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最近去了很多城市考察，从产品之王的杭州，到容积率高到两梯十几户的重庆，也真实地感受到了房地产产品的优良中差。
但大趋势是，中国的房地产已经进入下半场，最主要的特征，是对容积率的严格把控。
比如说成都。在2015年以前，成都的平均供地容积率均在3.5以上， 但自2015年改善时代开始，容积率开始明显下调。2017年成都土地供应整体容积率再次下降至2.51。
我们再看重庆。以两江四岸为中心的重庆主城，几乎就是奇幻梦境一般的存在，密密麻麻的楼层，不分东西南北杂乱排列的老式住宅楼。在一个自身的城市产品也基本垫底的郑州人看来，重庆的这些房子简直就是居住的灾难。
但是，当你跨过了长江和嘉陵江，去往两江新区的金开大道沿线、或者照母山、大竹林的时候，你会发现惊讶到三观尽毁。那里完全是另一个世界。满眼的别墅、洋房、10多层的一梯二的小高层，平均容积率才2.5。
不是说，重庆只有鸽子窝和塔楼么？两江新区的重庆，肯定是一个假重庆！
而之所以有这样这些巨大的改变，一是与政府已经觉醒的城市规划思路有关，另一方面也与当前的房地产实际居住需求和产品趋势相关。
郑州也是如此。2018年3月21日，郑州市政府官网发布文件《郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见》，明确对容积率进行了要求：
在郑州楼市走到今天，不管是从政府层面，还是民众认知，追求低容积率已经成为共识。
而反映到市场，就是以刚改和改善为主的楼盘已经占据了市场的60%。到了这个阶段，人们越来越重视的，是居住舒适感和整体氛围，以及对房子品质越来越高的追求。
毋庸置疑，这已然是未来的楼市主流。
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但具体到现实中，对于郑州很多人都已经有的共识是，郑州非常缺乏系统成片区的优秀居住环境。
所以一直以来，郑州除了大北区的迎宾路，几乎没有成片区开发的低密豪宅区。
曾经雁鸣湖有希望做成改善之地，但是结果却一地鸡毛，最终让一个城市集体失望，雁鸣湖的问题在于遇人不淑。
曾经南龙湖也号称要做郑州的后花园，但是经过十年的发展，南龙湖却反其道而行，成为刚需聚集地。南龙湖的问题在于高屋建瓴的整体规划的严重匮乏。
所以，在今天，你问郑州最宜居的区域在哪里？数来数去，只有两个。
一个是如今正火的北龙湖，以高执行力的政府规划和高强度的财政参与力度，所打造的海绵新城。
这里平均容积率只有2.0，具有着全国除了南京河西之外，最规范的网格化设计，整个片区湖面广大、公园密布、建筑物均以多层低密为主。
所以，北龙湖能够成为郑州的豪宅窝，动辄1000万起一套的底价，成为最基本的门槛。
另一个依然是在黄河边的迎宾路附近，以黄河迎宾馆为中心的中央别墅区，得益于郑州最高规格的政务接待功能，历经几十年所打造的城北风景线。
对于这个片区来说，一条黄河、一条迎宾路，一座黄河迎宾馆，便足够春风无邪，风景如画。
迎宾路↓
黄河迎宾馆↓
黄河迎宾馆↓
经过几十年的发展，迎宾路一直以来的身份，就像是郑州王冠上的那颗绿宝石。
这个城市不缺高楼大厦，最缺少的是绿树成荫、是郁郁葱葱，今天，需要向这条目前郑州最郁郁葱葱的道路致敬。
虽然，这是一条政治道路，但不管如何，它拥有最多的绿荫的庇护，至少每一个走过的路人会心旷神怡，每一辆驶过的车会悠悠然然。
所以，从中州大道开始，在这一条迎宾路上，不管是路南还是路北，我们看到了郑州最密集的别墅群。
这就是郑州目前，最大的一个别墅集中区。
迎宾路和迎宾路3号售楼部↓
很长时间以来，郑州最高端别墅迎宾路3号别墅内景↓
就如同上面你所看到的，一条迎宾路，一个北龙湖，这就是目前郑州最能拿得出手的两张名片。
我一直在想的问题是，在今天该如何排布迎宾路和北龙湖，它们之间的关系，到底是什么样的？
