为何楼市泡沫破灭后美国恢复繁荣，日本却爬不起来？_

美国芝加哥的一位叫霍默·霍伊特的绅士，经过对房地产市场的长期研究，终于成功的开拓了一个全新的研究领域——地产周期理论。其标志性的成果是，他于1933年出版了他的专著《One Hundred Years of Land Values in Chicago》（《房地产周期百年史——1830-1933年芝加哥城市发展与土地价值》）一书。正是这本书开启了房地产周期领域研究的先河。

在这本书里，他仔细的回顾了芝加哥如何由1830年时仅有的几十个木棚区的小村落，逐步的发展为1933年时的大都市的城市发展历程。在梳理的过程中，霍伊特发现在他调查的这103年时间里，这样的周期循环总共重复了五到六次。重复就是规律，他发现了地产周期。霍伊特的20个阶段的房地产周期时非常漫长的。期间，霍伊特发现若干个重要的时间点：芝加哥的土地价格，分别于1856年、1869年、1891年、1925达到高峰，这就意味着这些高峰年份之间分别有20年、13年、22年、34年的间隔。霍伊特在著作中讲到，1912年虽然土地价格没有明显涨，但建筑业活动却于该年达到了高峰。这样一来上面的时间间隔就变成了20年、13年、22年、21年、13年。如果取均值则为17.8年，霍伊特通过四舍五入，将这个周期长度定为18年。许多后续研究者的研究也证明了这一点。

霍伊特的地产周期其实是一种类似于朱格拉周期的经济周期，强调的是经济始终会按照繁荣-萧条-繁荣-萧条-繁荣……即“W”型这一轨迹周期性循环。换言之就是，某国一旦房地产崩盘，其实无需担忧，霍伊特甚至建议应该在崩溃时大量买进房地产，这样反倒更能从这个市场获得最大利益，因为只需时间，这个市场一定会再次走出萧条，再次走向繁荣。1997年至今的香港楼市，确实证实了这点。有论者通过对一些国家的历史数据予以分析后甚至认为，房价长期上涨、易涨难跌，并建议投资者可将房地产作为长期升值投资品。

谭华杰基于27个可以追溯 20 年以上房价增速数据的国家和地区的数据予以分析，他也发现很多国家在房地产崩盘之后，还可重回升势，即这些国家仍然遵循着经典地产周期运行。但他也惊讶的发现，日本是个例外——这个国家的房地产市场从1991年崩盘以来至今，一直处于持续下跌的状态。迄今为止，日本创造了发达国家地价下跌 25年的最长记录[1]，也是房地产市场泡沫破裂后，长达十多年依然未能恢复的唯一个案。

1964年-2012年日本房地产业各类房产价格走势图

哈瑞.丹特对日本的描述是，日本已经陷入了昏迷经济。所谓的昏迷经济是指经济像急诊室里脑电图变成一条直线的病人，虽然用尽各种生命维持手段（如量化宽松乃至负利率等刺激手段）。也几乎无济于事，经济始终不升不降，水平线运行。而具体到房地产他甚至在其书里用上了“安息吧，日本房地产”这样的子标题。[2]更重要的是，截至目前，我们还根本看不到它有即将走出这种困境的任何征兆。

那么，问题来了，日本的房地产为什么会爬不起来了呢？

对于日本的衰退很多人提出了解释，有人将其归因为日元的升值，有人将其归因为股市及房地产泡沫，有人将其归因为银行体系问题…….诸如此类，可谓是众说纷纭莫衷一是。但这些其实这些只是表象，譬如，美国也经受过像2000年互联网泡沫和2007年房地产泡沫，甚至于像1929年大萧条这样的打击，但为什么它却总能走出萧条而重新步入繁荣呢？显然，上述原因缺乏足够的说服力。那么，真因何在呢？可能还在于人口问题。

对此，我们有进一步了解有关日本人口问题的必要。像大多数国家一样，二战后的1947年到1949年间，日本也迎来了战后婴儿潮。这个年龄层的人被称为“团块世代”，是上世纪60年代中期至80年代推动日本经济快速发展的主力。1962年开始，年满15岁的团块世代的婴儿们开始陆陆续续的步入劳动力市场。由此15-64岁总劳动力一直在不断增加，日本的国力也在不断增加，到1970年代后期，甚至有人认为日本才是真的世界第一，[3]于美国人而言，当时的日本对它已经构成了相当的威胁，有美国学者甚至认为，日本人无法通过军事力来占领美国，如今要改由经济力来和平的占领了。虽然，在整个经济快速发展时期，日本也出现过不少社会问题，但由于国力在增强，出现的社会问题在发展中得以消化。政局也稳定，首相不但能够任满任期，而且还能连任。

