来源：暴财经、刘晓博
北京楼市又传来大消息！
6月20日，人民银行营业管理部（北京）公布了2017年5月北京市货币信贷运行情况。在这份公告中，关于房地产的数据十分惊人！
1、新增房贷占比创新低！
根据人民银行营业管理部（北京）2017年5月北京市货币信贷运行情况：
5月末个人住房贷款比年初增加907.6亿元，新增额占各项贷款新增额的比重为28%，较2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分别下降9.3个、18.7个百分点，占比趋于合理。
5月份北京住房新增贷款占全部贷款比重28%的这一数据，不仅相较于2016年全年的平均水平以及2017年一季度有大幅度的下降，还创出2015年以来的新低。
从上图不难发现，28%的新增住房贷款占比已经回到了2015年全年的平均水平，相比于2014年还低几个百分点。
更为重要的是，5月份新增房贷占比跌破30%很可能并不是底部，未来这一数据有望继续下滑！
为什么还会下滑？
细心的朋友可能发现了，在上面的表格中，在2017年5月之后，出现了两条不同的折线，一条指向20%，另一条指向15%。20%和15%这两个数据是推测出来的。
上个月底，中国人民银行营业管理部主任周学东曾经在央行主管的半月刊《中国金融》2017年第11期刊文。
在这篇文章中，周学东主任写过这么两段话：
从2017年1月开始，人行营管部在MPA评估中进一步突出信贷政策导向效果评估，按照宏观审慎要求，加入个人购房贷款增长这一因子，对北京地区全部银行严控个人购房贷款新增额占全部新增贷款的比重，并将全年调控目标确定为25%左右的合理水平。
从实施情况看，2017年第一季度新增个人购房贷款占全部新增贷款的比重从2016年第四季度67.4%大幅回落到2017年第一季度的36.1%，回落约31个百分点。特别是作为北京地区房贷主力的几家银行更为明显：工商银行北京分行降至24%，建设银行北京分行降至29%，中国银行北京分行降至15%，农业银行北京分行降至35%，招商银行北京分行降至23%。
从这两段话种可以发现，北京地区对于新增房贷占比的最低线控制在25%。
根据5月份的数据，目前北京市新增房贷占比是28%，如果要达到25%的水平，接下来会发生什么呢？
按照前个5月新增贷款10%的同比增速计算，结合2016年全年的新增人民币贷款数据6059亿，我们估算出2017年北京市全年的新增贷款规模可能达到6600亿左右。6600的25%也就是1650亿，即北京市的房贷新增规模要控制在1650亿左右的水平。
前5个月，北京各银行已经发放了907亿住房贷款，那么也就是说，接下来的7个月还剩下1650亿-907亿=743亿左右的贷款额度。
刚来说了，如果剩余的7个月，以2016年全部新增贷款为底数计算，按照10%的增速，那么全部贷款还可能发放3400亿左右。
这么一来，740亿（743亿四舍五入）只占到3400亿的21.7%，即未来如果要实现全年25%的新增住房贷款占比的目标，剩下的7个月，每一个的新增贷款占比幅度不能超过21%。
要知道，25%的阈值可以说是以一种最低标准，如果超出预期的话，那么未来不排除个别月份的新增房贷占比跌破15%，甚至更低。
回到前面的两条预测折线，20%和15%就是这么算来的。
2、房贷利率持续上扬！
根据，根据人民银行营业管理部（北京）2017年5月北京市货币信贷运行情况：
从2016年12月开始，辖区内银行首套住房贷款实际执行的加权平均利率从基准利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；
在北京地区逐步取消房贷利率之后，从执行情况来看2017年前5个月房贷利率已经从86折，回到了9折。
而6月5日，新京报曾经报道：
北京部分银行首套房房贷利率最低为基准利率1.1倍；二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。
由于这一消息是6月份传出来的，所以在前5个月的数据中并没有体现出来。不过，我们可以预见，随着利率整体持续上行，房贷利率进一步上扬只是时间问题。
对于房贷利率最为关键的是，目前的房贷利率上行已经不是银行的被动行为，而是从被动变为主动，主动为之。这是因为随着资金借入成本的不断上涨（各项市场利率上涨），银行不得不主动提高房贷利率，以守住自己的盈利底线。
（美联储这一次的加息之后的效果目前还不是很显著，但如果，中美两国利差在接下来继续缩窄，我国央行很可能不得不再一次调整逆回购、MLF等利率。这么一来商业银行也势必跟随调整房贷利率。）
调控成功的关键在何处？
那么，北京楼市调控成功的关键是什么？对其他城市有借鉴价值吗？
第一，大规模调整北京城市规划，大规模增加未来建成区面积，全面改变北京楼市的预期，是这次调控获得成功的关键。
