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8月29日 ，万科发布2021年中期业绩报告，期内，公司主营收入1671.11亿元，同比上升14.19%；归母净利润110.47亿元，同比下降11.68%；扣非净利润107.27亿元，同比下降11.45%，综合毛利率为22.94%，同比下降8.9%；经营活动产生的现金流量净额同比降70%。增收不增利的状态表现明显。
纵观万科近10年公司中期业绩来看，多个关键指标均属历史最差。
万科总裁、首席执行官祝九胜业绩会上回应称，原因主要在于三方面：
第一销售规模的增长有限；
第二开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；
第三是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。
对于未来发展前景，祝九胜祝九胜坦言： “我们全年毛利率的压力还在。”
可以看到，上半年，万科房地产开发业务的利润率同比减少5.6%至18.01%，这块业务上半年营业收入为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%，营业利润率同比增长3.09%至17.46%。
有投资者测算，当万科的净利润率下降1%时，营收就需要增长11.2%；净利润率下降3%时，营收就需要增长43.5%才能保证其净利润总额的维持现状。而上述数据可见，万科的规模增长属实有限，而经营利润率却有着大幅下滑。
根据往年财报推测，万科利润率的下滑主要还是在于成本的快速提升，与缓慢上升的销售收入之间的矛盾。
数据显示，在2021年上半年，万科营业成本1283.01亿元，竣工面积1115.4万平方米，换算成单位面积成本，每平方米达到1.09万元，而去年同期是0.89万元，涨幅达到了0.2万元/平方米。
“整个行业毛利下降是看得到的，我认为整个行业能够回到平均回报水平，但企业个体差异就看谁的精细管理做得好、服务做得好，那么回报水平就会高一点。”祝九胜还表示。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华对于业绩压力也很明确，“过去几年特别是2017年以来，地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端到逐渐地体现在结算端，所以可以看到从一季度、中期乃至到全年可能也是这样一个逻辑。而万科未来这两年还是有一定的毛利率的压力。”
祝九胜也提到：“近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比提高了17个点左右，这会逐渐体现在以后的结算收入和结算利润上。”
其他多元业务收入方面，上半年，物业板块万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%；青年公寓品牌泊寓继续保持国内集中式公寓规模全国第一，上半年实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%；物流板块万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元，可租赁建筑面积1149万平方米。商业开发与运营平台印力营收为36.29亿，同比增长19%。
其他业务虽有增长，但万科管理层表现并不满意。祝九胜直言：“新业务方面我们有很多值得检讨的地方，对完成转型需要的时间、转型的难度和需要的人力是严重低估的，现在复盘检讨当年起步的时候是乐观了。即使将来所有经营服务业务都做得很好，对传统销售规模和利润的贡献还是有限的，能够贡献的是企业价值和中长期估值。”
谈到万科中长期发展目标时，万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上表示：“整个行业的游戏规则在发生变化，我们的发展思维也要相应作出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看，会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡，万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”
可是也有投资者感慨，“暂时看不到好转的情形”成为万科管理层传达给外界的唯一信息。
实际上，万科在外界看来，最近几年一直在尝试组织重建，向管理要利润。祝九胜也提到，“这几年，万科有四大管理工具：战略管理，业务梳理，组织重建，事人匹配。我们建立的每一项能力，希望让各方得到回报。”也许，管理也需要长期主义。
负债方面，万科一直控制的很好。据万科董事会秘书朱旭介绍，万科继续保持“绿档”企业标准，净负债率20.2%，连续20年低于40%；现金短债比1.67倍；剔除预收款项的资产负债率为69.7%。
此外，上半年万科综合融资成本为4.27%，同比下降32%。截至报告期末，万科持有货币资金 1952.2 亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和843.0 亿元。
财报还透露，万科正在通过科技助力业务。报告期内，万科在“龙抬头计划”的基础上，在设计、营销、财务等多个业务场景不断加强技术研发力度，推进数字化并应用深度和广度，强化科技对各业务的支撑作用。
助力生产销售。继续加强智能设计、AI 审图、云建模、云审模、云算量、数字精装、数字沙盘等数字化产品在综合住区的应用，将科技融入设计、施工、营销、物管全周期流程，一方面促进住宅、车位等产品的设计与生产质量提升，另一方面通过数字化产品方便客户更好的选购到心仪的房屋和车位。
提升客户体验。在案场推广应用智慧收款终端，优化客户现场认筹认购缴费体验；同时在手机端通过“易选房”、“交易管家”小程序，支持客户在线办理各类业务。
促进管理提效。通过RPA（机器人流程自动化软件）、OCR（光学文字识别技术）、NLP（自然语言处理）等技术的合式创新应用，进一步提高资金、资产和财务等现金流相关业务的管控效率，逐步推广自动化对账和记账。
本次业绩虽并不理想，但是对于擅长跑马拉松的王石和郁亮而言，还算不上障碍。长期来看，万科行稳致远的发展态度，仍然是业内最好的榜样之一。
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