编者按
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当代置地（中国）有限公司
信用分析更新
当代置地（中国）有限公司（当代置地）B2企业家族评级，突出了该公司：
（1）在舒适和环保住宅营销和销售方面的定位；
(2） 持续增长合同销售额的能力；
（3）流动性减弱，但仍然充足。
同时，受债务融资增长和高财务成本推动，当代置地的毛利率低于同行，信用指标薄弱，这也制约了其评级。
信用优势
» 经验证的销售执行力和改进的多样化
» 独特的环保节能家居产品
» 充足的流动性
信贷挑战
» 与同行相比，毛利率相对较低
» 目前适度的信贷指标将进一步减弱
评级展望
稳定的前景反映了我们的预期，即当代置地将保持充足的流动性，其信用指标将在未来12-18个月内保持适当的评级。
可能导致升级的因素
如果当代置业建立起，
（1）不断扩大规模和提高利润率的业绩记录，则可能出现评级上调压力；
(2） 保持合理的现金余额，现金/短期负债为1.5倍；
（3）土地收购的财务纪律严明，息税前利润/利息覆盖率在2.5倍至3.0倍之间，收入/调整后债务在65%至70%之间，两者都是持续的。
可能导致降级的因素
如果，
（1）当代置业的流动性和产生经营现金流的能力，由于合同销售下降和积极的土地收购，而证明弱于我们的预期，则可能出现下调评级的压力
(2） 公司收入确认慢于预期，或利润率进一步下降，导致利息覆盖率和财务灵活性进一步减弱；或
（3）公司从事重大债务融资收购。
反映评级下调压力的指标包括：
当代置地受限和不受限的现金余额低于短期债务的100%，或
公司息税前利润/利息覆盖率持续下降至1.5倍以下。
简况
当代置业（中国）有限公司由现任董事长张磊于2000年在北京成立。该公司专门开发舒适的住宅单元，是中国绿色环保生活方式市场为数不多的早期领导者之一。
当代置业引入了MOMA的概念，该概念涉及舒适和低能耗住宅。公司已在北京、太原等主要城市成功打造了具有影响力的知名品牌MOMA。
当代置业于2013年7月在香港证券交易所挂牌上市，市值为8亿港元。
2020年5月。截至2019年4月底，张磊持有公司约65.95%的股权。2019年，公司收入达145亿元，较上年同期的93亿元同比增长56%。
截至2019年底，公司的土地储备总建筑面积约为1190万平方米。我们预计，该公司在未来一至两年内将主要集中于在二线城市的地理扩张。
详细的信贷考虑
经验证实的销售执行力和改进的多样化
当代置业过去五年的合约销售总额增长一直在改善，反映出该公司良好的销售业绩。在过去的三到四年中，当代置业也扩大了其市场覆盖范围。
我们预计，在规划的600亿元左右的可销售资源和核心市场相对稳定的经济支持下，当代置业2020年的合同销售总额将与2019年的362亿元基本持平。
尽管由于冠状病毒疫情造成的干扰，当代置业2020年前四个月的合约销售额同比小幅下滑7.6%至71亿元，但这一表现仍优于2020年前四个月整体市场同比下滑16.5%的情况。
也就是说，由于通过合资企业销售的比例不断上升，当代置业在2019年的归属和合并比例均大幅下降。这将导致收入确认在未来一到两年内持平或下降。
当代置业2019年的合约销售额同比增长约13%，至362亿元，而2018年的合约销售额为322亿元，同比增长45%。
截至2019年底，该公司的地理覆盖从2016年底的15个城市增至36个城市。
这些城市大多位于长三角地区、珠江三角洲地区、环渤海地区和15个省会城市，当地经济基本面强劲支撑着这些城市的住房需求。
截至2019年12月底，该公司的土地储备总量约为1190万平方米，大致足以支撑其未来两三年的房地产开发业务。
独特的环保节能家居产品
