不良资产现阶段在全国范围内都处于膨胀阶段，尤其是北上广深这些为企业提供良好土壤的温床。这些地方经济最发达，也是企业最聚集的地方，因此，这些地区也最有可能是不良资产孕育的地方。从北京不良资产的处置来看，不良资产的拍卖平均的折价率为95折。说明不良资产在处置中的价格还是相对靠拢资产的估值。这仅从数据截面上看，没有考虑到其他的参数，如：学区房，优质小区、或者临近地铁等综合因素。除了观望人数大大高于出价人数外，北京的实际民用固定不良资产处置的情况还是很理想的。
一、上海地区不良资产处置拍卖物数量（样本数据）
本期主要通过已公开的数据对上海的不良资产状况进行数据剖析，通过对已公开数据截取了近700个已拍卖的样本，这些样本来自上海的17个主要分区。主要的区域既有黄埔区、浦东区、徐汇区、普陀区等这些中心的区域或者次中心的区域，也有嘉定区、青浦区和松江区等偏离市中心的郊外区域。样本几乎覆盖了整个上海。由于各地方的拍卖标的物不均，不能做标准化的处理。但是从样本的比例来看，是有可比性的。
上海地区不良资产处置个数
数据来源：淘宝拍卖
从已经公布的数据来看，上海的不良资产主要处于浦东区、松江区、宝山区，而其他区域，如：红虹口区、黄浦区、普陀区、闸北区等区域处置数量相比之下较少。拍卖数量最少的地区是卢湾区和奉贤区，仅分别为4个和13个标的物。数据结果表明，上海和北京类似，主要的不良抵押物集中在次中心城区。这些地区的房地产价格处于偏市场接受状态，即它既不像中心区域那样房价异常的高，也不像近郊地区的抵押物，房价普遍偏低。再从流动性来看，若抵押物在中心地区，抵押物的折价率将会很低，有些不良拍卖的最终成交价甚至没有折价率。这是由于中心城区的房地产属于需求大于供给的地区，因此这些地方的房价普遍偏高，若进行拍卖处置变现或可能存在一定的难度，流动性会偏差。而处于近郊或者郊区，那么标的物的折价率可能会很高（约3-4折），但近郊的房产需求量普遍偏低，虽然折价率高，但是流动性不强，难以处置。
综上，现今的银行和资管公司比较倾向次中心城区的抵押物，从拍卖数据也可以看出，次中心区域的不良抵押物拍卖数量是最高的。这是因为这些次中心城区的固定产抵押物一是折价率偏中等，普遍为（6-8折），二是这些地区的抵押物流动性是充足的。所以这些地区既有价格优势，又有一定的流动性优势。
二、上海地区不良资产处置拍卖物折价率
上海地区不良资产的拍卖物的折价率平均在八五折左右，大部分地区的折价率低于八折，根据数据显示，上海地区溢价拍卖的房产仅在静安区，为103%，说明该地区的个人住宅的房屋需求偏高，导致拍卖时出价人数众多抬高拍卖价格。
图二：上海各地区标的物折价率（样本数据）
数据来源：淘宝拍卖
而其他地区，如：宝山、卢湾、闵行、徐汇四个地区的折价率均为9折以上。这些地区的市场需求方的是相对旺盛的，因此，在拍卖的时候价格能相对较高。除了徐汇和卢湾区以外，其他的两个区域均在上海的外环边上。中心地区的价位比较坚挺，和其他城市一样，中心位置不良资产的处置价位基本在九折以上。而闵行区凭借其拥有上海交大和一些学府的优势，加上交通便利，居民集中，使得其拍卖价格居高不下。宝山区也因为其独特的地理位置和便利的交通优势使整个宝山区的平均拍卖价也在九折以上。
而奉贤、金山、青浦、闸北这四个地区均价在75折左右，这些地区基本处于上海郊区，离市区位置较远，因此折扣率较高。研究表明这是一个普遍的现象，在远郊地区，由于商业、交通、配套设施不完整造成本来房价就趋于偏低。若这些地区折扣率偏低的话，将不利于不良资产的拍卖。因此，债务方在抵押的时候，银行一般也是用较低的折扣率去对这些债务方进行抵押融资，这样能最大程度地减少银行风险。因此，这些债权从银行出来的价格较低。
上海地区拍卖物出价总数和围观总数的比
数据来源：淘宝拍卖
从上海的不良资产公开拍卖的数据来看，出价人数和围观人数的比例和北京比较类似，都是出价人数远远低于围观人数。虽然关注的人多，但由于自身不懂这方面的法律，还是不敢轻易下手。虽然是正规的法律拍卖，但是标的物一般涉及金额或高达几百万元，一般的个人或者家庭如果不熟悉这块业务是不会轻易去尝试。况且，淘宝拍卖是一种出价拍卖的形式，即约定一定的时间内竞相出价，出价高者将最终获得标的物。但后期还有繁琐的手续，聘请专业的律师是一个最好的渠道，他能给买方一个专业的意见避免了后续的法律问题。
总结
从上海的不良资产处置的情况上来看，它的基本情况和北京的大相径庭。即市区中心的区域价格普遍偏高。这是城市区位优势的体现，也是证明了中心区域是市场趋向的，市场对城市中心位置的需求相对较大。除了中心区域倾向性外，好的教育资源和便利的交通也是提高拍卖价格的两个重大因素。但是由于远郊地区的区域优势偏差，加上交通较远导致那些区域的抵押物的折扣率偏高，这样才能保持抵押物的流动性，在拍卖的时候才能处于优势地位。总观上海不良资产的拍卖数据，不良资产的市场还是具有一定的市场的。
主编：宋奇（曾任《理论与现代化》常务副主编）
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