近年来，中国不断涌现的大规模超标低效的“造城之风”背后，地方政府债务风险加剧。遍地开花的新城、新区，没有足够的产业和生活配套支撑，“鬼城”的涌现，考验了楼市的严重供需错配，一些地方新城、新区建设普遍存在“数量过多、规模过大、标准过高”等问题。
近期，上海交通大学经济学院特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭，发布题为《新城之殇：密度、距离与地方债务》的研究报告中披露：新城建设是促使地方政府发行城投债的原因之一，新城建设推高了地方政府负债率。其将新经济地理理论运用于研究中国的新城建设模式及其对地方政府债务的影响，印证了密度和距离两个关键因素对城市经济效率的重要影响。
新经济地理学表面，密度、距离、分割是经济发展中地理变迁的三大特性。市场分割造成的经济低效主要体现在经济体之间，而影响经济体内部效率的因素主要是密度和距离。高密度有利于在城市经济中实现分享固定投入、土地高效利用、劳动供求高效匹配，厂商和劳动力之间的相互学习的规模经济效应。而与中心城区的距离决定了新城建设区接近市场的程度，从而影响吸引资源的能力和发展潜力。
一些地方新城新区建设，普遍存在着“数量过多、规模过大、标准过高”等问题
城市规划密度更高有利于降低地方政府负债率；新城选址离主城区更近会逐年降低地方政府负债率。这种新城特征影响主要体现在中小城市、人口流出地、中西部地区。而大城市、人口流入地、东部地区有着截然不同的结果：高密度新城建设会在前期加重地方政府财政负担，但人口聚集效应会逐步降低地方政府负债率。
火热的新城建设
报告数据显示，近十年来，中国正在出现新城规模建设的高潮，一些省会城市，平均一个城市建4.6个新城、新区；地级市在建的新城、新区超过200个。截止2014年全国281个地级以上城市（除了直辖市和拉萨）有272个城市有在建或已建设完成的新城新区，规划面积加总达6.63万平方公里，规划人口达1.93亿人。
2008年金融危机后政府出台了“4万亿”的经济刺激计划，拉动投资的一个重要抓手就是新建新城新区，77.8%的新城面积和71.8%的新城人口是在2008年及以后规划设立的，2013年后新开建的新城数量急剧减少。
但是，新城建设的合理性，并不能掩盖其间出现的非理性。城镇化的进程，不仅仅是地区面积的扩大，更是人的城镇化，如果缺乏真实市场需求的引导、过于注重行政主导，政府扩张圈起大量土地却没有实质性产业进入，所建的新城也无法吸引足够的人口，最终无疑会成为空城。造成严重的资源浪费与偿债违约风险。
而且，部分地方政府与相关企业以‘以租代征’、低价征地等方式圈占大量农地，直接在农地上进行工厂开发区、园区建设。后期却由于招商运营能力、市场经济环境等因素导致这些开发区难以盘活，反而成为地方经济发展的拖累，造成更多的社会矛盾和问题。
中小城市尤其是三四线城市在缺乏产业导入与支撑的前提下出台新的产业发展规划，定位重复、重复建设、产能过剩等问题严重，实际操作上更多的只是以开发区、园区、产业新城为名直接进行房地产市场开发‘造城’，这个过程中不仅造成了巨大资源浪费，更潜藏着系统性风险。
警惕地方债务风险
报告指出，中国新城建设是促使地方政府发行城投债的原因之一。中国现行的财税改革制度成为地方政府以城投债公司的形式筹集资金创造了条件。为增加城投公司融资和再融资能力，土地抵押是其主要的增信方式之一，利用土地增值收益极大的增强了城投公司的融资能力，地方政府便可以获取更大规模的金融资源投入基建，这就形成了土地收入—债权融资—城市建设—征地之间的一个不断滚动增长的循环过程，地方政府将土地开发、基建投资和扩大地方建设规模作为保证自身财政增长的重要机制。
截止2015年底，中国84个重点城市土地抵押面积49.08万公顷，抵押贷款总额已达11.33万亿，其中政府城建投等融资平台占绝大部分。截止2013年6月底，中国的地方政府债务余额17.9万亿。地方政府负有直接和间接偿还责任的债务余额与市辖区GDP之比，已经增长到49.2%。“土地丰厚的‘红利’收入就像取之不尽用之不竭的摇钱树，是很多地方政府之所以敢于大规模借债经营城市的底气所在。
其实，各地地方债务已经绑定了房地产市场，房地产市场阴晴圆缺将会对整个地方经济产生巨大影响，这一条放大的链条中，还捆绑着银行、投资者、开发商、地方政府等诸多利益攸关方。一旦楼市波动，土地财政受影响，将引发链条上一系列的风险。
中国房地产市场目前土地供应盯住的目标是“住房库从”，一二线城市加快土地供应，三四线城市减少甚至停止土地供应。
报告认为，新城建设是政府主导的基础设施投资，投资的最重要之处不在于资本来源、使用的是自由资本还是借贷资金，而在以投资回报率。中国的新城建设是政府行政性干预的产物，缺乏相应的投资成本和收益考量，存在着地区间资源配置效率底下的问题，而当新城建设是通过借债完成时，债务偿还又会带来金融市场的系统性风险。在中国未来的经济发展中，应通过市场经济体制的完善，将建设用地指标等资源配置到回报率高的地区和部门，这样才能实现城镇化建设的高效率，并最终化解地方政府债务问题。
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