昨天地产圈有一个爆炸性的新闻，新闻的核心逻辑就是融创六百多亿买下了万达好多文旅项目，这个消息大到什么程度呢，就是我一个互联网群里都在讨论，这两个人到底在干嘛
今天和大家聊聊这个话题，先把结论抛出来和大家分享：我觉得他们都在赶时间
先来看一下这一次交易背后的一些小细节
首先，卖的项目很多，但是类型却很单一
首先是清一色的文旅类项目，然后再加清一色的酒店项目
第二点，好像两家人都很着急
以前的收购，要么具体的一个一个项目，要么整体收购，这样打包一次性买这么多项目的，确实比较少见
而且细心的我们也看到了，转让的评估价格居然用很粗暴的注册资本金进行判定，可以看出双方都不希望这一次交易拖太长的时间
而且从时间截点里要求我们也看到
时间非常短，只剩下20天时间了，对于这么大标的的收购来说也是说是非常急迫，对于两家公司来说，不可能不在乎钱，但是背后似乎有更重要的事情要做
最后一个细节，就是那四个不变
这四个不变简而言之就是对外传递一个信号，就是什么都不会改变，一切都和以前一样一样的
所以我的感受就是，这两位大佬都很着急，很着急达成这样的交易，虽然买的卖的都不清楚到底好不好，但是似乎这一切都没那么重要，他们后面要做更大的事情
而且在后面那件更大的事情完结之前，不希望出现什么大波澜，所以用了这“四个不变”的原则，来给外界风平浪静的感觉
到底谁比较着急
万达和融创，之前一直少有交集，一个做三四线的商业，一个做一二线的住宅
从融创之前的布局重点来看，都是集中在一线城市和强二线城市，而且从之前的战略规划上来看，好像并没有那么着急这么大力度的拿下这么多文旅类项目
而且融创之前的土地储备一直很健康
根据融创今年的半年报公布，至2016年底，融创中国布局城市达44个，土地储备约为7291万平方米，权益土地储备约为4973万平方米。截止2017年3月25日，融创中国总土地储备达到7912万平方米，之后又通过收购大连润德乾城、重庆华城富丽和天津星耀等，继续斩获项目，增加土地储备。
所以这一次这么着急拿下那么多项目，我觉得不是融创出于生意的本质想购买的
那背后可能会藏着什么逻辑呢
我不知道我的逻辑对不对，但是会不会和这个有关
卢俊如此推测的核心原因，就是时间太多重叠
7月6日晚上，贾跃亭宣布辞去乐视网董事长的职务，辞去之后贾跃亭在乐视网没有担任任何的职务了
而乐视网，之前融创刚刚成为第二大股东
之前的入股协议是这样的：
以60.41亿元收购乐视网8.61%股权，以79.5亿元获得增发后乐视致新33.5%股权，以10.5亿元收购乐视影业15%股权。共支出150.41亿元。
而乐视致新的总裁是梁军，乐视网的总经理也是梁军。不论如何，融创已经和乐视网深度的捆绑在了一起
而这里面有一个重要截点：7月17日，乐视网召开股东大会，选举新一届的董事长
孙宏斌，梁军已经提名为非独立董事，临时股东大会的核心内容是选出新一届董事长
孙宏斌是不是在为乐视争取资源呢
所以我们看到公告里还有这么一条
双方同意在电影等多个领域全面战略合作
我们看一下融创入股乐视的三个版块里：乐视网是平台、乐视影业是内容、乐视致新是硬件终端，也就是电视中屏
而了解万达的朋友可能也会知道，万达从重资产转移到轻资产最成功的突破，其实就是万达影业这一块，我们看一下万达2016年对外数据
万达电影一年产生接近400亿的收入，而且有一个重要数据，万达电影屏幕14347块，占全球12%的市场份额，各位注意哦，是全球市场
万达已经在北美、欧洲、中国这前三大电影市场票房占据第一
所以说的简单点，如果万达和乐视开始合作，不论是电影排片对乐视影业倾斜点，电影资源和乐视网合作点，大屏模式和中屏可以更好结合点，对于乐视三大模块可以说是雪中送炭啊
所以从这种角度，或许不难理解为什么会有这样的合作
但是换句话来说，万达为什么愿意卖
对于万达来说，或许自己也很赶时间
我们先来看万达卖出的这些项目
万达文旅项目某种程度上来看，都是一个个神坑，是一个个需要巨额投资的项目
2009年万达200亿投资长白山项目；2011年9月，万达集团500亿的楚河汉街；2013年4月，哈尔滨万达文化旅游城破土动工；2013年6月份，万达投资400亿元人民币开工南昌万达城；9月份，万达青岛投资500亿元建设影视产业基地；2014年10月，万达宣布投资500亿元建设广州万达旅游城；2015年，万达投入150亿元的双版纳国际度假区项目正式开业……
