文/真话财经（ID：zhenhuacaijing）
现在离2018年已不足两个月，中国的房地产市场已经被政策足足压制了一年多时间，现在还看不到放松的迹象。
房地产市场整体上一片萧条，但也有一些亮点，比如一线城市之一的广州房价在还在上涨；上海仍有银行首套房贷款可以打9.2折……
于是，市场上出现了两种声音：一种认为，明年房地产调控政策可能会放开，房价会像强压的弹簧一样快速反弹；
另一种认为，房地产市场已经彻底变天，房价暴涨的时代已经一去不复返。
1
最近，也有很多人咨询2018年的房价是涨是跌？说实话，很难一下给出非常笃定的答案，在下结论之前，我们先看一个真实故事。
张华10月底刚刚卖了自己上海的房子，说实话卖的很不容易，整整六个月才卖出去，中间还经历了主动降价、赠送家具家电等。
他的房子是今年4月份挂牌的，房子不是非常抢手的那种，老破小，72平米，刚挂牌的前三个月一共只有2人上门看房。
8月份的时候，张华有点着急了，就去问中介，是不是价格挂的太高了，中介建议总价再少两万。
张华也是诚意出售，就听中介的，降价出售，房价已经是同小区同面积挂牌最低价了，后来看的人多了几个，但诚意购买的人还是不多。
直到10月23日，有一对年轻夫妇看中了他的房子，算是比较靠谱的买家，双方关于房子的成交价来来回回谈了好几次，最终张华决定卖给他们。
房子最终的成交价张华不是很满意，比最终挂牌价还低了6%。不降价，就难以成交，所以该妥协就妥协了。
这是一个个例，但反映出三个现实问题：
第一、房子买卖的活跃程度和去年相比已经可以用「冰冻三尺」来形容。
第二、购房者买涨不买跌，越是房价稳定的时候，购房者越容易杀价。
第三、任何一种商品，成交量如果长期低迷，价格想不畏缩，几乎不太可能。
2
所以问题来了，目前国内房地产市场的成交量到底如何？这种状态还能坚持多久？如果政策放开，成交量会大幅上涨吗？
这些问题都决定了2018年房价是涨是跌，是一路暴涨还是缓慢上涨，是断崖式下跌还是平稳过渡。
从9月份、10月份数据来看，每年房地产市场出现的「金九银十」今年并未出现，很多研究机构的统计数据也证明了这一点。
易居房地产研究院最近发布的《10月住宅成交报告》显示，今年50城9月份和10月份的总成交面积为4542万平方米，与去年同期的6513万平方米相比，下降30.3%。
一线城市总成交面积为334万平方米，和去年相比下降50.41%，创下2008年以来的最低值，甚至比楼市低迷期的2011年和2014年还要低。
北京、上海、广州和去年相比降幅超4成。二线代表城市稍微好一点，和去年相比下降27.93%。三线代表城市和去年相比下降了33.65%。
成交量大跌其实也不难理解，从去年9月份开始，全国各地出台的房地产调控政策太密集，力度也很大，不仅如此，今年9月末，很多城市房地产调控政策还升级了。
据中原地产研究中心统计数据显示，仅9月份单月，就有多达52次关于房地产政策的下发，其中包括地方政府与央行等部门。
而刚刚过去的10月份，全国有超过25个城市发布了34次有关房地产市场的调控政策。
新一波政策成为压垮房地产市场的又一根稻草，一线城市周边受影响最大。
数据显示，张家口、廊坊、蚌埠三个城市的9月份和10月份总成交面积跌幅排在前3位，分别为85%、69%和68%。
3
在只住不炒的定位和政策针对性调控管制下，房地产「保持稳定」的政策意图已经达到，有些地方的房价也出现了量价齐跌，比如燕郊。
PS:现在市场上影响房价的因素很多，比如人口、货币政策、供应和需求、房价收入比、租售比等一大串指标，但有些指标短期内不会发生太大的变化。
所以，判断2018年的房价，最关键的是两个指标：一个是现在的调控政策能坚持多久？一个是地方政府和卖房者的成熟能力有多大？
更直接一点说，现在的房地产市场几乎已经成为「政策市」，在强大的非市场力量干预下，用纯市场的指标去衡量得到的结果肯定是不准确的。
先来分析第一个指标：现在的政策能坚持多久？
从十九大中央的和相关部门的表态来看，房价调控不仅不能放松，而且还会成为长效机制。
现在外界也有人预测，明年房地产调控政策可能会放开，但可能性真的不大，即便放开也不会像前几年那样，直接赤裸裸的，一定会有一个缓冲期。
这也就决定了，即便调控政策放开，房价也不会马上暴涨，监管部门需要给自己留台阶下，如果一下放开，过去一年的调控努力会付诸东流。
这个结果是非常可怕的，之前好几轮房地产调控政策之所以让房价越调越高，很大一个原因就是调控政策已经失去公信力，甚至有人认为，调控就意味着房价还能涨。
所以，2018年的房地产调控政策贸然松动或放开的可能性太小了，那些宣扬明年房价还会暴涨的人可能要失望了。
如果房地产调控政策不放开，2018年的房价走势就会呈现两种景象：由于一线及区域中心城市对调控政策的承受力较强，房价下跌的可能性不会很大；以前被爆炒或缺乏发展潜力的城市房价可能会下跌。
第一种城市包括北上广深等传统一线城市，也包西安、郑州、南京等区域中心城市，这些城市成交量可能会继续下跌，但房价暴跌的可能性不大。
第二种城市指的是燕郊、张家口等，这些城市受政策的影响较大，政策太严，房价就会大幅下跌，松动一点，房价就会大幅上涨，游资炒作的可能性很大。
所以，如果您最近有投资置业的需求，建议可以先等等，静观其变，政策不明朗的大环境下，持币待购是普通人最安全的选择。
