近期，央行春节前后上调的市场利率，已经明显传导至北京、广州、杭州、大连等多个城市的房贷利率上。北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至95折；重庆首套房部分银行调整至基准；北京二套房贷款期限最长不超过25年。
海通证券首席经济学家姜超警告称，抑制地产泡沫慎用加息政策，因为80年代末的日本泡沫经济、08年美国次贷危机等，源头都在房地产市场，而地产泡沫的破裂无一例外都是加息引爆。中国的房产是否会有另一条路走？
房贷利率为什么上调？
北京是先头部队。从今年1月起，北京地区各主要商业银行便逐渐将首套房利率全面调整为9折，尽管也有银行根据自身情况延长了首套房8.5折利率优惠的执行时间。但从2月份开始，8.5折优惠的“末班车”已彻底消失。
房贷利率上调
此外据《21世纪经济报道》，多家北京地区的房地产中介近日接到通知，北京将执行新的个人住房贷款业务要求，具体内容包括：房贷利率不低于基准利率9折、自2月8日（含）起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。
重庆这次房贷调整力度也非常大，直接就按基准利率执行。据综合媒体报道，重庆某国有银行针对首套房按揭或者房贷已经还清的购房者，房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率；还有个别股份制银行也取消了折扣优惠，执行基准利率。
为什么央行辩解没有上调基准利率，但是房贷利率还是会上升？这是因为利率回升带动债券收益率上涨，导致房贷利率对银行失去吸引力，还不如去买债。简而言之，房贷利率不回升，银行宁可买国开债，也不会去发放房贷。
杠杆牛的危机?
“金融网红”，方正证券首席经济学家任泽平指出，在加息周期下，高杠杆和利率敏感性部门将受到较大冲击，比如债市、房地产、房地产链上的周期性行业、航空等。对于本轮牛市而言，利率的回升对楼市的冲击将比以往更加显著。
原因在于，一方面，在人口增长缓慢的背景下（2015年上海常住人口已经呈现净流出），杠杆资金主导到了去年轰轰烈烈的地产大牛市，而杠杆资金对利率变化尤为敏感（借钱炒股，利率上涨）。
从2013年开始居民买房的杠杆比例明显上升，并且从2015年下半年开始加速上升，目前的杠杆比例已经接近50%的历史高点，楼市销售的火爆完全是由于加杠杆导致的。
另一方面，人口结构也意味着杠杆牛市难以为继。从人口结构来看，年轻人的加杠杆能力是最强的，当人口结构趋向于老龄化时，加杠杆的能力将会下滑，也就无法继续支撑房地产的销售和房价了。而中国目前已经过了抚养比的拐点，人口结构将逐渐恶化，2016年的加杠杆游戏难以持续下去。
海通证券首席经济学家姜超团队就警告称，在泡沫已经发生之后，如果贸然加息，或使得泡沫突然破裂，引发金融风险。纵观历史上几次地产泡沫破灭引发的金融危机，远的包括80年代末的日本泡沫经济，近的包括08年美国次贷危机，源头都在房地产市场，而地产泡沫的破裂无一例外都是加息引爆的，所以在治理地产泡沫的时候对利率政策一定要慎之又慎。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
