微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
本文作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）
我们的光荣传统就是，有困难要上，没有困难创造困难也要上！楼市，没人买房，那就创造需求让人买房！
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最近，楼市出了三个重磅新闻：2023年12月，央行向国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三大政策银行发放抵押补充贷款（PSL）3500亿元，主要投向保障房和城中村改造等三大工程。2024年1月4日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过；1月5日，广州市荔湾区发行了广州市第一批房票，探索通过房票安置形式破解广州城中村改造的难题。下一步，广州市将会在全市推广“房票安置”。2024年1月5日，由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》发布，于2024年2月4日前向社会征求意见。我们的这轮大熊市是从2021年年中开始的，救市是从2021年9月底开始的，救了2年多，还没救起来。不是不想救，而是高层根本没有估计到问题会如此严重，所以，这轮真正的大救市应该是从去年2023年7月24日政治局会议开始，因为这次会议有一个史诗级别的定调：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。所以，真正的救市，只有半年。但，现在救市，为时已晚，只能使出超级大招！
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现在，留给楼市的只有两条路：一条是三大工程，一条是彻底脱光，两条路同时走，两条腿都要硬。第一条路就是三大工程。三大工程也就是保障房建设、城中村改造、平急两用公共基础设施建设。2023年12月央行刚刚批准了3500亿元的PSL给三大政策银行用于三大工程。PSL不会停，今年会继续发放。保障房将来没有产权，只能无限期永远在低收入人群间循环使用，不能上市交易和赚取增值利润。平急两用基础设施建设与楼市关系不大。城中村改造是在21个一二线大城市中执行，一部分保留整改，一部分拆除重建。拆除的城中村居民可以选择货币补偿也可以选择房票安置，比如这次1月5日广州就在荔湾区城中村改造中发放了第一批房票。被拆迁人拿着现金或者房票再去买房，房票只能买政府入库的新房，现金可以买二手房。房票可以转让，用房票买房还可以贷款。开发商拿到房票后再找政府兑现。政府的钱哪里来，就是三大政策银行的PSL。智商及格的人都看的出来，这次的城中村改造房票安置和2016-2018年席卷全国的货币化棚改如出一辙，对楼市来说，房票和货币补偿没有区别，城中村改造和棚改也没有区别。唯一的不同点就是，2016年的棚改是全国所有城市都参与的，而2024年开始的城中村改造是只在21个大城市执行。说直白点就是，高层也知道，小城市没有羊毛可薅了，所以，不带他们玩了。2016年棚改造成房价大涨，而这次城中村改造同样也会造成房价上涨，因为本质是一样的，都是拆了你的房子，给你钱给你房票再去买房，人为创造需求，给开发商去库存，给楼市印钞票，给高房价接盘，一旦大量需求涌入楼市，房价能不涨吗？2024年的城中村改造和2016年的货币化棚改，本质上是一样的！只是覆盖的城市变少了。另外，现在城中村改造的另一个显著特点是基本都在市区，相当于市中心的城市更新。以上海的核心地段黄浦区和徐汇区为例，黄浦的老西门、新天地、董家渡，乔家路、金陵路，徐汇滨江的东安新村等都在旧改拆迁，拆完了全部建的都是顶豪，两三百平米的大平层和别墅，新房15-25万起步，二手至少都是20-30万起步。市中心的城中村拆掉了，拆迁户拿着几百万的房票去买房，土地又是地王，将来的新房全是豪宅，地方财政赚的盆满钵满，同时又给开发商去库存，皆大欢喜。以前是棚改，现在是城中村，一样的套路，一样的玩法，就是换了一个名称而已。新瓶装老酒，玩的真够溜！接下来说第二条路。第二条路就是彻底脱光，也就是一二线城市，针对新房二手房的所有限购限价等限制性措施都会彻底废除。2023年9月1日，北京上海认房不认贷，12月14日北京上海降首付、降利率、提高豪宅线。熟悉我的朋友一定知道，我去年中就一次次发文，告诉大家，一线城市的所有限制性措施都会取消的，最早2024年，最晚2025年，一线城市的房子有钱随便买，外地人随便买。正如我2023年11月1日写的文章《只有投资客，才能救楼市》，现在的楼市，刚需靠不住，改善靠不住，只有靠投资客，也就是需要大量的增量购买力才能让楼市启动，这也就是我们目前这两条路的核心内容。城中村改造是拆掉你的旧房子人为创造需求，一线城市放开限购也是人为引进投资需求，让想买的人买，让买得起的人买！两条路齐头并进，你觉得，未来一线城市以及强二线城市房价会如何呢？
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我知道有人会问，现在的三大工程里第一个不就是保障房建设嘛，大量保障房上市，房价还会涨吗？如果你这样认为，那你是对高层的误读。2023年8月25日，国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，文件明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。这个文件相信大多数人都知道，文件的核心内容就是：低收入者住保障房，高收入者买商品房；保障的归保障，市场的归市场。月薪1万以下的年轻人和打工者买保障房或者租廉租房没问题，但是将来等你月入10万了，你还有脸住保障房吗？你有脸，政府也得把你踢出去。最后，让大家来看看高层的真实想法：
住建部部长说了：“好房子只有想不到，没有做不到。不同的价格下有不同的好房子”。
未来，好房子的价格，你是无法想象的。
城市分化、楼市分化、房子分化、价格分化，一切都在分化，人，也在分化。
