中国资本寻求收购海外好项目的热情似乎从来就没有减弱过。
在出海传媒今年年初报道了纽约下一座标志性酒店被来自中国信泰资本拿下后，这个低调投资机构又出手了。
（点击链接看出海传媒相关报道 http://www.yidianzixun.com/home?page=article&id=0FkeSIYS ）
去年底前后，信泰资本联合合众人寿9.3亿美元收购了美国房地产投资信托基金Welltower Inc.（NYSE:HCN）共计39处养老社区物业资产包75%的权益。这个资产包囊括11处由Brookdale SeniorLiving （NYSE:BKD）承租运营的养老物业，及28处由Genesis Healthcare, Inc.（NYSE:GEN）承租运营的长期/急症后期护理设施。目前这项交易全部完成交割。
（图说：Welltower是全美最大养老机构之一）
这项交易至少有两个独特之处：
一是中国资本首次大规模收购美国的养老资产包。由此引发了示范效应。其他中国资本对海外养老项目和资产也产生了极大兴趣，据说未来还会有几笔类似交易会发生。
二是这笔交易金额接近10亿美元，是该领域迄今最大一笔海外养老资产收购。
而信泰资本是由中国信达、安泰投资和CGO资本合资成立的私募股权投资机构，主要协助及保护中国资本的海外投资，并且帮助中国管理海外资产。
现在信泰资本的主要资金方是机构投资者，包括中国信达、长城资产、保险公司、国营企业等。目前管理着65亿美元的资产。
为此，出海传媒和信泰资本的创始合伙人蓬钢、高级合伙人贺伟时聊了聊。
（图说：信泰资本的创始合伙人蓬钢）
关于海外养老收购
过去几年，很多“中国钱”对海外地产项目兴趣浓厚，包括海航、复星都买过海外各种地产项目。信泰资本也买过纽约、芝加哥、伦敦、悉尼的一些地产。
海外地产开发项目如果操作得好，一般年收益率能到20%左右，但风险较大，会受到开发进度、建设成本、销售市场等诸多因素影响。
（图说：海外地产项目的收购案会渐渐趋于理性）
而与地产息息相关的养老资产在这个时候开始受到了青睐。
简单说，养老资产一般都是成熟物业、有稳定现金流、且受经济周期影响较小，虽然投资的收益率可能低一些，但胜在稳定。
而美国市场，老龄人口有4000万，每天还有1万人进入65岁的年龄。到2022年，开始将开始出现较大养老物业缺口，是具备真正刚性需求的资产类型。养老市场长期来看基本处在供不应求的局面，所以潜力巨大。
蓬钢说，其实不仅是中国资本，很多美国本土的PE资本都开始对养老资产感兴趣。据说大名鼎鼎的黑石也在近期完成一项该领域的收购——这是一个重要的风向标。
关于窗口期
这次收购，涉及到美国的上市公司的资产。天然的疑问是，如果养老资产这么优质，为什么卖方在卖？
蓬钢认为因为美国资本市场短期内冷淡养老产业，目前正是收购美国养老物业的有利窗口期。
2016年以来，受到美联储升息压力及政府医改计划影响，美国许多养老REITs（房地产投资信托基金）股价下跌，开始出售其持有的养老资产组合，以调整资产及负债结构，换回更多的现金。
（图说：近期美国REITs开始调整投资组合）
“美国钱”的后撤，就给了“中国钱”的机会。蓬钢预测，机会窗口还有12-18个月。
关于与中国市场的联动
中国资本看中美国养老行业的另外一个原因是，中国人口老龄化趋势明显，未来对养老服务需求强劲，信泰将尝试把一些养老运营方面的经验拓展到中国市场。
虽然中国养老市场的情况更为复杂，不确定因素也更多，但中国养老市场巨大的吸引力，也是Welltower Inc.此次乐于与中国资本合作的重要原因之一。
该交易整个过程比较顺利，贺伟时透露，在并购贷款安排过程中，有近10家主流美国银行与金融机构争相参与，并最终获得了美国政府支持的“房地美”优惠利率长期贷款。
而且这次收购的资金，是中国机构在海外积累的美元资金，受目前外汇管制的影响较小。也是顺利完成的一个重要因素。
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