当降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的，予以调整，不得超过12%。

实施影响：降低公积金缴存比例对房地产市场不会有太大影响。首先是12%以上的缴纳比例者占的比例相对较小，所以新政一旦实施，对大多数民众的影响不大，相反会拉近差距，其次，纯公积金贷款比例很少，公积金对职工购房提供的支撑力有限。

7.发展住房租赁市场

实施背景：外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，多数只能通过租房解决居住问题。还有一些人工作地点经常变换，没有购房需求，也愿意租房住。如果外来务工人员、新就业大学生的住房问题得不到有效解决，无疑会影响城镇化发展质量。让他们安居乐业，住房租赁市场无疑将发挥重要作用。培育和发展住房租赁市场，还可以实现让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，也有利于更好地解决城镇居民住房问题。

政策：2016年5月4日，鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房：国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

2016年 2月23日，减少土地储备规模，叫停土地储备贷款：要求自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。鼓励农民工进城买房，因城施政去库存，三四线城市为了去库存，制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房。除此之外，各地因城施策，不断加大去库存力度。

实施影响：这些政策措施将对住房租赁市场的发展起很大的推动作用，尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展。由于三四线城市人口增长缓慢又流失严重，经济长期低迷与产业结构单一及居民收入低、购买力弱、金融产品少、户籍制度未全面放开等因素，住房租赁依然是无法解决三四线供应过剩，达到去库存的目的。

结语：2016年国家通过调控公积金，税率等减轻买房者的住房压力，各地限购政策频频出台打压炒房现象，发展住房租赁市场解决一线城市住房难问题。房地产行业作为支撑国民经济的支柱行业，虽然政府不断出台利好政策，难以阻挡经济下滑走势。房地产行业的改革，不能仅仅停留在政策层面，更应该触及根本。

主编：宋奇（曾任《理论与现代化》常务副主编）

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