编者按
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远洋集团控股有限公司
根据2020年上半年业绩进行信用更新
远洋集团控股有限公司（简称“远洋”）的Baa3评级反映了公司的独立信用状况。
我们预计，在需要时，公司将得到其最大股东中国人寿保险股份有限公司（简称“中国人寿”，A1，稳定）的大力支持。
远洋的独立信贷状况反映了其在房地产领域的长期经营历史，专注于在中国高端城市的经营，良好的融资渠道和多元化产品，以及其投资性房地产组合不断增加的经常性收入贡献。
相反，独立的信用状况受到远洋适度财务指标的制约。
本次评级上调纳入了我们的评估，即中国人寿将大力支持远洋，因为中国人寿在向远洋提供财务支持方面有着良好的业绩记录，并有与远洋合作的战略意图。
这一观点也与中国人寿为远洋保险提供强大支持的能力有关，其A1级保险的财务实力就是一个例证。
信用优势
» 在核心市场开发房地产的良好记录
» 不断增长的投资性房地产收益，增强了经营稳定性
» 股东支持评级提升
信贷挑战
» 独立信用状况的适度财务指标
评级展望
稳定的评级前景反映了我们的预期，即远洋的信用指标将在未来12-18个月内提高到支持其评级的水平，我们对中国人寿支持的假设将保持不变。
可能导致升级的因素
如果公司通过稳定的销售增长来扩大规模，并保持强劲的流动性、审慎的财务管理和严格的土地收购，我们可以提高远洋的发行人评级。
表明评级上调压力的信用指标包括：息税前利润/利息保持在4.25倍以上、调整后收入/债务保持在90%-100%以上，或调整后债务/资本持续下降到40%以下。
中国人寿评级的提升不会对远洋的评级产生立竿见影的影响，如果远洋的独立信用状况没有明显改善的话。
可能导致降级的因素
如果公司的销售执行情况、毛利率、债务杠杆率或流动性出现恶化，我们可能会下调远洋的发行人评级。
表明评级下调压力的信贷指标包括：息税前利润/利息保持在2.7倍以下、调整后收入/债务保持在60%以下，或调整后债务/资本化持续上升至50%以上。
如果我们降低对母公司支持的评估，我们也可以在不降低公司独立信用质量的情况下下调评级。
这可能是由于任何证据表明，中国人寿减少了所有权，或削弱了中国人寿的支持，或中国人寿的信用状况恶化。
简况
远洋集团控股有限公司是中国领先的房地产开发商之一。公司专注于开发中高端住宅物业、写字楼和零售物业。
截至2020年6月30日，该公司在中国51个城市拥有约3742万平方米的土地储备。
这家总部位于北京的公司于2007年9月在香港交易所上市。截至2019年12月31日，中国人寿和大家保险集团有限公司（下称“大家保险”）分别为远洋第一大股东和第二大股东，持股比例分别为29.59%和29.58%。
详细的信贷考虑
在房地产开发方面有着良好的业绩记录，并在其核心市场中占据着很强的地位
远洋在房地产领域有着悠久的经营历史，在开发各类房地产方面积累了丰富的经验。该公司还建立了强大的品牌，是北京顶级开发商之一。
公司于1993年在北京开始运营，最初专注于商业地产的开发，如办公场所和酒店。此后，公司逐步拓展北京以外的业务，从2003年开始从事住宅地产开发。
即使在2008年和2011年的前两次经济衰退期间，该公司的销售额也实现了增长。在2017年和2018年分别增长40.1%和55.2%后，2019年其签约销售额增长18.7%，至1300亿元。
2020年上半年，由于冠状病毒大流行造成的中断和2020年上半年销售资源减少，远洋的合同销售额下降了30%，至418亿元。
不过，鉴于其在一二线城市良好的执行业绩、良好的品牌和优质的土地储备，我们预计其签约销售将在今年剩余时间内逐步回升。事实上，到2020年7月，其合同销售额同比增长16%，达到90亿元。
在过去的十年中，该公司已扩展到各个地区，并实现了良好的地理多元化水平。
不断增长的投资性房地产收益，增强了其经营稳定性
该公司从投资性房地产投资组合中获得稳定的租金收入。我们预计，未来几年，公司投资性房地产投资组合的经常性收入将增加，这将增强其经营现金流和利息保障的稳定性。
远洋有超过19处投资物业在运营，2020年上半年可归属租金收入约为10.8亿元，占同期调整后利息支出的45.2%。
投资物业主要是甲级写字楼和零售商场，尽管受到疫情的负面影响，但截至2020年6月底，总可出租面积约为179.3万平方米，平均入住率稳定在90%以上。
远洋有约180万平方米的商业地产等待开发，将于2020年下半年至2025年分阶段开始运营。这些物业包括北京和武汉的两个A级写字楼和四个商业综合体。
股东支持评级提升
远洋的Baa3评级反映了我们对中国人寿大力支持的预期，因此上升了两个等级。
