文/谢逸枫
一年又过了，广州房价暴涨超20%，成为老谢再次准确预判的结果。老谢已经连续九年准确预测广州房价走势，自2008年至2016年，广州房价总体在一根水平线保持震荡上涨，其中2008年微跌、2014年微涨外，剩余的年份房价基本上是大涨。2016年年初老谢在广州出席一场房地产高峰论坛、并给中大EMBA房地产高管讲课时说到：“预计2016年广州房价同比上涨25%左右，环比上涨0.5%，全年楼市量价齐涨，土地市场供应下降，地价上涨，政策不变。按照国家统计局11月70大中城市房价指数，广州房价同比上涨24.2%，环比上涨0.9%。到12月预计同比上涨25%左右，环比上涨0.5%。
回顾过去广州一年房地产市场，土地市场量降价升，楼市量价齐涨，调控政策不变。根据国家统计局的数据显示，2016年广州房价呈现先高后低的涨幅收窄态势，总体保持高位上涨。
第一是环比自2015年4月止跌上涨 ，截止2016年11月已连续20个月上涨，到12月将连续上涨21个月。分别为0.4%、1.4%、1.6%、1.2%、0.9%、1.4%、0.8%、0.6%、0.7%、0.8%、1.6%、2.9%、2.4%、2.7%、1.8%、1.3%、2.4%、3.1%、1.3%、0.9%，说明广州房价环比于2016年9月上涨3.1%正式见顶，之后增幅连续二个月收窄，12月继续增幅收窄。
第二是同比自2015年8月止跌上涨，截止2016年11月已连续16个月上涨，到12月将连续上涨17个月。分别为2.0%、4.9%、7.1%、8.2%、9.2%、10%、11.9%、15.3%、17.6%、19.0%、19.4%、19.5%、21.2%、23.2%、23.8%、24.2%，说明广州房价同比未正式见顶，继续扩大。
广州城市快速发展的20年，广州地产20年也创造了辉煌。20年来，广州卖出的新房面积大约相当于5个澳门。1993年起，广州的一手房价就开始从7568/平剧烈下跌。来自合富辉煌监测的数据显示，到了1997年，广州的一手住宅成交均价约为5622元/平。而到了2003年，广州房价跌到了近20年来最低谷，均价仅为3888元/平。即便是市中心区，“四字头”的房子随处可见。从2004年开始，广州房价开启了上升通道。
2006年-2007年，成了广州房价上涨最快的时段，单年同比涨幅超过36%。到了2016年（截至12月19日），广州一手住宅成交均价已经达到16649元/平，比最低谷的2003年3888元/平的均价，大约上涨了328%。事实上，由于广州城区不断向外围延伸，随着番禺、从化等外围城区的加入，20年前后全市房价对比，并不能反映市场的真实情况。在1997年前后，珠江新城的住宅均价约为5000元/平，而现在均价基本超过50000元/平。
至于成交量方面，20年广州一手住宅已经卖出超过1.5亿平方米，大约相当于5个澳门的面积。如今无论是白云新城、广钢新城还是海珠区江燕路，都已经拍出了每平方米超过4万元的楼面地价。从2016年前11月的成交统计来看，粤派房企在销售额TO P10榜单中占据半壁江山，恒大、万科、碧桂园三家粤派房企仍排在全国前三。
一是根据对住建委、国土规划2016年广州土地市场数据监控看，安居客数据显示，2016年，广州市土地出让总建筑面积为1260万平，相比去年下跌25.3%，今年出让总金额达728.1亿元，较去年下降24.2%。而从2016年全年出让的土地用途来看，广州市一共出让土地88宗，其中工业用地和其他用地宗数最多，达39宗，商业/办公用地20宗，住宅/综合用地29宗。
广州11区中，越秀区今年无土地出让，外围区成为了今年的土地供应大户，其中东部增城区和黄埔区分别出让土地20宗和16宗，今年升级为城市副中心的南沙区供地18宗。住宅用地的供应方面，增城2016年为广州提供10宗二类居住用地，占各区宅地供应数之首。从出让土地面积来看，全年出让土地总规划面积达1260万平，其中住宅和综合用地规划面积达505.6万平，居各类型用地面积首位；其余，商业办公出让面积256万平；工业用地488.6万平，其他用地9.6万平。
2016年广州土地总出让金额达728.1亿元，住宅和综合用地总出让金额为498.7亿元，同样为各类型土地出让金额首位，商业办公用地总金额204.8亿元，工业用地总金额23亿元，其他用地总金额1.6亿元。2016年，广州一共出让49宗商业、住宅用地，出让地块宗建筑面积达761万平，地块收金703.6亿元。其中宅地方面，保利今年一举拿下6宗地块，增加59万平土地储备，在南沙、广钢新城等热门区域豪掷123亿元，成为今年广州土地市场的最壕金主。
2016年广州土地公共招拍挂出让总面积、总金额明显减少。合富辉煌监测数据显示，2016年广州市土地成交总量715㎡，相比2015年1191万㎡，同比下降40%。其中居住用地成交452万㎡（占总量63%），相比2015年659万㎡，同比下降31%；商业用地成交253万㎡（占总量35%），相比2015年490万㎡，同比下降48%。土地出让总金额664亿元，相比2015年932亿元，同比下降29%。
