一、贷款主体与资金来源
- 公积金贷款
- 贷款主体是各地住房公积金管理中心。它是由政府设立的专门机构，负责住房公积金的管理运作。资金来源主要是职工个人和单位缴存的住房公积金。职工在工作期间，按照一定比例（通常是工资的一定比例）从工资中扣除公积金，单位也会按照相同比例为职工缴存公积金。这些积累的公积金汇聚起来，用于为符合条件的职工提供住房贷款。
- 商业贷款
- 贷款主体是商业银行，如中国工商银行、中国建设银行等众多银行机构。商业银行的资金来源主要是储户的存款。银行通过吸收个人和企业的存款，再将这些资金以贷款的形式发放出去，从中获取利息差来盈利。
二、贷款利率
- 公积金贷款
- 公积金贷款利率相对较低。这是因为住房公积金贷款是带有一定政策福利性质的贷款，目的是帮助职工解决住房问题。例如，在很长一段时间内，5 年期以下（含 5 年）公积金贷款利率低于 3%，5 年期以上公积金贷款利率也维持在相对较低的水平，一般比同期商业贷款利率低 1 - 2 个百分点左右。而且，公积金贷款利率相对稳定，调整频率较低。
- 商业贷款
- 商业贷款利率会根据市场情况、央行的货币政策等因素而变化。它通常比公积金贷款利率高。例如，在市场资金紧张或者货币政策收紧时，商业贷款利率会相应上升。目前，商业贷款的基准利率（LPR）会定期更新，银行会根据客户的信用情况、贷款期限等因素，在 LPR 基础上加点来确定实际贷款利率。
三、贷款对象和条件
- 公积金贷款
- 贷款对象主要是按时足额缴存住房公积金的职工。一般要求职工连续缴存一定时间（通常是 6 个月或 12 个月以上），并且在申请贷款时仍处于缴存状态。贷款用途严格限制用于购买、建造、翻建、大修自住住房等相关住房消费。例如，职工购买首套住房，在符合公积金贷款条件的情况下，可以申请公积金贷款。
- 商业贷款
- 商业贷款的对象范围更广，包括所有符合银行贷款条件的个人和企业。对于个人住房贷款，银行主要考虑借款人的收入情况、信用记录、还款能力等因素。商业贷款可用于购买各种类型的房产，包括自住住房、投资性房产等。
四、贷款额度和期限
- 公积金贷款
- 贷款额度通常有一定限制。这个限制会根据不同地区的公积金政策、职工缴存情况等来确定。例如，有些地方会根据职工账户余额的一定倍数（如 15 - 20 倍）来计算贷款额度，同时还会有最高额度限制（如单人最高贷款额度为 40 - 60 万元，夫妻双方最高贷款额度为 60 - 100 万元左右）。贷款期限一般最长为 30 年，并且借款人年龄加上贷款期限一般不能超过法定退休年龄后 5 年。
- 商业贷款
- 商业贷款额度相对灵活，主要根据借款人的还款能力、抵押物价值等来确定。银行会对房产进行评估，一般贷款额度可以达到房产评估价值的 70% - 80% 左右。贷款期限也最长可达 30 年，不过对于年龄较大的借款人，银行可能会适当缩短贷款期限。
五、审批流程和时间
- 公积金贷款
- 公积金贷款的审批流程相对复杂。因为涉及住房公积金管理中心的审核，包括对职工缴存情况、购房情况等多方面的核查。一般需要职工提供较多的材料，如身份证、公积金缴存证明、购房合同等。审批时间相对较长，通常需要 1 - 3 个月左右，部分地区可能时间更长。
- 商业贷款
- 商业贷款审批流程相对较快。银行主要关注借款人的信用状况和还款能力，通过自身的信贷审批系统进行评估。如果借款人信用良好、材料齐全，商业贷款审批可能在 1 - 2 周内完成，快的话甚至几天就能完成审批。
六、还款方式和提前还款规定
- 公积金贷款
- 还款方式主要有等额本息和等额本金两种。等额本息是每月还款额固定，其中本金所占比例逐月递增、利息所占比例逐月递减；等额本金是每月还款本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款总额逐月递减。公积金贷款提前还款相对灵活，有些地方允许借款人在还款一定期限（如一年）后，无违约金地提前还款。
- 商业贷款
- 还款方式和公积金贷款类似，也有等额本息和等额本金两种。不过，商业贷款提前还款可能会涉及违约金。不同银行对于提前还款的规定不同，有些银行可能要求借款人支付一定比例（如 1% - 3%）的违约金，或者规定在一定期限内（如贷款前几年）提前还款需要支付违约金。
