文/谢逸枫
一则”通知“让风头正旺的重庆楼市一瞬间陷入恐慌，七嘴八舌的楼市崩溃、房价暴跌、房企死亡言论犹如狂风暴雨直插市场。这”通知“源于之前的重庆楼市疯狂、过热、投资投机盛行、房企哄抬房价，去年9月22日黄大人的讲话，担心的是重庆高库存的同时，”加杠杆“方式的各种高利贷与大量的资金卷土重来，风险不断由房地产传入到银行金融系统。这就是重拳，一刀切的切断房企最主要的融资渠道，逼迫房企去库存、加快销售回收资金、防止哄抬房价与捂盘惜售及高利贷、干掉1500家空壳房企、有效推进房地产的供给侧改革。因此，不要担心楼市崩盘了，更加不用担心房价暴跌了。未来房价还会上涨的。
为防止高库存危机、房地产泡沫、金融系统风险，打击投资投机炒房、哄抬房价、捂盘惜售、高利贷、”加杠杆“、场外险资与配置入市，最主要是干掉1500家空壳公司，时间就是在2016年开始到2019年，每年干掉500家房企、500家房企老板。2017年1月22日，重庆发布《重庆市国土房管局 中国人民银行重庆营管部 重庆银监局 重庆市金融办关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》（渝国土房管规发【2017】1号），自2017年2月1日起执行。
2012年5月24日，重庆国土局、人民银行重庆营管部、重庆银监局曾发布《关于规范办理房地产项目在建工程登记抵押有关问题的通知》（渝国土房管发【2012】101号）。里面主要内容为，房地产开发项目在取得预售许可证后，也可以申请在建工程抵押。具体为：房地产开发项目依法取得商品房预售许可证后，申请在建工程抵押登记的，按相关规定办理。2012年《通知》中的这一点，在2017年新《通知》中行不通了。国土局称，从 2017 年 2 月 1 日起，对申请办理在建建筑物抵押登记的按本通知执行，凡与本通知不一致的相关规定停止执行。
毫无疑问，没有土地与项目的空壳、用地套钱、用房抵押套现、高利贷、集资、靠平台资金的房企必将赶尽杀绝，统统淘汰出局。结果就是2017年至少有500家房企会死掉，500个房企老板要完蛋。这将是大房企垄断的颠覆时代，迎来集中供应的高峰期。最担心的是好多人会因如此多的房企死掉而失业、房企老板变成打工仔。因此，2017年1月22日发布”通知“的真正的原因是根源于2016年9月22日重庆市前市 长 黄 奇 帆在“2016市场监督管理论坛”的讲话，完善市场监管体系，首先要完善企业进出机制，着力增强事中事后监管的有效性。重点是加快去除无效供给，建立便利化企业退出通道。
黄 市 长说：首先要加快去除无效的企业供给，坚决去除过剩产能、库存和僵尸企业，让僵尸企业、空壳企业“入土为安”，严把工商登记年报审验的关口。当前的重点应放在工商查验中的空壳公司、房地产开发企业中的僵尸企业、理财类的投资咨询公司、互联网经济中的P2P众筹企业，包括那些私募基金中的没有实际资金投入的私募公司。这些在现实中都是存在的。比如房地产开发企业，中国是世界最多的。目前全国大约有13万多个房地产公司，按13亿人口折算，平均每万人就有一家房地产公司，或者说，平均每三千户居民摊一家房地产公司。
重庆也一样。过去这些年，形成了3100个房地产公司，全市人口3100万人，也是平均每万人一个公司。在3100家房地产公司中，95%的房地产开发、建设以及销售，都集中于500家公司。也就是说剩下的1600家公司，实际上就是空壳。从2016年到2019年的开始三年内，重庆市每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家。这些空壳公司在形势好时，会乱集资搞房地产，而在形势差时，就会资金链断裂，从而成为社会不稳定的源头。
黄 市 长说：2015年底，重庆市工商局算了一笔账，这3100个房地产公司中，排名前500的公司去年建造、销售的房子，95%都是这500家公司的业绩。而剩下1600家公司的全部“产出”，只占全部房地产市场份额的5%。可以说，实际上就是空壳。这些空壳公司在形势好时，会乱集资搞房地产，而在形势差时，就会资金链断裂，从而成为社会不稳定的源头。在掌握了这一情况后，重庆市政府已经下决心，从今年开始三年内，每年关闭500家房地产公司，3年关掉1500个。房地产的供给侧结构性改革，企业的空间也是个该控制的事。”
黄 市 长说：完善市场监管体系，还要强化市场风险防控，通过建立市场准入监测预警机制，对外地异常投资、行业异常变动、法人设立异常集中等情况进行监控，有效遏制虚假注册、非法集资等市场风险。商事制度改革后，市场准入门槛大幅降低，一些不法分子也可能浑水摸鱼，从事违法活动，而市场准入风险，也必然有所增加。因此，只有对市场准入风险提前预警，早日防控，才能降低事中事后监管的压力。
“比如，我们国有土地部门在进行土地开发招投标时，一拍可以拍出一平方米3万、5万，那么这个房子建起来之后肯定就会变成一平方米8万、10万，因为一般房价都是地价的两到三倍。问题是，买土地的房地产商的资金来源，其实是要预警的。重庆目前执行的一项制度是：任何房地产商参与拍卖土地，都要对其资金来源进行审核，只要一经查实是资金来源中涉及高利贷，就取消其竞拍资格，这样就可能避免很多问题的发生。
“比如说一块地拍了20亿、30亿的资金，如果你的资金来源100%是信托资金，那么其背后就是15%的利息。如果你的资金来源是高利贷，那么20亿的地价，5年后就可能会变成50亿，你把房子建起来后，50亿就会变成100亿。其结果就是，这个房子要么坏账，要么资金链断裂，要么就是不良炒作，房价炒到天上去。”除此之外，对异地异常投资、行业异常波动、法人设立异常集中的情况，也要及时预警。比如投资咨询公司。几年前，重庆市工商局发现，短短几个月内，该市突然增加了3000多个投资咨询公司，而这3000个公司的注册人，都集中来自于某个省、某个市下的某个乡。
黄 市 长说：针对这一跨地区集中异常现象，重庆市工商局立即展开调查，结果了解到一件“奇怪的事”，据注册者交代：当地来了一个培训班，培训三堂课，教村民们如何注册投资咨询类公司，然后打着银行的招牌到市内去摆咨询摊，让老百姓感觉好像是银行在进行便民服务，而在老百姓稀里糊涂上当受骗，进行投资理财后，这些人就卷款跑路。所以他一个人就来注册几个公司，打一枪换一个地方。“我们在了解到这些情况后，就把这3000个公司统统注销了。”
通知全文如下：
为规范房地产交易行为，保障购房者合法权益，确保房地产市场平稳健康，根据《房地产管理法》、《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，现就规范商品房预售许可和在建建筑物抵押管理有关事宜通知如下。
一、抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。
二、预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。
三、规范在建建筑物抵押登记。开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的，只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、申请人身份证明材料。各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件，相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。
四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。土地使用权已办理抵押登记的，可在不注销原抵押权的情况下，申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记，在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。申请人提供的登记材料除第三条规定的材料外，还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。
从2017年2月1日起对申请办理在建建筑物抵押登记的按本通知执行。凡与本《通知》不一致的相关规定停止执行。
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