评级上调的两个级别反映了我们的预期，即考虑到中国人寿有向远洋提供财务支持的历史，中国人寿将向远洋提供支持。
中国人寿向远洋提供的支持包括债券发行认购、项目合作以及过去几年增加对远洋的股权投资。
我们相信，远洋的母公司中国人寿有足够的独立财务实力在需要时为公司提供支持。
中国人寿首先将其在远洋的股权从2010年1月的16.57%增至24.08%，并从2013年11月的24.08%进一步增至29%。
2015年末，公司进一步小幅增持股份至29.99%。这标志着中国远洋为中国人寿在房地产领域的长期投资战略增添了价值。
远洋是中国人寿在房地产领域唯一的战略股权投资。中国人寿自2009年开始投资远洋，其在房地产领域的其他投资主要是中国房地产债券和实物资产。
房地产投资是中国人寿日益重要的资产类型，因为它带来了稳定的现金流和多样化的投资组合。
中国人寿可能会利用其设计、运营和市场知识，加强与远洋的房地产开发合作。
中国人寿在远洋拥有两个董事会席位。公司委派一名专职人员在远洋担任高级管理人员，负责公司的日常管理工作。
中国人寿业务规模庞大（按保费收入计算，它是中国最大的人寿保险公司），财务状况稳健。公司拥有大量的财务资源，如有需要，可利用这些资源向远洋提供财务支持。
大家保险（原名安邦保险集团股份有限公司）于2015年末，在股票市场上从南丰国际控股有限公司（Baa3，稳定）购买了远洋保险的股权，并持有该公司约29.58%的股份（截至2019年底）。因此，大家保险是远洋的第二大股东，略低于中国人寿的29.59%（截至2019年12月31日）。
尽管大家保险是第二大股东，但我们预计远洋将继续得到中国人寿的大力支持，因为我们预计中国人寿将继续影响远洋的管理战略和公司治理，并在需要时提供财务支持。
独立信用状况的适度财务指标
我们预计，该公司将在未来12-18个月内通过放缓土地收购来继续控制债务。此外，由于过去两年合同销售强劲，其收入可能会增长。
因此，我们预计未来12-18个月，以收入/调整后债务衡量的公司杠杆率将恢复到60%-65%。
我们还预计，由于息税前利润增长超过因债务余额增加而产生的额外利息支出，未来12-18个月，远洋的利息覆盖率（以调整后息税前利润/利息衡量），将从截至2020年6月的12个月的2.7倍，提高到2.8倍-3.0倍。
此外，鉴于其强大的股东背景，我们预计，与许多业内同行相比，该公司将继续拥有良好的低成本融资渠道。
这些财务指标对于公司的独立信用状况来说是适度的，但其投资性房地产投资组合的稳定租金收入和强劲的业务状况缓解了这一风险。
截至2020年6月的12个月内，该公司的收入/调整后债务从2019年的58%略微提高至59%，因为收入确认的增加抵消了债务余额的增加。由于收入增加和利润率提高，其息税前利润/利息从同期的2.5倍提高到2.7倍。
环境、社会和治理方面的考虑
远洋的Baa3发行人评级考虑到：
公司追求扩张的财务政策，导致高杠杆率；
良好的运营和执行记录；
强大股东的存在；
根据香港交易所上市公司的公司治理规范所要求的重大关联交易的披露；
多元化的董事会和四个专门委员会（包括审计委员会、薪酬委员会、提名委员会和投资委员会）监督公司的运营。
远洋董事会共有12名董事，其中5名为独立非执行董事。在四个专门委员会中，审计委员会和薪酬委员会由国家审计署担任主席。
公司有一个稳定的股利政策，这反映在其过去五年的派息占净利润的30%-40%。
我们认为，冠状病毒大流行迅速和不断扩大的蔓延所造成的全球经济前景恶化的影响，是我们环境、社会和治理框架下的一种社会风险，因为这对公众健康和安全具有重大影响。
流动性分析
远洋稳健的现金管理和良好的融资渠道支持其流动性。公司与大型国有银行和主要商业银行建立了长期的境内银行业务关系。
与许多国内同行相比，远洋的上市历史悠久，因此远洋也发展了良好的在岸和离岸资本市场准入和离岸银行融资渠道。
我们认为，公司持有的现金加上预期的经营现金流入，将足以支付未来12-18个月的到期债务、承诺的土地溢价和股息支付以及资本支出。
截至2020年6月30日，该公司持有现金437亿元，可以覆盖2倍的短期债务。我们预计远洋将继续积极管理其债务到期情况，以保持充足的流动性。
结构考虑
远洋的Baa3发行人评级不受运营公司层面债权从属关系的影响。这是因为，尽管该公司是一家控股公司。
但我们预计，中国人寿的支持将通过控股公司，而不是直接流向其主要运营公司，从而减轻结构性从属关系可能导致的预期损失差异。
方法和记分卡
根据我们的房屋建筑和房地产开发行业评级方法，记分卡根据远洋集团未来12-18个月的预计财务状况，生成Ba2-Ba3的指示结果，这与远洋集团的独立信贷实力基本一致。
Baa3的指定评级反映了两个等级的信用提升，因为母公司支持、公司投资房地产投资组合的稳定租金收入，以及强大的融资渠道。久期科技