正如日本学者小岛明所指出的那样：“人口动态并非某一天突然发生，而是一点一点，但实实在在地变化。其对社会经济政治乃至国际关系的影响也是一点一点，但实实在在地渗透。往往积累一段时间后，变化就成为显而易见的，只是最初这种变化不易察觉，或者人们对此视而不见。”[4]繁荣之下，隐忧却很少让人看的见，随着经济增长而膨胀起来的民族自信心也将最需关注的问题给掩盖了。随着经济的发展，避孕工具的普及和堕胎的合法化，日本生育率开始持续下降，早于1955年至1960年期间，日本就步入了所谓人口替代的生育（Replacement Fertility）门槛，即人口出生率下降到百分之二稍多一点，刚好够维持一个社会总人口的稳定。到1974年时，日本的生育率首次低于维持人口正常置换的2.1个孩子的水平。到20世纪70年代末到80年代初，日本开始呈现出老龄化的初期症状。日本的人口问题就此开始逐渐凸显出来。

1900-2011年日本的出生指数

于日本而言，1992年是个具有标志性的年份。这一年，15岁-64岁总劳动年龄人口由此正式步入拐点，此后一路下降。与劳动年龄人口一同步入拐点的还有日本的经济，此后日本经济便一直处于长期停滞的状态，哈瑞.丹特甚至以昏迷经济来形容日本经济的这种走势。[5]也就是说，1992年，是日本经济正式由人口红利周期转入人口赤字周期的那个分界点。

为此，美籍华裔学者易富贤大胆假设，如果劳动力充足的话，那么日本于1990年代初出现的问题，在1990年代中期就会像经典经济周期那样被消化。确实，日本以前也曾出现过经济危机，但就如经典经济周期理论所阐述的那样，几年之后就度过了危机。但这次日本没有，因为劳动力就是一个国家的“精气”，是国家最核心的竞争力，总劳动力减少意味着的是一个国家的国力即将衰退。因为日本已经从人口红利周期堕入了人口赤字周期。

资料来源：易富贤博客.

事实上，就房地产的很多分析，人们也都指向了人口这一因素。譬如，香港《南华早报》的一篇评论文章就认为，东京人口流动性虽然很强，但其人口增长幅度仍然难以支撑房价上涨。他们得出这一结论的依据是，日本政府估计，2016年3月有约1340万人居住在东京县，较上年同期增长了0.7%，而同期日本的总人口同比却萎缩了0.2%。又譬如，总部位于美国的国际房地产投资商、高端房地产品牌经纪商Panache Management的CEO、经济学家亚历山大·卡洛里克·施莱恩（Alexander Karolik Shlaen）也认为“投资地段好的住宅可能带来合理安全的租金回报，但别指望东京房价能上涨。”他基于的理由是“人口增长乏力，没有来自当地市场的实际需求。”

人口结构问题决定了，目前日本无力消化这些老问题。更为要紧的是，从目前的人口趋势来看，未来日本怕也很难再解决好这些问题了。2005年则为日本的人口负增长元年，原来预计在2007年出现的人口减少，提前两年以超乎预期和想象的速度出现了。2006年12月22日，厚生劳动省发布了《2005年人口统计年度报告》。该报告以2005年1月到10月的公告以及2005年1月到7月的月报为基础，针对居住在日本的日本人进行的估算。根据该年度报告估算，2005年的死亡人数是107.7万人，出生人数是106.7万人，这意味着死亡人数比出生人数多1万。也就是除了没有数据记录的二战战时和战后的最初3年时间之外，从1899年开始对死亡和出生人口进行统计以来，这是死亡人数第一次超过出生人数[6]。

事实上在该报告公布的2天前，日本国立人口及社会保障问题研究所也公布了一份预测报告。报告显示：如果日本的妇女总和生育率继续维持在2005年的1.25的水平——大大低于妇女生育更替水平（妇女总和生育率为2.1）——那么在今后的50年时间里，日本人口将减少30%，即到2055年的时候日本人口将不到9000万人。据统计显示，日本人口在2004年12月达到了1.2784亿的高峰。如果预测正确，那么到2055年，日本人口将变为8993万人[7]。

对于这种趋势，学者忧心忡忡。“再过一百年，日本的人口要减少60%，只有4900万人；再过900年，日本只剩下一个人，不知是男是女。[8]”日本经济研究中心会长小岛明对未来日本人口的预测有些过度悲观，但无可否认，日本确实已经正式步入了人口减少型社会。

