首发拾榴询财公众号（2024年12月18日）
这几天，又有楼市新闻上了热搜。
衡阳市住房和城乡建设局，通过当地媒体发布了一则《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内，商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。
取消公摊第一枪，就这么打响了？
01
取消公摊这件事，年年都有人闹，只是今年有城市动真格的了。
为什么会闹？2022年有个案例我记忆犹新。
青岛三栋55层的超高层建筑，业主收房时发现自家房子变小了。
产证面积128.35平方米的，套内面积不到70平方米，110平方米的，实际使用面积才59.25平方米，主卧甚至放不下1.8米的床。
后来经过测算，这三栋楼的分摊系数，均在46%以上。
官方最后给的解释是，导致公摊建筑面积较大的原因，主要是这三栋楼46层以下墙体，厚度为60公分，47层及以上墙体厚度为40公分。
依据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积，需计入公摊面积内。
此外，这三栋楼有两层公共配套用房不计入受分摊面积，因此导致分摊系数相比其他高层住宅偏大。
显然，业主们对这个回答很不满意，恨得牙疼，但又有什么办法呢？这是一个“合规”现象。
02
哪些区域算公摊面积？其实是由两部分组成：
第一部分明面上的。
比如电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层、公共门厅和走道、地下设备间等共有部位的面积，以及为整栋服务的公共用房、管理用房的建筑面积，所以高层很吃亏。
另一部分暗地里的。
是套与共有建筑之间的分隔墙，以及外墙的水平投影面积一半的建筑面积。
什么意思呢？住宅外墙的一半计入公摊面积，另一半计入套内建筑面积，所以很多人量出来的套内面积，比房本上的小。
从具体产品看，公摊面积一般是高层>小高>洋房。
随着建筑高度的增加，公摊面积越来越大，所以现在新房公摊面积至少都要22％左右，高层公摊面积甚至达到了30％以上。
03
公摊面积最早是谁提出的？
上世纪五六十年代，香港的住宅楼都是整栋或整层出售，一些商家发现，能接手的客户有限，市场难以做大。
于是开发商决定，改将房屋按户出售，这样买房门槛就大大降低了，一时间前来看房的人络绎不绝，但新的问题又出现了，门厅、过道、楼梯间、花园这些公共空间的建筑成本怎么办？
当时香槟大厦的开发商，就想出了一个好办法，让每位业主对公共部分，承担一部分责任和费用，把成本转嫁到买房人身上，公摊面积的概念由此诞生了。
50年代末，李嘉诚的长江实业在卖楼时，也遇到同样的问题，于是大面积效仿。
深圳1994年从香港引入楼花模式，也就是房屋预售制度，顺带也学会了公摊面积。
1995年实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明文规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积。
那香港为什么在2013年1月1日后，逐渐取消公摊面积这个模式？因为房价过高，公摊面积不透明，民怨越来越大。
国内为什么在这个时候，有城市开始试点取消公摊？一切都是为了更好的卖房子，不仅开发商的思路变了，政策也要跟着变。
前几天，朋友给我看了一套重庆的房子，得房率最高能达到130%。
说好听一点是第四代住宅，实际上就是赠送更多面积建阳台，和共享平台做空中花园（传统标准里，空中花园被视作阳台，一般打5折计入产权面积）。长
沙、深圳、珠海等地更是提出将阳台、飘窗面积从建筑面积中剔除，以增加住户的实际使用空间。
长沙明确了优化阳台等空间面积计算规则，累计赠送面积最大可以达到套内建筑面积的30%左右，这意味着得房率会超过100%。
上图为郑州某网红盘，143平米，实际最高得房率可达140%。
上图为扬州某楼盘，110平方，实际得房率接近115%。
如果说，以前开发商是悄悄的把公共区域弄小点，让私人空间大一点，各种“偷”面积，现在则是光明正大的“送”面积，尤其是一些二三四线城市。
结
取消公摊之后，房价会不会下来？公摊是不是由开发商买单？取消公摊这事儿对咱们有什么影响？
取消公摊，只是把套内面积和建筑面积，完全透明化，而房屋总价是不变的，这样最终给购房者呈现的，是一个直观的房价，减少信息不对称引发的纠纷，防止开发商暗箱操作。
当然了，老房子老算法，新房子新玩法，其他不要多想。至于物业费等方面的调整，当下真正痛点是房价高、收费高、服务差。
未来高得房率，甚至超高得房率是新盘的主流趋势，好房子迭代会加快。当房子回归居住属性后，开发商只能把心掏出来。
