地产债 | 两会再次定调 持续推动房地产市场止跌回稳

摘要

2月地产债发行规模仍处偏低水平，整体净融资额再度落入负值区间，其中国企净融资额环比有所下降，民企仍存在较大净融资缺口。发行利率方面，由于统计量偏低，个别债券发行利率波动对均值产生较大影响，2月发行利率环比下降14bp。

2月地产债利差整体表现平稳，月末利差与月初基本持平。债券二级市场价格异动频次环比大幅下降，交易活跃度较上月有所提升。

2月仅1家房企发行境外地产债，规模为0.7亿美元，但受到期规模下降影响，当月净融资缺口收窄至18.1亿美元。

2月无新增境内外债券违约或展期主体。

年初以来，30城日均商品房销售数量同比增速较去年四季度出现明显降温态势，表明当前房地产市场止跌回稳的基础还不牢固。我们认为，当前计入物价因素后的居民实际房贷利率仍处于偏高水平是制约房地产市场止跌回稳的重要原因，也是政策空间所在。《政府工作报告》强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并安排在供需两端加大对楼市的支持力度。今年在政策性降息带动下，5年期以上LPR报价还会有较大幅度下调，进而带动名义居民房贷利率跟进下行。与此同时，当前央行已把推动物价水平温和回升作为货币政策的重要考量，“两会”政府工作报告更是将“大力提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求”列为十大任务之首。若各类支持政策及时发力显效，将有充分条件推动房地产市场持续性止跌回稳。

一、2月地产债发行规模仍处偏低水平，整体净融资额再度落入负值区间，其中国企净融资额环比有所下降，民企仍存在较大净融资缺口。发行利率方面，由于统计量偏低，个别债券发行利率波动对均值产生较大影响，2月发行利率环比下降14bp。

2月地产债发行规模仍处偏低水平，同时受到期规模同比有所增长影响，当月净融资额由正转负。2月共计13家房企发行地产债20只，合计发行规模为171.3亿元，环比下降45.7%，同比增长14.3%，一定程度上受到春节错期因素的影响，绝对水平仍处低位。净融资方面，2月地产债到期规模为202.4亿元，同比增长19.2%，当月净融资缺口为31.1亿元。

国企债净融资额环比下降，民企债仍存在较大净融资缺口。2月国企地产债发行规模为146.3亿元，同比增长2.4%；当月到期量为112.1亿元，同比下降6.1%，净融资额为34.2亿元，上月为119.0亿元。民企债方面，当月仅美的置业一家民营房企发行3只地产债，合计规模为25亿元；当月民企债到期规模为90.3亿元，同比增长79.4%，净融资缺口为65.3亿元。

2月地产债发行利率环比有所下行。2月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行9只，加权平均利率为2.57%，较前值下行14bp。我们认为，2月地产债发行利率的变化主要是数据量偏低，个别债券发行利率变化对整体均值产生较大扰动所致。

二、2月地产债利差整体表现平稳，月末利差与月初基本持平。债券二级市场价格异动频次环比大幅下降，交易活跃度较上月有所提升。

2月地产债利差整体表现平稳，月末利差与月初基本持平。具体看，月初行业利差为110.19bp，上半月利差呈现震荡下行趋势，最低值出现在2月17日，为103.63bp,下半月利差重回上行区间，月末收至110.44bp，与月初基本持平。其中，国企利差与行业利差走势趋同，先由月初的81.66bp下行至73.33bp，而后震荡上行至84.02bp，月末较月初小幅上行2.35bp；民企利差除个别房企扰动外整体亦表现平稳，月初利差为2648.36bp，月内第二个交易日受个别房企影响利差显著下行136.28bp，随后利差呈现平稳上行趋势，月末收至2557.09bp,较月初下行91.27bp。

2月，地产债二级市场交易活跃度有所提升。当月地产债成交只数和成交额分别为708只和974.13亿元，债券成交数量和成交总额环比分别增长1.6%和16.9%。

2月，债券单日价格偏离幅度超10%的频次为54次，较上月大幅减少101次，涉及6家房企、27只债券。具体看，单日价格跌幅超过10%的频次为19次，上月为53次；跌幅超过30%的频次为11次，涉及3家主体，分别为碧桂园地产、阳光城集团和深圳龙光；月内单日价格涨幅超10%的频次35次，涨幅超30%的频次为22次，涉及4家房企，分别为碧桂园地产、深圳龙光、万科股份和阳光城集团。

三、2月仅1家房企发行境外地产债，规模为0.7亿美元，但受到期规模下降影响，当月净融资缺口收窄至18.1亿美元。

2月绿城中国发行境外地产债1只，发行规模为0.7亿美元；当月境外地产债到期规模为18.8亿美元，环比、同比分别下降71.1%和62.4%，带动净融资缺口收窄至18.1亿美元。

四、2月无新增境内外债券违约或展期主体。

2月新增1只境内债违约债券，涉及债券规模为9.3亿元；新增境外违约债券1只，违约日债券余额为3.5亿美元。上述违约及展期债券均为前期已出险房企，当月无新增信用风险主体。

2025年3月5日，国务院总理李强代表国务院向十四届全国人大三次会议作《政府工作报告》（以下简称“《报告》”）强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并安排在供需两端加大对楼市的支持力度。其中，供给端包括加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，有效防范房企债务违约风险，同时要求合理控制新增房地产用地供应，对商品房建设要严控增量、优化存量；需求端包括加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，继续调整住房限购政策，给予城市政府更大自主权，推进专项债资金收购保障房，拓宽保障性住房再贷款使用范围等。

从高频数据来看，年初以来，30城日均商品房销售数量同比增速较去年四季度出现明显降温态势，表明当前房地产市场止跌回稳的基础还不牢固。我们认为，考虑到当前计入物价因素后，居民实际房贷利率仍处于偏高水平，是制约房地产市场止跌回稳的重要原因，也是政策空间所在。今年在政策性降息带动下，5年期以上LPR报价还会有较大幅度下调，进而带动名义居民房贷利率跟进下行。与此同时，当前央行已把推动物价水平温和回升作为货币政策的重要考量，“两会”政府工作报告更是将“大力提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求”列为十大任务之首。综合以上，若各类支持政策及时发力显效，将有充分条件推动房地产市场持续性止跌回稳。

注：

[1] 平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。

[2]   图表中文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。

[3] 本图表展示了房企境内外债券违约情况，其中“境内外合并口径新增信用风险主体数量”统计规则为：1.同一主体多次发生境内外债券展期、违约，计为新增1家；2.对同一母公司的违约、展期主体合并统计，例如福建阳光和阳光城计为同一主体；本图表中“境内债”“境外债”列所示统计结果是对境内外债券违约及展期情况的分别统计，统计规则为：1.在统计境内债违约主体数量时，对于已发生境外债违约或展期的主体仍认定为新增境内债违约（或展期）主体。对境外债的统计同理；2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露，分别计入新增展期和新增违约；同一主体先违约后展期只记为新增违约。另，本图表中标红处为最后一列的明细项。

本文作者 | 研究发展部 唐晓琳