文｜卢俊
今年的房地产市场，很多人都不适应，不适应的是现在这段时间会持续多久、未来还会不会出新的政策、以及到底什么时候是个头。
因为对很多东西都未知，很多地产人也不知道当下应该做什么，做营销的不知道什么时候开盘，以及当下应该做些什么动作，做产品的不知道应该做产品创新还是标准减配，而投资拿地的发现，今年工资虽然高了，但是拿的地反而少了，过了今年好像被裁的命运也不远了。
但是从另外一个维度上来看，很多人说该扩张的房企今年都扩张得很快，也有人都在发展，但是在我眼里，那些激进式的扩张，某种程度上来说，也是另一种压力的宣泄。
山雨欲来的房地产背后，所有房企都在承担不同的压力，每个动作背后，或许都有各自的逻辑。
恒大和碧桂园的重仓，或在当下踩到了异类红利
排行榜的前三名，万科碧桂园恒大，一个是常年的老大，一个是去年的老大，一个是可能今年的老大。
为什么这两年碧桂园和恒大可以走在规模的前列，很多人都在剖析原因，但是我认为，他们是踩到了当下独特时间点里房地产那异类红利。
我们可以看到这是三家开发商的土地储备方向，某种程度上也是战略发展方向，很明显可以看到，碧桂园和恒大重三四线城市，万科选择的一二线城市，这是本质的不同，而这个不同在当下折射出不一样的杠杆作用。
我们都知道，快周转的企业能够做大，就是要保证公司处于高速的周转的状态，如果有一天公司没有现金流流动那么就是风险的叠加。
之前万科重仓一二线城市，某种程度上就是看到了一二线城市虽然对产品要求比较好，但是行业却相对市场化，土地出让稳定，房地产开发环节稳定，各种信息也是透明，所以在这样的行业里可以最快程度滚动开发。
而恒大和碧桂园重仓三四线城市，其实不是看中他们的市场化，而是看中可以廉价拿地的能力，三四线城市的土地出让由政府主导，而恒大碧桂园强的就在于政府公关能力。
本来是不同的主导方向，三强的格局也很稳定，但是在当下楼市里，碧桂园和恒大的优势就显现了，因为在三四线楼市那里没有调控，项目可以按照自己的计划入市，受干扰因素比较少，而万科就没那么好运，一二线城市都是调控的重灾区，不可抗力也开始增加。
所以我们可以看到，这一轮行情里实现最快程度扩张的——
其实大部分都是在重仓三四线城市的。
过去在那里拿了成本不贵的土地，现在在那里获得相对宽松的市场环境，再配合不少房企在成本上的优势，所以当下市场里他们可以如鱼得水。
这是这两年特殊房地产时期的特殊场景，我相信不少老板也知道，这段时间总会过去，但是什么时候过去没人知道，这也是为什么那么多企业拼了命的想要在今年扩张的核心逻辑。
所以你看到这样的报纸广告，可能也会见怪不怪了。
是不是可持续，没人知道，因为确实大家也不知道这种特殊楼市情况会持续多久
但是对于中小房企来说，当下又有纠结的选择
毫无疑问，当下的市场对于中小型房企来说，最致命的其实是没有发展的机会。
一线城市的土地市场几乎没有给到他们入场券，而且当下所有的土地出让都采用复合招拍挂的模式，几乎断了他们的生路。
所以没有干粮进来，中小房企其实只有两个选择。
第一个叫熬，我手头就这么点余粮了，反正未来没机会拿地，不如指望手头的余粮可以卖出好价格，所以在当下的市场里就会选择死撑，能不卖就不卖。等到行情好的时候再找机会。
这种场景其实在过去也发生过，2008年也确实如此，万科在2008年选择降价赢得了规模，但是也有房企通过死撑一年，随后2009年的楼市大年里获得了满堂彩。
所以这一次很多小房企也选择扛，所以我们看到，房企百强里50-100的企业，今年的增速是负的，所以可见大家的心态。
另外一个模式就是待价而沽等待被收购。
各位不要理解为今年很多房企选择收购兼并是房企主动选择的战略，一定是有人待价而沽才会有大房企去收购。
那么中小房企为什么选择出售，核心就是既然我的房子在市场上卖给用户被卡，那么不如整个项目公司卖给其他房企，同样都是买卖，出售公司是一次性收割，我也规避的不少风险。
对于中小房企来说，特别简单，并没有当战略并没有当模式，就是一门简单的生意，如果地产做不下去，做点其他也可以，中国还在高速发展，总能找到自己的机会。
除此之外，很多人也把产品创新当成压力释放的重要方式
这就是当下各个房企的现状，很多动作在我眼里都不是战略，而是这个行业推着房企做改变，与其说选择不如说是被迫。
所以同样的，现在很多房企对外的选择，我个人认为也是同样如此。
扎根二三线城市的开发商，今年一窝蜂的尝试小镇模式，几乎所有的龙头房企都说自己开始做小镇。
就一个浙江，就冒出了这么多小镇。
选择小镇，不同开发商都说自己的亮点，都说自己有独特模式，但是无一例外都说可以通过小镇模式来实现，所以在我眼里，更多的逻辑是希望通过小镇可以去获得更多的土地。
而在一线城市的开发商，都毫无例外地对外说自己在转型运营，不论是青年公寓还是联合办公还是产业地产，无数的房企都说自己开始尝试这个领域，都描绘了一个不错的蓝图，但是本质上我认为还是为了拿地。
一线城市的土地越来越少，未来的要求一定是越来越高，未来除了有钱，一定还要有软性服务，运营是逃不开的环节。
现在开始宣布自己做运营，好歹在需要的时候，可以对外说我有多长的资历。
包括PPP也好，包括旧城改造也好，都是这样的逻辑。
所以这两年我们可以看到，市场上出现让人惊艳的户型产品少了，多了不少大型发布会对外诉说自己的企业战略改变。
声势有多大，某种程度上也体现了自己有多焦虑。
后来一个偶然的机会，我和一个三十强的老总聊天，说，你们怎么也开始去海南淘金了啊，现在去那里还有机会么。
然后这个老总说，不去怎么办呢，现在市场这么难做，与其等死不如找死。
是的，转变或者是因为内心的恐慌，寻找改变是很多房企潜意识的行为。
这就是当下的房地产，写到这里的时候，我突然想起了一个笑话
说两个人，在一个广阔的草原里行走，突然天降暴雨，一个人就抱着头疯狂地跑，然后另外一个人就说了：这里这么大，四下都没有遮挡的地方，你跑有什么用？
这个人回头看了下：这么大的雨，你总归要做点什么舒缓下内心焦虑吧，身体淋湿不要紧，把自己逼绝望了才是大事。
我想这个笑话可能是很多房企老板内心的写照。我们对于未来的认知还没有达成统一，我们还不知道阳光普照什么时候会到来。
但是可怜的是，作为企业的我们来说，不能够停下来，也没有资格停下来，一家公司停下来的唯一理由就是死亡。
在看不清未来的时候，抱头乱串看似无理，但其实是最好也是唯一的选择。
陈奕迅的红玫瑰里有一句歌词写的特别好：
得不到的永远在骚动
被偏爱的都有恃无恐