北京从去年9月末启动第一轮调控，今年春节后启动第二轮调控。之前，效果之所以不显著，一个重要的原因是：大家对北京楼市的预期是稳定的然在过去两年，北京新增了通州副中心，同时把河北廊坊的北三县（大厂、香河、三河）纳入统一规划。对于北京来说，等于一下子增加了4个县的发展空间。即便如此，似乎仍然无法摊薄北京旺盛的人气、财气。
4月1日，雄安新区横空出世，相当于北京在保定又获得了三个县的飞地，也就是雄县、安新县、容城县，又被称为“南三县”。至此，短短两年多时间，北京就向外扩张了6到7个县的面积。
此外，还传出了东城区、西城区合并成为中央政务区的传闻。于是，北京的城市规划突然之间发展了巨变，城市空间变大了。再加上“中央政务区”迟迟未能明确，所以市场观望气氛变浓。
所以，这一轮调控成功的关键，是规划巨变、潜在土地供应量剧增。于是，北京房价进入价值重估期，或者观望期。
第二，北京实施了最为严格的限购、限贷、限商等政策，以控制房价、控制人口。
春节之后北京先后出台了“认房认贷”（所谓“处女贷”）、“离婚贷”、“学区房”等新政，还对商办物业市场进行了史无前例的严格管控，基本上让这个市场进入了冰冻状态。这些调控措施是两个目的，第一，严格限制北京人口增量；第二，严格控制房价。
第三，这期间央行收紧了货币政策，北京率先启动了对楼市的“定向加息”，在房贷上加强了额度管理。
中国人民银行北京营业部的数据显示：从2016年12月开始，北京各银行首套住房贷款实际执行的加权平均利率从基准利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；首套房贷平均首付比例从2016年6月的34.6%回升至2017年5月的39.0%
1-5月个人住房贷款实际月度新增额分别为217.7亿元、197.6亿元、144.2亿元、158.9亿元、154.1亿元。虽然四五月份贷款水平仍然不低，但相比1月到2月，已经有了明显降温。
通过上述分析我们可以看出：城市规划的突然变更，未来建成区面积的突然大幅增加，对于一个城市的楼市可以带来巨大影响。说实话，北京今年经历的变化放在其他任何一个城市，都将是难以承受的，会带来楼市的闪崩。
对楼价有何影响？
对于楼价来说，人民银行营业管理部透露出来的这两个重要数据究竟有何影响呢？
任何具有投资属性的商品，想要价格稳定或者上涨都必须在一定的资金规模和交易水平推动下方能达成。即便保持价格恒定（不涨不跌），也需要买卖双方，供需双方之间的力量博弈是平衡的。
对于楼价来说，当然也逃不出供需关系这套基本的价格体系。楼市的供需关系体现在哪里呢？成交量是一个方面，但更可信赖的指标其实就是新增住房贷款占全部贷款的比重。支持深圳楼价的新增住房贷款占全部贷款的比重荣枯线，大概是30%。现在看来深圳在跌破30%这一荣枯线之后，房价确实一直在下跌。
对于北京来说，保持房价稳定的荣枯线可能也在30%附近。一旦跌破30%，就会出现局部下跌，距离30%越远，下跌的辐射面和下跌的幅度也越大。
从上述结论出发，人民银行营业管理部表达出的把新增房贷占比控制在25%以内，显然最终体现在楼价上，能够直接起到抑制房价的效果；而利率的不断上行，对于购房者的热情会是极大的打击，这种打击将体现在新增住房贷款规模和成交量上，进而又会作用到楼价上，形成一个自我强化循环的过程。这个自我强化可就是不是刺激楼价上涨的强化了，而是进入下跌的强化。
从市场的实际效果来看，根据最新的报道，北京楼市基本上进入下跌模式：
根据麦田房产的统计，3月17日至6月11日的在售房源中，业主选择下调挂牌价的房源占到近六成；不过，下调幅度超过100万的仅占5%左右，这部分降幅较大的房源中，超9成总价都在1000万元以上。
麦田房产向21世纪经济报道记者举例称，5月底，北五环一套四居室降价500万元出售，以1100万元成交。据经纪人介绍，这套房子是317新政前就挂牌了的，当时业主不着急卖，报价1600万其实是有点虚高的（小区同类房源此前成交价约1350万），后来业主相中了想换的房子，着急换房，就降到了1100万，一周时间就成交了，其实际降价，约为250万。而1100万的价格，基本上相当于小区去年年底的成交价。
6成这个数字其实很特殊，恰好过半，也就是说持有房产并且想要出售的卖方整体已经氛围已经转入弱势。楼市已经从卖方市场进入买方市场，买方话语权越来越重！
行文至此，估计有不少朋友又会问何时买房，房价会跌多少。
前一个问题还比较好回答，整体而言，还是等个两年左右（具体而言，不同城市会有差异）；后一个问题，恐怕就只有天晓得了。用简单的量化分析能估算到房价涨跌的方向，但是具体的幅度，这和市场情绪，国家对于金融风险的承受力等等多方面因素相关。
不过如果国家对于楼价下跌有足够的承受能力，大家又携起手短期之内暂时不买房的话，那可能结果对于想买房的人来说真的是幸之又幸了。