当代置业在过去几年的销售持续增长，部分原因是其在中国分散的房地产市场采取的产品差异化战略。该公司是中国绿色环保生活方式市场为数不多的早期领导者之一。其销售增长还得益于项目推出量的增加和进入城市的数量。
现代地产开发了其专有的MOMA系统，该系统由六个节能设计的关键要素组成：加热、制冷、空气过滤、湿度控制、水管理和智能家居系统。该公司的产品吸引买家是因为节能、减少污染、降低维护成本和更好的转售价值。
当代置业的产品是适时的，因为它们解决了污染控制和节能的需求。中国各城市对公司产品的需求各不相同，这取决于：
（1）城市居民的平均年龄，
（2）城市的经济发展水平，以及
（3）城市的承受能力。
该公司的一系列产品已获得消费者的认可和接受，特别是在北京和上海，以及一些省会城市，如太原，长沙和武汉。快速的经济增长导致了这些地区污染水平的上升和能源成本的增加。
中等毛利率
我们预计，未来12-18个月，当代置业的毛利率将基本稳定在25%左右，而2019年的毛利率为25.5%，因为其未确认的销售毛利率水平相似。这一利润水平低于该公司的B级同行。
当代置业2016-18年的报告毛利率为19%-23%，2015年为31%，这是由于土地成本上升和其在二线城市的敞口增加，该公司主要提供具有有限绿色功能的大众市场产品。
由于债务融资的增长，目前适度的信贷指标将进一步减弱
我们预计，未来12-18个月，当代置业的收入/调整后债务将从2019年的78%降至55%-60%左右，因为鉴于其2019年的合并合同销售额较2018年有所下降，债务增长可能超过其适度的收入增长。
公司调整后的债务在未来12-18个月内可能会从2019年底的186亿元增至230-270亿元。
同样，我们预计公司的息税前利润/利息将从2019年的2.2倍，降至未来12-18个月的1.8倍-2.0倍。这些比率通常将公司置于B2评级类别的弱势。
尽管如此，我们预计公司在未来12-18个月内将继续保持一定的财务纪律，例如将土地收购预算维持在合并合同销售额的30%-40%左右。
当代置业的债务杠杆率和利息覆盖率从2018年的55%和1.8倍，大幅提高至2019年的78%和2.2倍，这源于2019年对2018年延迟房地产交付的确认。
2019年，公司收入同比增长约56%，达到145亿元，2018年收入较2017年小幅增长10%。
ESG注意事项
我们考虑到当代置业创始人兼董事长张磊的集中所有权，截至2020年4月底，张磊持有公司约65.95%的股份。
这种集中度由公司所建立的治理结构和标准所抵消，这是香港证券交易所上市公司的相关法规所要求的。
此外，公司设有三个专门委员会：审计委员会、薪酬委员会和提名委员会。其中，审计委员会和提名委员会均由公司的独立非执行董事担任主席和主导。
鉴于冠状病毒疫情迅速蔓延，全球经济前景恶化，对公众健康和安全有重大影响，我们认为这是我们ESG框架下的一种社会风险。
流动性分析
当代置业的流动性状况是足够的。
我们预计，公司的现金持有量和经营现金流足以支付未来12-18个月的股息支付、到期债务和承诺性土地支付。
截至2019年12月，公司现金余额为114亿元（含限制性现金），涵盖了截至同日95亿元短期债务的120%。
该公司有获得境内和境外融资的记录。它最近在2020年2月发行了2亿美元的两年期优先票据，及1.5亿美元的四年期优先票据，并在2020年部分交换了到期债券。
结构考虑
当代置业的B3高级无担保评级比公司家族评级低一个等级，因为存在结构性从属风险。
从属风险反映了这样一个事实，即当代置业的大部分债权都在运营子公司，在破产情况下优先于控股公司的债权。
此外，控股公司缺乏结构性从属的显著缓解因素。因此，控股公司的索赔预期回收率将较低。
评分方法和记分卡因素
记分卡显示2019年财务状况为B1评级，未来12-18个月为B2评级。预测记分卡结果与实际分配的B2评级一致。
