微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）
本来这个话题不想说，憋了几年了，因为自己刚刚8月底在上海又买了套房，且总价很高，深感上海二手楼市制度的不合理，所以，为了大家的安全性，还是为大家发个声。我2017年7月开始在公众号上发表房产文章，最开始写的都是二手房交易的细节和操作技巧，我曾经说过，买房人是最弱势的群体，房东想要坑你是分分钟的事。你能顺利买下一套房，根本不是因为你的本事，而是房东大发善心，没打算害你而已。不可否认，现在各城市的二手房交易制度越来越规范了，能有效规避掉一些风险，但是，仍然有一些城市存在肉眼可见的明显bug，比如：上海二手房交易至今仍未有效普遍执行资金监管，这是上海楼市最大最危险的一个漏洞！我给大家简单介绍下上海二手房是如果交易的：假如你买一套1000万的二手房，看中后付房东50万定金签定金协议，网签时付房东400万首付，然后办理按揭贷款，贷款审批通过后再过户拿产证，银行放款到房东账户后交房，交房时再付房东尾款10万。这就是上海95%的买家买二手房时的交易流程，当然全款买家，也要先付定金和部分首付，再在过户当天付掉大部分钱款。这种操作的最大危险就是：在你把几十万定金和几百万首付直接付到房东账户上后，房东可能会跑路、房子可能被查封，而买家只能眼睁睁看着自己被坑、被骗，没有任何办法，虽然合同中约定了总价20%的违约金，但是房东人都跑了，你找谁去要钱，打官司也可以，几年后你赢了官司又如何，拖也拖死你。给大家讲两个真实案例。一个是我朋友，今年初他计划换房，卖掉一套老房子后，5月买了一套闵行万源城的房子。定金付给房东20万，并约定周四晚上网签，由于她老婆出差，周五才能回上海，所以网签日期临时推迟到周五晚上。谁知道，周五晚上网签前，在随申办查产调时，发现周五上午房子突然被查封了。他惊出一身冷汗，假如他们按照原计划周四晚上网签的话，首付600万付给房东后，房子再查封，那他就彻底完蛋了。正是机缘巧合，老天爷帮忙，让他逃过一劫。后来，他才知道这套房子产权人虽然是老人，却被儿子拿去抵押做生意了，结果经营不善导致房子被查封。最后，他和房东好言相劝，在答应不追究房东违约责任的前提下，房东才退给他那20万定金。
另一个例子是今年初闹的沸沸扬扬的一个新闻：买家1.2亿买一套浦东陆家嘴的中粮海景壹号的房子，支付给房东4000万首付款用于赎楼后，房东直接跑路了。
正因为看到了这些不规范行为，所以多年前开始，越来越多的城市开始全面推行二手房交易资金监管，北京、深圳、广州、杭州、南京、苏州、武汉、重庆、厦门等等绝大多数一二线城市都早已实行资金监管多年，而大上海至今使用资金监管的比例极少。我问过链家的很多中介，他们门店几年都做不了一个资金监管的案例，几百万几千万的房子，都是定金和首付直接付到房东个人账户。上海这种无资金监管的操作模式，相当于裸奔！资金监管的操作其实即简单又安全，交易中心和链家都有自己的监管账户。流程就是：买房协议签好后，买家把定金和首付都按期付到监管账户，等买家产证拿到手后，监管资金和银行贷款再放款给房东，双方都安全，谁也没法耍赖。交易不成，监管账户的钱会原路退还给买家，当然违约方要承担责任。可就是这样完善的制度，上海人民却非常抗拒，完全不接纳。如果你在上海买过房，你就知道，上海95%的房东不接受资金监管，他们固执的认为，必须真金白银进到他账户，他才肯把房子卖给你。在这一点上，上海人的意识远远落后于其它一线和很多二线城市。当然，这种环境也滋生了诈骗的温床。这其中，还有一个问题就是，房子可能会有按揭或者抵押贷款，而房东手里没有充足的现金无法提前自己结清贷款。这种情况下，房东都会强烈要求买家先支付一部分首付款给房东，用于结清贷款。这种情况可以理解，但是同样会出现房东挪用首付不还贷款或者拿到钱后直接跑路的风险。针对这个问题，去年底全国开始推广二手房带押过户，就是房子不用提前结清贷款，买家把钱付进监管账户，且贷款审批通过后，直接先过户拿到产证后，交易中心内部再用监管账户和买家申请的按揭贷款的钱来偿还房东之前的贷款。但是，实话实说，上海带押过户的执行比例也是极低的。我这次买房，房东有一笔经营贷，在我的强烈要求下，我们做的是全程的100%资金监管+带押过户。当我拿到产证和钥匙的那一刻，房东一分钱都没有拿到。当然了，当天监管资金就放款了，这对房东也没有任何风险。说来你可能无法想象，我这次做的经营贷的带押过户是全上海第二例。可见上海滩的二手房交易制度还有很大的改善空间。在此，我也呼吁上海主管部门能够多向兄弟城市学习，尽快大力度宣传和推行二手房交易资金监管和带押过户，即安全又节省时间和费用。假如你在上海想买二手房，请按照我的建议操作，这样可以最大限度的保障你的资金安全：一、要求中介和你一起说服房东全部资金实行资金监管；二、房子有按揭或者经营贷的，最好让房东自己提前结清。如果房东不愿意自己结清或者他拿不出现金结清的，就走带押过户；三、假如房东不肯走带押过户，那么就让房东找赎楼公司帮他结清贷款，赎楼费不贵，一天万分之4-6，你可以帮他承担。买家最好不要替房东偿还银行贷款，这是风险最大的一步。在你付了钱且还未过户的这段时间，是完全不可控的。四、资金监管协议上写一条：假如房子查封、冻结或者有妨碍如期正常过户情况的，在超过最后过户期限5日内，监管资金全部原路退还买方。五、付定金和付首付前，必须都要再查一次产调和房东征信情况。不瞒大家说，我这次买房，房东常年在国外，房东委托他爸爸全程和我交易，我上篇文章说过的，他爸爸是上市房企董事长且是限制高消费的被执行人。（此处应该为我的魄力鼓掌吧）六、三五百万的小房子，可以选择小中介，毕竟中介费便宜。超过一千万的房子，建议选择有赔付保障的连锁大中介，因为你承担不起损失，一旦翻车，一辈子翻不了身。
