文 | 刘晓博
常常有读者给我留言，询问海南的房子能不能买。
说实话，对于这个问题，我一直比较困惑。自2013年创立“天天说钱”财经自媒体，我同时也形成了一套自己的楼市分析体系。在这个体系里，“小学生人数”成为替代“常住人口”的核心指标；“金融机构本外币存款余额”，成为替代GDP的核心指标。
此外，结合“居民用水、用电数据”，以及快递业务量，来验证城市人口的增长，以及经济的活跃度。
也就是说，我的分析方法是建立在“内生性增长城市”的基础上的，对于北上广深，以及绝大多数中国城市是适用的，也是惊人准确的。正因为如此，上述指标尤其是“小学生人数”的指标，被越来越多的研究者采用。
但对于海南（还有珠海、烟台、秦皇岛、大理等）这种“养老圣地”、“旅游圣地”，我的分析体系就不适用。在很长的时间段里，我不敢对这类城市、地区的楼市发言，因为看不太懂。
今天，我尝试着用自己的分析方法，结合海南的特点，研究一下这个区域的楼市，为读者提供一些建议。
海南经济数据变动情况
指标 | 地区 | 2016年 | 2010年 | 增减 |
本外币存款余额（亿元） | 海南 | 9120 | 4217 | +116% |
海口 | 4989 | 2239 | +123% | |
三亚 | 1494 | 616 | +143% | |
小学生人数 （万人） | 海南 | 79.4 | 78.0 | +2% |
海口 | 18.8 | 17.0 | +11% | |
三亚 | 6.69 | 6.62 | +1% | |
地方财政预算内收入（亿元） | 海南 | 638 | 271 | +135% |
海口 | 116 | 50 | +132% | |
三亚 | 90 | 42 | +114% | |
GDP（亿元） | 海南 | 4045 | 2052 | +97% |
海口 | 1258 | 590 | +113% | |
三亚 | 476 | 231 | +106% | |
房地产依赖度 | 海南 | 44% | 23% | -- |
海口 | 48% | 18% | -- | |
三亚 | 86% | 58% | -- | |
投资依赖度 | 海南 | 93% | 65% | -- |
海口 | 101% | 60% | -- | |
三亚 | 164% | 132% | -- |
上述表格展示的是2010年末到2016年末，海南省、海口市、三亚市主要指标的变动情况。我们可以发现如下特征：
1、在人口（小学生人数）、GDP、资金（存款余额）和地方预算内财政收入三大指标上，无论是海南省、海口市还是三亚市，都基本上跑赢了全国水平。过去6年，全国的资金总量增长是112%，小学生人数下降不到1%，财政预算内收入增长93%，GDP增长87%。
2、但在上述四大指标上，除了三亚的资金增长显著超过全国平均水平，海口的小学生人数显著超过全国水平，其他指标都只是比全国水平略好而已。整体而言，海南、海口、三亚都没有“惊艳”的感觉，没有出现类似深圳、廊坊那样惊人的增长。
3、海口小学生的显著增长，主要原因应该是省内移民造成的。原因有二：第一，全省小学生增长有限；第二，外来人口增长中心三亚，小学生人数增长有限。
这告诉我们：虽然东北人为了避寒和寻求发展，华北人为了躲霾，大举到海南买房子。但从小学生人数变动来看，养老买房、度假式买房的应该是绝大多数，真正把家迁移到海南的，仍然比较少。或者说，由于海南发展机遇太少，真正安心定居海南的中年人、孩子比较少，退休的老年人比较多。
4、海南全省的经济总量，只相当于北京、上海一个较大的区。全省汇聚的资金总量，也不过相当于深圳的六分之一。而且，全省的资源显然高度集中在海口，海口的资金总量是三亚的三倍多，占全省的一半。
这进一步告诉我们：三亚虽然有很多豪宅，貌似来了很多富裕的移民，但并没有带来多少资金。三亚的资金总量，竟然小到只有北京的100分之一。这说明，真正的移民不多，季节性度假、投资，才是外来购房者的主要目的。
5、过去6年，海南省对于房地产的依赖度翻倍。所谓房地产依赖度，是用“房地产年度投资额”除以“当年GDP”。至于海口，对于房地产的依赖度竟然从18%增长到了48%，增幅惊人。
这告诉我们：第一，海南省内的居民，开始向省会聚集；第二，外来购房者在三亚房价高企之后，开始向海口转移。三亚对于房地产的依赖度，2016年是86%，可能是全国第一。不过我记得，在历史上三亚是曾超过100%的。
6、对投资的依赖度，三亚也远远超过了正常值，2016年达到了164%。
7、通过对海口、三亚的“三次产业”占比变化的研究，可以发现无论是海口还是三亚，第二产业占比都在下降，都只有不到20%，而第三产业则达到了66%到76%。看似符合国际旅游岛的定位，但海南还是应该适当发展一些无污染的先进制造业，否则人口吸附能力肯定会很弱，连当地的年轻人都很难留住。在海南和三亚，第一产业的占比，近年来还有了一定增长。
我的结论：
近年来，海南吸引了大量外来移民，但由于缺乏发展机遇，再加上公共资源（医疗、教育）一般，所以移民以养老为主，缺乏含金量最高的“事业型移民”、“教育型移民”。所以并没有给海南带来多少资金增量，和多少真正的常住人口。
这当然没有什么不好。但对于海南楼市来说，这意味着大量的房屋是常年空置的，只有季节性的住户。这样的房子，就缺乏稳定现金流（租金）的支撑，很难转嫁房地产税。所以，如果开征房地产税，将对海南楼市产生巨大打击。
没有产业支撑、没有常住移民的支撑，没有稳定现金流支撑，海南楼市的投机性特征就比较突出。除非国家明确，海南可以成为一个“炒房特区”，永远免征房地产税。否则，在海南持有物业的投资效率可能是很低的：房地产税犹如一个“死穴”，只要轻轻一点，就足以重创海南楼市。