上半年广州调整土地出让策略及节奏，达到控地价稳房价的效果。合富辉煌数据监测显示，上半年广州政府及时调整供地策略及节奏，推定向出让商业用地和外围居住用地。广州1-4月所推地块全部底价成交，到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域，溢价率仍然高达164%-181%，但由于成交楼面地价大都低于8000元/㎡，对楼价传导有限。
按照地方机构监控官方阳光家缘网显示，过去一年，广州楼市完全算得上是风起云涌，房企拿地卖房两不误！距离2016年正式收官还有2天，全市成交量已经突破12万大关，这个数据是近7年来成交量最少的2011年的1.9倍，是此前最火热的2013年的1.37倍。根据房王数据中心统计，2016年1~12月（1.1-12.29）广州十一区共网签一手住宅126,641套，同比上涨40%，成交均价为16,618元/㎡，同比上涨9.5%。与此同时，广州12月（12.1-12.29）网签一手住宅10,845套，环比上涨1.2%，网签均价16,955元/平，环比上涨0.4%。
据阳光家缘网数据显示，2016这一年，广州一手住宅网签127719套，网签面积1400.7万平方米，同比分别大涨38%和30%，双双创历史新高。据广州市统计局公布的数据，到2015年末，广州市常住人口约1350.11万，也就是说，每105个人里面，就有一个人买房。目前广州实现严格的限购政策，本地户籍限购两套，外地户籍限购一套，假设每套都是被不同的家庭所购，按照3人一户的话，那就相当于每35个家庭里就有一户购房，这比例是相当高的。广州一年卖楼的面积，比一些国家的国土面积还大。1400.7万平方米即14平方公里左右，相当于31.8个国中之国梵蒂冈（0.44平方公里）、7个摩纳哥（1.98平方米公里）。
2016年网签均价为16656元/平，同比增长了9.5%左右，继续维持逐年平稳上升的态势，同样刷新纪录。广州2016年一手住宅成交总金额2333亿元，比前年涨了四成多。大数据告诉你：是增城！全年网签超过3万套，同比大涨8成；其次是黄埔区，在和萝岗合并后，双剑合璧，网签量多达23948套，增幅同样超过8成。不过，要说成交增幅最大的区域，是市中心的荔湾！2016年广钢新城横空出世，先后6个大型楼盘开门抢客，荔湾区全年网签8173套，同比前一年的3291套大涨148%。越秀、海珠、白云三区则因为缺少新货供应，网签量同比减少幅度超过两成，番禺微跌5%。至于房价，跟成交量的走势是一样的。从网签数据来看，全市有10个区均价上扬，其中，外围区域升幅均超过10%，白云、南沙、番禺最为明显，白云升幅为25%，南沙和番禺升幅为19%左右。
2016年，注定是广州房地产载入史册的一年。根据房博士监控阳光家缘数据显示，2016年（1月1日至12月31日）一年时间，广州一手住宅网签127719套，网签均价16656元/㎡，销售面积14006879㎡，销售金额达到约2333亿元。在表格中可以清楚地看到，2016年网签销量总体是稳步上升的，特别是从2016年3月份开始，网签趋势线持续走高，每个月的销量达到近10000套，购房高峰期出现在“金九银十”期间，此后受国庆调控政策影响，成交量稍有下滑，但仍然保持上万套的成交量。
在网签均价方面，高峰值集中在2016年8-10月期间，其后半年走向与销量趋势图一致，即稳中有升。回顾2016年全年，不论是楼盘销量还是均价，均刷新历史纪录，可以说2016年是广州房地产史上成交最好的一年。从上表中可以看出，广州楼市均价稳步上升，连涨七年。当日历翻开新的一页，时间来到2017年,房地产市场又迎来了新的一年。接下来的楼市又会朝哪个方向发展?根据房博士监控阳光家缘数据显示，元旦期间（12月31日—1月2日）三天，广州全市网签达就达到了839套，有延续去年楼市暖冬之势。
2016年广州二手房市场非常火爆，量价上涨。2016年广州二手楼市的成绩单更抢眼。根据中原研究部监测广州市房管局存量房交易数显示，2016年二手住宅成交13万宗，环比增长61%，是2014年的2.3倍。
其一是中原研究部监测广州市房管局存量房交易数据显示，2016年二手住宅成交13万宗，同比增长61%，是2014年的2.3倍。受各因素影响，广州二手住宅自2010年以来成交呈波浪式上涨。楼市成交量与政策环境密不可分。根据数据，2010年广州二手楼市成交活跃，共成交11万宗；2011年初，广州出台限购令，政策环境收紧，成交受影响下滑36%，2012年成交持续下滑；2013年，3月遇上个税末班车，加上高地价地块频出，整体市场成交向好。
2013年底穗六条限购加码，外地户籍需在广州连续三年购买社保才能购房，需求受限，致使2014年成交环比下滑38%；2015年，楼市政策环境宽松，需求增加。2016年，无论政策环境或信贷环境均延续2015年的宽松，二手楼市成交表现亮眼，1-9月已超去年全年成交水平，全年共成交13万套，成交量达历史高峰。在价格方面，2016年二手住宅成交均价为25921元/㎡，同比增长10%。
