文 | T教授
“房地产税”就如那只久未落地的靴子，这两天又被热议起来了，而且还是两个重量级人物。
一个是国家财政部长肖捷，在昨日（11.20），其就“房地产税”问题在人民日报撰文，便指出
对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
并进步一步指出，要完善地方税种，在目前已实施的城镇土地使用税、房产税、车船税、耕地占用税、契税、烟叶税、土地增值税等为地方税的基础上，继续拓展地方税的范围，同时逐步扩大水资源费改税改革试点，改革完善城市维护建设税。
这段话里流露了两个重要信息，一是房地产税按什么标准收，二是征收“房地产税”的最终目的和意义。
这两点，笔者会在接下来的文章里详细阐述。
另一个则是全国人大财经委委员、中国社会科学院学部委员李扬，同是在昨日，其在参加《2018年经济蓝皮书》发布会时，对21世纪经济报记者表示，
“房地产税不会那么快出台，即使征下来，对房地产也没多大影响。”
一个郑重其事的表示“房地产税”离我们不远了，一个则告诉我们“房地产税”对市场影响微乎其微。
那么，我们究竟该如何正确看待“房地产税”这一新物种呢？
▌什么时候开征房产税？
“房地产税”什么时候开征？离我们还有多远？
当下很多人怕是都想要一个明确的答案。
而答案就在我们的立法程序里，
按照审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求，新开征税种，一律由法律进行规范；将税收的开征权由国务院收回到全国人大。
根据《意见》显示，要力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
就是说，“房地产税”开始立法，最早也是在2020年以后了。
另一方面，考虑到“房地产税”的重要性，立法周期恐怕也将是一个漫长的过程。
比如之前的《中医药法》，从列入立法规划到形成最终法案耗时8年，而且8年里有7年的时间，是用来探讨草案及反复的审查修改。
况且，“房地产税法”涉及的内容远比《中医药法》更多更复杂。
所以，最乐观估计，也要到2025年了。
▌征收多少？
开征的话，每年要征收多少？
这也是每个有房一族最关心的话题，毕竟征收的是自己的“真金白银”。
征收的方法就是文章开头，财政部长肖捷所说的“按照房产的市场评估值”，其实这个也好理解，届时的市场价格是好多，就按好多征。
另一个需要明确的就是系数标准，到底是按1% ？0.1% ？亦或是其他 ？
当然，这个值是有经验可取的，
早在2011年，重庆、上海边作为试点开征了房地产税，其中重庆制定了0.5%、1%、1.2%三个档，上海则是0.4%、0.6% 两个档。（重庆是按交易价来算，上海是按评市场评估价的70%来算）
而且需要指出的一点，两个城市都设置了免征面积，其中重庆为100平（普通住宅）、上海为人均60平。
所以，基本上可以确定的是，未来房地产税开征，现在试行税率也会得到借鉴。
我们不妨按照现有的房价，测算一下房地产税带来的成本。
（备注：以家庭住房面积90平，2个人的家庭收入为标准计算）
比如北京，如果不算免征面积的话，刚需家庭一年的房地产税为2 — 2.5万之间，占到家庭年收人的9%，这对于刚需家庭来说无疑是个很重的负担。
而对于多套房或大面积豪宅的人来说，每年的房地产税收成本至少在6万以上，基本上抵消了房租的收益。
我们不妨再看下美国的房地产税税收成本，最高的新泽西每年的税收负担也就有7500美元，最低的西弗吉尼亚仅有600美元。
而美国中产家庭的收入基本在10万美金左右，所以，房地产税负担对美国人的影响几乎可以忽略不计。
（图表来源：华尔街见闻）
因此，基于这种比较优势，日后房产税开征后，刚需家庭的首套房，基本都在免征范围内或是象征性的交些钱。
主流税率将会在千分之几左右，不然过重的负担会引起社会不安。
当然，对于炒房客们来说，情况就比较糟糕了，像北京、上海这种一线城市，每年的房地产税在6万以上。
但是，我们不能只看这个数字，而忽略了另外一层逻辑。
如果是北上广深及其他新一线城市，房子本就处于一种供不应求的状态。对于有多套房的投资客来说，是完全可以把这个成本转移给租客的，因为不怕没人租。
而对于一些三四线城市来说，过高的地产税收成本，很有可能刺破楼市破灭，造成当地经济危机。
所以，若要考虑到这层因素，基本上可以断定，房地产税征收标准就更不能定高。
因此，也基本可以确定，未来的房地产税不会对刚需和投资客造成太大的影响。
那么，新的问题产生了。
如果，房地产税对楼市没有影响，为何还要开征呢？
▌为何要征？
其实，这个问题，财政部长肖捷在昨天的文章中已经给出了答案，即完善地方税收。
说的直白点，就是给地方创造新的收入来源。
看看下面的这些数据，就明白了。
据财政部数据显示，2017年1-11月，地方一般公共预算本级收入84358亿元，同比增长8.7%；
地方政府性基金预算本级收入45850亿元，同比增长32.5%，其中国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。
即是说，现在的土地收入，占到了地方政府收入的32%，而且还呈现高速增长之势。
可问题是，土地越卖越少，总有无地可卖的那一天。
所以，政府需要为未来打算，而房地产税就是未来地方土地财政的最理想替代者。
▌小结：
“房地产税不会那么快出台，即使征下来，对房地产也没多大影响。”
全国人大财经委委员、中国社会科学院学部委员李扬的这句话，可谓是一语中的。
因为，房地产税压根儿就不是为调控房价准备的。
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