周末的时候，有一位老先生找到陈律师，告诉了陈律师他的遭遇。
他说：
“我已经退休了。”
“但是，为了给儿子还债，我在上海没房子了。”
“我也没钱了，只能到外地租房子住。”
这是怎么回事呢？
（本文以下人名均系化名，切勿对号入座）
谎称借30万，儿子要父亲办房屋抵押，借200万不还，父亲卖房代偿
老先生名叫江诚，生于60年代的他，已经年逾六十，一直靠修车为生。
江诚办理退休后，本该享受退休生活。
不料，这几年发生的事情，却导致江诚没有了唯一的房子，老无所依。
2017年初，江诚的儿子江小东称需要贷款30万做生意，要求江诚用其名下房屋为江小东办理抵押贷款。
为了支持儿子事业，江诚同意了。
江诚用于抵押的这套房屋位于上海核心区的房屋，价值数百万，也是江诚唯一住所。
由于江小东称仅需贷款30万，江诚觉得贷款金额能承受，并没有多想，就配合儿子去A银行签字。
后来，江诚才回忆：
“当时，我们到A银行签字，没人告诉我签的内容是什么。”
“由于我文化程度不高，不是很看得懂A银行要我签的文件意思，也没人告诉我签的文件内容，他们只让我签名就好了。”
“我不知道签的是什么文件。”
此后很长一段时间，江诚并没有觉察有什么问题。
有一天，江小东突然和江诚说：
“银行的钱还不出来了。”
江小东要父亲江诚用同样的方式，帮他去另外一家B银行做抵押贷款，“以贷还贷”。
“但是，和A银行什么都没告诉我不一样，B银行告诉了我——你儿子并不是贷款30万，是要贷款200余万。”
江诚说，至今他想起还是会很激动。
由于B银行当场告知江诚，其子江小东要贷款的并不是30万，而是200余万，江诚当场不同意签字，并开始质疑其在A银行办理的抵押贷款数额。
随后，江诚去A银行核实，果然发现，江小东让江诚作为贷款的抵押人和担保人，江小东实际办理的贷款为200余万。
江诚则签署了A银行的《最高额抵押合同》、《最高额担保合同》，其中最高额抵押额度为400余万。
也就是说，如果江小东还不上A银行的贷款，银行不但能要求江诚还这笔贷款，还能自行拍卖江诚的房屋用于偿贷。
江诚知道真相后，虽然很生气，但还是变卖了唯一的房屋，将买卖房屋所得的首付款200余万支付到儿子还款账户，让儿子马上还清A银行的贷款。
因剩余200余万房款分配问题，江小东一定要拿走其中的一半房款，江诚不同意，江小东就与江诚发生争执。
江小东立刻就通过银行转账拿走了江诚支付到其还款账户的首付款200余万，没有用来还贷。
无奈，江诚作为A银行贷款的抵押人和担保人，决定用剩余200余万房款为江小东代偿A银行的贷款。
江诚最终失去了唯一房屋，由于被儿子江小东转走了房屋首付款200余万，而剩余房款又基本用于为江小东代偿银行贷款，江诚几乎没有其他剩余财产了。
江诚的遭遇让人同情。
当今社会，个人向银行贷款，是非常常见的。
在银行进行贷款时，如果贷款的数额较大，银行要求个人用房产抵押贷款。
在本案中，江诚的儿子江小东在A银行办理最高额贷款，因贷款需要抵押，以借款30万为由，要江诚为其办贷提供房屋抵押担保。
那么，什么是最高额贷款？
什么是最高额贷款？
最高额贷款实际上基于借款人与银行之间签订的贷款协议，其名称可以是《最高额贷款合同》或《最高额借款合同》等。
这种贷款协议中往往约定了在一定贷款期限内，借款人可以在一个给定的最高贷款额度范围内，根据需要多次借款和还款。
这种贷款方式特别适用于有长期、频繁借款需求的个人或企业。
具体来说，最高额贷款合同会明确约定贷款的最高额度、贷款期限、利率、还款方式等关键条款。
最高额贷款常用于满足个人或家庭的购房、装修、教育、医疗等大额消费或投资需求。
借款人可以在约定的期限和额度内，可以根据实际需求随时申请贷款，提高了资金使用的灵活性和便利性。
在本案中，老先生的儿子江小东对老先生称只借30万，却办理了最高额度为200余万的贷款。
即使江小东的真实想法就是借30万，办理最高额度贷款与“只借30万”也并不冲突。
江小东如果是守信的人，严格按“只借30万”的底线，也许就不会使得老父亲“流离失所”。
但是，江小东出于某种原因，开始枉顾自己的偿还能力，不断向银行借款，直到200余万余额使用殆尽，并且无力偿还。
这不禁让人质疑江小东的还款能力。
银行批贷超过借款人还款能力
老先生在向陈律师咨询时，提供了与A银行签署的相关文件的影印材料。
陈律师看到其中有文件记载了银行对江小东偿还能力的认定情况：
因此，A银行在批贷前已经对江小东的偿还能力进行审查，并记录了江小东的年收入为15万。
按实际贷款金额200万计算，仅“年收入为15万”意味着江小东需要“不吃不喝”约13.3年才能还清这笔债务，还不算相关贷款利息。
这符合法律规定的银行贷款要求吗？
我国《商业银行法》第三十五条第一款规定：商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。
因此，银行在办理个人借款时，应当对借款人的还款能力进行严格审批。
不仅如此，我国《个人贷款管理办法》第十条规定：
贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例控制机制，结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素，合理确定贷款金额和期限，控制借款人每期还款额不超过其还款能力。
这样看来，A银行给“年收入为15万”的江小东授予最高额度为200余万的贷款，并实际发放了200余万借款，显然不符合银行业贷款要求。
那么，根据相关规定银行是如何根据借款人还款能力授予贷款额度的呢？
参考银监会关于《商业银行房地产贷款风险管理指引》第三十六条规定：
商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。
因此，银行需根据借款人收入、负债、资产、信用记录等综合评估其还款能力，贷款额度不得超过其未来可支配收入覆盖还款的合理范围。
针对消费贷款，银行也应当要求月还款额小于或等于借款人月收入50%，实务中部分银行可能对高收入人群放宽至收入的60%。
在本案中，银行批贷显然超过借款人还款能力。
在对江诚与A银行所签署相关文件进行查阅时，陈律师还注意到：
江诚不仅作为抵押人和担保人为儿子江小东贷款签署了《最高额抵押合同》、《最高额担保合同》，还签署了一系列赋强公证债权文书。
江诚为儿变卖唯一住房，儿子江小东自从拿到房屋首付款后也与江诚失联，至今没有消息。
为儿代偿贷款，儿子却与父亲断联，江诚老无所依。
江诚应当何去何从呢？
陈律师认为：
江诚应当去搞清楚其作为江小东贷款的代偿主体，是否可以就其代偿损失向相关方追究相关法律责任。
那么，江诚作为该项最高额贷款的抵押人及担保人，其可以主张哪些抗辩权？
下期，陈律师将和您继续分析这些话题。欢迎关注！
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