中原的数据显示，近年来广州二手住宅成交价呈现稳步上升态势，从2010年的13145元/㎡，逐年稳步上升至2016年的25921元/㎡，平均每年增长16%，2016年成交均价几乎比2010年翻了一番。2016年中原成交价为25921元/㎡，环比增长10%。不难看出，从2010年的13145元/㎡，逐年稳步上升至2016年的25921元/㎡，平均每年增长16%，2016年成交均价几乎比2010年翻了一番。
随着政策环境的收紧与宽松，广州二手住宅成交呈波浪式上涨。回顾近六年广州的二手房市场，2016年二手房成交量已达历史高峰。2010年广州二手楼市成交活跃，共成交11万宗、2011年年初广州出台限购令，政策环境收紧，成交受影响下滑36%、2012年成交量持续下滑、2013年年底“穗六条”限购加码，外地户籍需在广州连续三年购买社保才能购房，需求受限，致使2014年成交环比下滑38%、2015年楼市政策环境宽松，需求增加、2016年无论政策环境或信贷环境均延续2015年的宽松，二手楼市成交表现亮眼，1-9月已超去年全年成交水平，全年共成交13万套。
2016年广州一二手房市场量价齐涨主要原因有六点：第一是广州政策总体变动微小，政策环境全年维持稳定。如果说2015年是全国的政策宽松年，那2016年则是楼市的政策调控年，自3月中下旬起，各地调控不断，全年共经过三次楼市调控。与北京、上海、深圳等一线城市不一样的是，无论是“325风波”，还是“国庆风波”，广州政策总体变动微小，政策环境全年维持稳定。广州自2013年“穗六条”以来，无论市场经历收紧期，或是宽松期，广州的限购限贷政策，其变化波动并不大。
第二是信贷环境宽松且稳定，进一步支持刚需改善客户购房。广州首套房商贷利率不仅低于上海、深圳，更是达到历史最低水平，自2016年1月起，首套房利率始终维持在低位4.22%，促进刚需改善客户积极入市起到重要作用。第三是外来流动人口增长快速，加上穗六条加码满三年，购买社保满三年的释放。2013年底，广州限购政策收紧，“穗六条”限购加码，异地户籍在广州购房需在广州连续三年购买社保才有资格。因此，部分非广州户籍的客户购房受限。
2016年年底，穗六条加码刚好满三年，不少异地户籍客户因不满三年社保而受限购房的需求在今年陆续释放，加上今年其他城市限购限贷调控不断，部分客户因担忧广州限购政策也加码，从而加快入市。中原研究部监测，2013-2015年非广州祖籍客户（包括非广州户籍客户和新广州人）购买二手房占比逐年下滑，占比从2012年的67%持续下降到2015年的64%。
2016年非广州祖籍客户占比较2015年大幅提升，由64%提升至70%。而到了去年年底，“穗六条”加码刚好满三年，不少异地户籍客户因不满三年社保而受限购房的需求将陆续释放，且部分客户因担忧广州限购政策也加码，从而加快入市，因此促使2016年二手成交活跃。同时在信贷、政策均宽松的大环境下，非户籍客户购房增多，加上广州市政府积极引进人才，因此，2016年非广州祖籍客户占比较15年大幅提升，由64%提升至70%。
第四是2015年3月30日，个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的免征营业税、2016年2月19日，144平方米以上契税1.5%优惠政策与二胎政策使大户型成交占比逐步提升。从成交总价段来看，总价在300万及以上的占比增加越趋明显。2016年，成交总价300-500万的占16.68%，较2015年提升2.46个百分点；成交总价500万及以上占7.98%，则较2015年提升2.78个百分点。
而总价300万以下的占比均有所下降，其中下降最为明显的是100万以下的，较2015年减少2.44个百分点。总价300万及以上的占比逐年增加的主要原因为：一是随着成交均价的走高，各总价段的占比结构亦随之变化；二是豪宅市场的热销，带动高总价成交占比提升；三是二胎政策刺激大户型面积的需求增多，因此拉动高总价占比提升。
第五是个人房贷井喷，加杠杆买房。2015年连续多次降准降息，而且首套房贷款折扣利率逐渐下调，自2016年1月起，广州首套房商贷利率为4.22%，降低至历史最低水平，而且去年首套房商贷利率一直维持在历史低位。宽松的信贷政策，叠加上房价一直走高，促使越来越多的客户利用杠杆置业，因此一次性付款置业的客户占比逐年减少，由2014年的33.40%下降至2015年的20.57%，再下降至2016年的15.21%，两年时间占比足足下降了一半。
第六是“刚需”占据主导的市场格局，促使2016年广州二手住宅市场仍以中小户型物业为成交主力，延续2015年中小户型物业主导的格局。合富置业成交数据统计，60~90平方米和90~120平方米受到自住型购房主力的青睐，占比分别为34%和24%，与2015年的占比差不多。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