据2006年的统计显示，2005年日本65岁以上的老龄人口占人口总数的19%。但这并不是终点，据日本时事通信社报道，截至2010年10月1日，日本国内65岁以上的老年人达2958万人（较前一年增加57万人），占总人口的23.1％（同比增加0.4%），创历史最高纪录。根据预测，5年后，也就是到2015年时，65岁以上的人口比例更将超过25%。也就是说，那时日本每4个人中就有一个是65岁以上的老年人[9]。

根据日本国势会预测，2005年日本从20岁到29岁的人口大约1610万人。而到2015年将只有1290万人，大约减少320万人。10年之间20来岁的年轻人口激减300万以上。到2055年，65岁以上的人口，更将从2576万人剧增至3646万人，也就是说增幅将达40%。他们在总人口中所占的比率也将从20%上升到40%。与此同时，15至64岁的劳动力人口将从8442万人减少到4595万人，减少比率为46%。结果，与目前3.3个劳动力负担一位老人的情况相比，50年之后就只能是1.3个劳动力负担一位老人[10]。

可见，日本实在是太老了。如果是个年轻人的话，摔倒了是很容易就爬起来的，再不济就是进医院打石膏，最多半个月又可蹦跶了。但老人不行，老人摔倒至少伤筋动骨一百天。更何况，日本这老人，被他的成功，被他的民族自信心迷住了双眼，还错以为自己还很年青，感觉很嗨，结果爬的有点高。有道是，爬的越高伤的越重，1990年至1991年日本股票市场和房地产市场先后崩盘，他啪叽一生，从泡沫的云端摔到了硬水泥地上，让他摔的几乎粉碎性骨折，你说他还能像年轻人那样轻松的爬的起来吗？！

当然，这一观点很多人颇不以为然。他们认为“老龄化”与房地产价格基本没有关系，日本更可能是一个特例，他们的例证是美国和德国。

美国。1990年之后美国老龄化明显加剧，适龄购房人口占比持续下降，但美国房价上涨并未停止，甚至出现加速趋势。即使次贷危机房价阶段性下跌，目前房价也已经涨回危机前的水平。这一观点的持有者，显然忽视了两大要素：一是美国的人口总和生育率，二是美国的移民增长率。

我们先来看生育率问题。美国北卡大学社会学系教授蔡泳于2014年12月20日在复旦大学人口与发展政策研究中心与联合国人口基金合作举办的“面向未来的中国人口研究”暨第三次生育政策研讨会上的发言时提到，“美国的生育率自1990年以来基本上徘徊在2.1左右，其中拉美裔美国人的生育率在2.5左右，因此，美国总的来讲不担心低生育率的问题。”2.1%意味着的是，美国的生育率维持在世代更替的水平线上，刚好够维持一个社会总人口的稳定。美国经济学家劳伦斯.克特里考夫和斯科特.伯恩斯依据世界各国的平均寿命与出生率这两个指标分类，纵轴的平均寿命和横轴的出生率形成了四个象限。以60岁的平均寿命和确保世代更替的2.1的出生率为分界线，我们看到了两个处于灾难中的象限，一个衰落象限和一个过于乐观的平衡象限。从象限图我们可见，日本和美国是处于完全不同的象限：日本处于衰老象限，而美国却处于乐观平衡象限。由此可见，美国的情况并不像大家想象的——与日本一样。也正是这个象限图，也再次解释了，为什么美国可以在泡沫破灭后，重新恢复繁荣，而日本却只能沦入人口赤字周期了。

人口四象限图

资料来源：[美]劳伦斯.克特里考夫，斯科特.伯恩斯.即将到来的世代风暴——美国经济的未来[M].东北财经大学出版社，2007:17.

其次是移民。众所周知，美国是一个典型的移民国家，从立国之始，再到200多年后的今日，一直都是一个移民大国，可以说没有移民就没有美国。时至今日，富强的美国依然吸引着全世界的人蜂拥而至，各种合法或者不合法的移民依然在不断涌入美国。而这种趋势在本世纪达到新高峰。

美国移民研究中心（Centerfor Immigration Studies）2016年3月7日宣布，通过分析人口普查数据发现，截至2015年12月，有6100万移民和他们未成年的子女居住在美国，其中4530万为合法进入，包括出生时不是美国公民的外国出生者、归化公民、长期临时游客和合法永久居民；另一部分占到总移民四分之一的1570万人口为非法移民和他们的子女。

另一个数据是，1970年时，每21个美国居民中就有1人为移民；1980年代，移民约占1/16；1990年代达1/13。而现如今，接近每7个美国居民中就有1人为移民，快达到惊人的1/7。