王健林对于投资的文旅项目有过三点要求：一是投资额度要大，二是业态要素要多，三是项目要具有其唯一性。所以我们可以看到，这一次转让给融创的这些项目，他们的投资额都是惊人的
每一个项目的总投资额都是超百亿的
所以有一点是可以确定的，当初释放出来的总投资额一定是夸张的，不然让融创接盘太不合理
而搞笑的是，这些项目这一次卖掉总共的价值也不过300亿，很显然对于万达来说，自己心里也有清晰的判断，每一个项目其实没那么值钱的，这十三个项目平均每个也就二十多亿吧
某种程度上，从单个项目考虑来看，这几乎也是贱卖
为什么这样呢，我们也可以从万达2016年年报数据上可以看出
万达转型的一个重要指标就是轻资产运营，但是毫无疑问，文旅项目的轻资产运营盈利能力是很弱的
虽然去年万达文化收入有超过600亿，但是其中半壁江山是电影产生的，而文旅产业的轻资产收益只有
可能这个钱的数值还不错，但是和投入产出比来说，实在是太低了
当下的文旅地产，更多的还是通过房地产开发的传统角度在平衡现金流
很显然，文旅开发在万达众多盘子里并不算得上是一个绩优棋子
而且从万达最近的动作来看
刚刚几天前，万达尝试开发大健康产业的运营模式，很显然，对于任何的模式，万达都采取不抗拒的态度，只要有机会就上，那么如此说来，最快程度的摆脱文旅地产的束缚也是理所当然
所以这个时候，你大概可以理解王健林在这一次交易后对外说的一句话：“这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”
对于轻资产运营的企业来说，利润率是非常重要的一个指标，这个胜于规模，所以当下的万达想的不仅仅是做大，更多的是如何提升企业利润率，不然轻资产运营从何说起
某种程度上者一次性的转移在我眼里是对文旅项目的不看好，万达把自己的火力集中在其他地方去了
而火力集中的背后，可能是万达也赶一个时间点
有一个数据分析：之前万达在香港私有化已经陆陆续续用掉了130亿，若明年不上市就要兑现与机构对赌的300亿，2015年万达发行的700亿企业债也即将到期，所以某种程度上，万达赶的时间，是自己A股上市的时间
这个时间没那么快，但是同样很着急，之前万达规划于2018年8月31日前完成在A股上市，而这个时间距离现在只有一年了
万达的IPO排队已经很久了，一般都需要2-3年的时间，如果想要快，其实只有一个办法，那就是借壳，借壳上市的时间是1年
而乐视
就是一只A股
当然，这个想法都是瞎说的，但是对于万达来说，毫无疑问需要把自己的公司变的更轻才可以，只有那么多重资产，对企业来说很好，但是对于上市公司来说，并不是一件好事情
所以命运就在此刻让这两个男人连接在一起
孙宏斌要快，王健林要一揽子拿走
所以最后谈了一个便宜但整体拿走的方案
当然，万达眼里的不好不代表地产开发项目的不好，对于房地产开发逻辑来说，虽然运营收益不高，但是万达毕竟通过前期的规划，在每一个城市圈住了大量的土地，这些土地在未来可能会产生足够的价值
有过粗略计算，这一次出让的项目，背后带着3000万平米的土地储备
而这个或许就是吸引孙宏斌的一个重要逻辑吧，对于他来说虽然城市在当下来说并不是融创最好的选择，但是好歹有地，好歹还有不少，好歹通过万达的开发能够获得一点土地溢价
这样的话，融创拿下这些土地，虽然有点不甘心，但好歹这样的投资比投资贾跃亭稍微靠谱一点
所以这一笔生意后，万达甩掉了上市的包袱，乐视得到了续命的资源，而融创获得了任何开发商都不会嫌弃的土地，大概这样
毕竟对于现在的他们来说，钱不是最重要的，时间才是
最后用一个段子来收尾吧
有一天，一个资本家的儿子，好奇地问他爸爸，他是怎么赚到这么多钱，资本家放下手上的事情，微笑地让他的儿子，把冰箱的肉拿过来
儿子拿过来了，资本家让他再放回冰箱。儿子把肉放回冰箱后，莫名其妙在站在那里，不知所以
资本家盯着儿子看了一会儿，终于笑咪咪地说道：“猪肉原来在冰箱，现在还在冰箱，但是你的手上是不是多了什么东西？”
儿子看着自己手上
满手的猪油
以上为正文，来自卢俊，就是那个卢俊，真叫卢俊的卢俊，爱聊地产观的卢俊，所以你懂了么。
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