一个政务加身、细水长流般经过几十年的打造，逐渐完善、臻于完美，并因独特的身份标签，成为了郑州名片。
另一个则充满年轻和朝气，并被赋予了很多期待，在各种利好加持之下，瞬间暴得大名。
如果真要相加比较的话，也许《笑傲江湖》里有一对组合最为合适，那就是风清扬和令狐冲。
前者如老酒，温润绵长，但举手投足便可震慑武林。后者则如初生牛犊、蔑视着现实的一切。
但今天的情况是，在北龙湖地块像鸡下蛋一般纷纷入市的时候，迎宾路却已开发完毕，无房可买。
迎宾路再好，也只能望洋兴叹！
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在今天，整个迎宾路几乎已经无房可售。
在北区探盘的时候，我和一个在房地产公司做策划的朋友聊天，说起郑州再无迎宾路。他告诉我说，迎宾路两边的地产项目都发展了20年了。永威迎宾府和千鹿山基本上算是迎宾路最后的住宅用地。开发完之后，基本上也就开发完了。
如今，永威迎宾府这个在三年前9000的高层住宅，二手房均价已经接近20000。这也基本是目前北区二手房的制高点。
其实迎宾路上别墅虽然多，但是真正值得说的，也就那么几个。早期的九郡弘，这几年的迎宾路3号，基本上拿的出手的也就这两个项目。
目前在售的迎宾路3号，在北龙湖的豪宅出来之前，一直都是郑州最牛逼的别墅。
然后，他大概给我盘点了一下，迎宾路的开发史。
迎宾路真正的开发节奏，应该从2003年开始。这一年，正弘在郑州开发了第二个项目，就是现在迎宾路上的九郡弘。这也是迎宾路上最早的别墅之一。前些年在郑州非常火，户型都是300平到400平。已经售罄，目前二手房价格在1300万一套。
在接下来的十多年内，迎宾路上又陆陆续续开发了几个别墅项目，但是开发商都很小，产品也都做的一般。
2005年的水映唐庄的项目（临开元路，不算迎宾路），号称秉承唐式风格，产品有独栋、双拼、联排、叠加和四合院别墅，品质很一般，产品很烂，价格也比较低。目前的叠拼二手房均价在15000左右。
甲六院，这是宏光地产2008在迎宾路开发的别墅项目。产品有联排、独栋、双拼。品质也非常一般。
迎宾路上的大河龙城是迎宾路上最大的项目，一共开发了四期，一期郑州森林、二期流水独院、三期华亭溪谷均是纯别墅小区，四期是洋房，均已售完。2010年，三期叠拼上叠的均价是6000元/平，目前二手房价格在21000/平。
我去三期华亭溪谷看过，品质算是相对好点的。水景不错，在这里拍婚纱照的人也很多。
迎宾路上最后一个别墅项目，就是迎宾路3号，这是裕华在2011年开发的项目。因为新，所以不管是从社区规划，还是产品设计，包括品质，都是目前北区最好的，前两年在郑州基本就是最终极的置业别墅了。
我说，那迎宾路3号的别墅就成最后的绝响了？
朋友说不是，迎宾路上还有最有一块净地没有开发，就在迎宾路3号小区内，但具体产品不太清楚。
然后我去了迎宾路3号的售楼部，来一看究竟。
那块空地其实就是迎宾路3号的四期，位于整个小区最核心位置，原本是留给整个小区的别墅楼王的，因为容积率太低了，只有0.8，没有过审。因此只能改了规划，做了叠墅和洋房。
迎宾路3号四期产品的面积段是从180平到330平，叠墅和洋房加一起也才只有162套房子。
迎宾路3号内景↓
一个即将成为事实的现状是：迎宾路3号是迎宾路上最后一个有地的项目；而四期，又是迎宾路3号最后的一块地。
一切都像进入了倒计时一般，迎宾路上的房子，真正的到了卖一套少一套的时刻！
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有人说，迎宾路是郑州最有情怀的一条路，适合散步遛弯和谈情说爱。
也有人说，迎宾路是郑州最有实力的一条路，是亦官亦商背景下的低调奢华，属于有内涵的人。
我觉得这两个人说的都非常好。
这毕竟是郑州唯一的一条，夏天在高大的梧桐树下穿过时，车灯会自动打开的路；这里也毕竟是郑州唯一的一座，被称为“郑州钓鱼台”的三所。
有些东西可以复制，有些东西是绝版和唯一的。
很显然，迎宾路和黄河迎宾馆正是属于绝版的那一拨！