该报告还指出，美国移民人口增长速率是整体人口增长的6倍，从1970年到2015年的45年来，移民及其子女人口增长了353%，而美国全国人口只增长了59%。其中，佐治亚、内华达和北卡罗莱纳州的移民人口增长率自1970年以来上升了3000%，阿肯色和田纳西州同期增长2000%，弗吉尼亚、奥克拉荷马、得克萨斯和亚利桑那州的增长率超过1000%。其中，增加的人口绝大多数是由新移民以及移民第二代所组成。

如果美国人口增长仍按现在的速度继续下去，美国总人口将从2015年的3.14亿增加到2050年的4.38亿——30年间增长82%！增加的人口绝大多数是由新移民以及移民第二代所组成。这一预测与胡鞍钢的预测颇为接近，胡鞍钢认为，美国的人口红利窗口在1950年打开，在人口拐点出现之前，美国可以享受整整100年时间的人口红利。[11]

此外，美国移民研究中心上述报告还预测，到2025年，外国出生的移民人口将超越上世纪的移民潮高峰。至2050年，1/5或19%的美国人为移民。[12]

这组数字代表美国移民在过去几十年间惊人的显著增长，且未来将继续显著增长。大量的新移民意味着什么？移民的进入首先需要解决的无疑是衣食住行问题。这对住房市场无疑具有正面的积极的意义。

移民因素同样存在于另一个老龄化极为严重的国家——德国。有人曾这样写道“德国1980年之后人口老龄化一直在持续，1995年适龄购房人口占比见顶、之后长达二十年下降，但在人口老龄化程度最高、适龄购房人口占比最低的2010年以来，德国房价却一路飙升。”并以此来反对人口红利因素在房地产市场的作用。但他显然也忽视了移民这一因素。

二战之后，西德容纳了许多来自苏联、东欧和东南欧的战争难民，甚至不乏东德人。随着战后重建的展开，为缓解劳动力缺乏，德国大量引入外国劳工。据统计，上世纪五六十年代进入西德的外国劳动力约为1500万。1986年之后的4年里，约有38万人向西德寻求庇护，其中多数来自伊朗、黎巴嫩。上世纪90年代的东欧剧变和伊拉克战争、阿富汗战争等区域动荡所导致的政治避难者和战争难民大量进入德国。1990至1992年，约有90万难民进入德国。德国2014年的官方数字显示，德国8110万人口中，1090万属于移民，而20.3％的德国人口拥有“移民背景”，即移民或移民子女。应该说，外国移民在德国战后重建和经济发展中为德国注入了不可忽视的生命力，德国经济的繁荣也增加了对外来移民的容纳力。

更为重要的是，于今日而言，这种趋势没有丝毫改变，且有得到进一步强化的迹象。2016年8月26日，德国公布的数据显示，德国2015年人口录得逾20年最大增长幅度，原因是进入该国的移民人数创下纪录高水平——因德国经济增长强劲，庇护法规相对宽松，加之优厚的福利制度，吸引了逾100万逃离战乱和贫困的中东、非洲及其它地区的民众在去年涌入德国。德国联邦统计局称，2015年的净移民触及113.9万人，较2014年增长逾1倍。[13]

反观日本，正如日本新华侨报网所指出的：“岛国文化”极强的日本，既不拿出足够的钱来援助本国民众生育，又没有勇气开放移民，日本的人口数估计也只有一路跌下去。

本文来源自周密金融，作者：韩和元

[1]这份研究是2012年做的，故谭华杰的原文为22年。见：谭华杰. [数据与判断]以大历史的视角理解中国房地产市场.中国金融地产会，2016-10-04，转引自搜狐财经：http://business.sohu.com/20161004/n469581456.shtml

[2][美]哈瑞.丹特.人口峭壁——2014-2019年，当人口红利终结，经济萧条来临[M].中信出版社，2014：37-69.

[3]参见傅高义的日本第一。

[4][日]小岛明.日本的选择[M].东方出版社，2000:3.

[5][美]哈瑞.丹特.人口峭壁——2014-2019年，当人口红利终结，经济萧条来临[M].中信出版社，2014：37-69.

[6]日本厚生劳动省.2005年人口统计年度报告[R].2006-12-22.

[7]老龄社会严重困扰日本低出生率影响日本社会[N]21世纪经济报道，2007-03-29.

[8]老龄社会严重困扰日本低出生率影响日本社会[N]21世纪经济报道，2007-03-29.

[9]“日本病”考验中国[N]南方日报，2011-08-26.

[10]少子化与老龄社会令日本面临最严峻社会挑战[N]浙江在线新闻网站， 2007-03-29.