我们之前写过一篇文章《上海小三房这么多，以后都怎么办》，话题度很高
那篇文章主要是从政策端出发，讲明2008年前后，在“7090政策”影响下，再加上土地供应大部分集中在外环外等原因
导致上海郊区诸多板块，同时期且大量诞生了90平米左右的房子，同质化严重
而当这些郊区存量房流入市场，不但难以出售，有些即使卖出去了也很难卖出高价
于是如今不少房东开始选择先把他们租出去
这也是我们之前没有关注过的角度
那么，上海外郊环的房子现在好不好租、能租到什么价位、什么样的产品相对好租
如果想要高效高质地租出自己的房子，有哪些维度的问题要解决，就是我们今天要探讨的方向
为了搞清楚大家关心的这几个问题
我们抽样统计了5个典型郊环板块的45个楼盘，通过具体的样本，尝试给大家还原一下郊环租房市场的真实模样：
之所以选上图的5大板块作为郊环代表，本质上是因为，这几个区域一直都是新房大量供应、外来人口较多、且租赁需求较旺盛的板块
他们代表大势，同时代表郊环租赁市场
那么，如今上海郊区真实的租赁市场到底是怎样？
咱们一起看看
01
五个郊区板块，各房型租金基本都在下降
我们统计了2024年小阳春期间，五大郊环板块一二三房户型的月租均价
按理说，本来是小阳春，我们选的板块也是相对比较强势的，租金应该稳一点才对
但没想到的是
同比2023年小阳春，今年小阳春期间，无论哪一个板块、无论哪一个房型，整体都在下滑
首先，这些郊区板块的租金就不太高
除了徐泾这样新崛起的郊区板块，小三房的租金能来到约7833元/月
据中介小哥所说，一来如今徐泾镇上的家庭多，对三房的需求较为旺盛，同时徐泾近两年面世的次新房品质比附近旧房子高很多
所以弃旧换新、想住好房子的客户自然也多，市场因此就活跃起来
类似万科天空之城这样比较有品质的次新房，如今99平的全配三房租金大概能租到9000元/月
不过相比徐泾，其他板块的三房租金就不太理想了
安亭、临港大概也就能每个月租个4000、5000元的样子
甚至同一板块，有些小区3房的挂牌租金已经几乎等同于一房
而这还只是当下个别板块的租金情况
如果我们将五大板块的整体租金情况和去年3月对比，就会发现
热门的几个板块，泗泾、九亭以及徐泾，都是三房降幅最大，反而是安亭、周浦整体降幅比较小的，很平稳地保持在5%-7%
但所有板块里，降幅最大的还是临港，三房户型整体降幅达到14%
至于原因，我问了下中介小哥，一方面去年整个临港交付了十几个小区竞争激烈，加上如今临港整体租房人群主要都是走人才引进的打工人
而对于这类人群，大家的租房预算都不太高，也大多都是单身，简单租个一房也就足够了
因此相对于两房、三房这样较大户型的需求量其实并不多，反倒是一房这样的小单间价格更为坚挺
我想，这个租金价格，这个同比降幅，很难让郊环板块的房东不心慌
如果从租金方面看，一房二房三房都有所下降
02
那从出租周期来看，三房的“难”就比较明显
影响租金收入的，除了价格，还有出租周期
统计了五个板块三种房型的出租周期，我们发现
三房在各阶段户型里，是最难租的，无论哪个板块，三房要想租出去一般都得一个月起步
那么，怎么能尽量缩短出租周期呢？
首先肯定要清楚自己的房子议价空间有多少
在合适的议价空间里，租赁双方才能尽快且相对愉悦的达成租房合作
那么，房东挂牌租金降多少合理？
根据我们的调查结果，得出比较通用的数据是：
一、二房的议价空间一般都在100-200元/月
三房的议价空间一般在300-400元/月
在租房市场，一房最受欢迎，一般一周到两周左右就能租掉，二房出租周期介于一房和三房之间，大概两周左右，三房最难租
当然，不同板块不同户型还有更细致的划分，议价空间也是重要影响因素
以市场实际数据为基础，我们测算出郊环五大板块三种户型的议价空间如下
可以很明显地发现两点
1、三种房型中，二房户型的租金议价率是相对最平稳的，一般都在6%以下
2、临港、安亭的房子，是整体议价率最高的，平均达到7.3%和5.7%
当然，临港整体的议价率最高，肯定和其低租金有关
比如2300元/月的一房户型，即使仅仅可议价200元，议价率也能达到8.7%
而对比徐泾的高租金
即使议价300元，对于7800元/月的徐泾三房户型，议价率也仅仅只有3.8%
知道这个议价空间，就能帮助我们更好地调整出租周期
我们都知道，即使一套房子最后多租个200-300元/月，但若因为不让价而空置了一两个月，那浪费掉的时间成本也不低
所以议价时设定好底线，将出租周期控制得宜，也能达到增收租金的目的
不过数据归数据，租房市场其实是非常灵活且人性化的
中介小哥哥就态度鲜明地表态：“哪里会有不好租的房子呢？不好租的原因就两个，一是贵二是品质不好！
如果一套房子装修舒适、干净整洁、离地铁或者商业又近，再贵都有客户买单的！最快两天内都能敲定好，甚至搬好家！”
这真是大实话
租房时选择远郊板块的客群，对生活品质的追求肯定是高的
他们牺牲了到市区通勤的便捷，总要追求点什么
或许是商业发达，带来生活场景的便利
也可能是学区好，一家人住在一起陪伴孩子，享受天伦之乐
又或许是生态绿色，周末就近享受公园绿地的自然之美
另外还有可能因为是采光好的中高楼层，或者只是因为电梯房比楼梯房住着轻松
总之，这些在租房市场中看似不重要的软实力，往往直接影响租客租不租眼前这套房子
所以，对于上述优势有所欠缺的待租房子
大家可以从装修、房屋整洁度等方面弥补一下
毕竟现在的租客都比较务实，更在意自己实际使用空间的舒适性
03
具体来看一些案例，没想到还有租金逆势上涨的
因为我们统计了五个郊环板块45个楼盘，所以还顺手拉出了“2024年小阳春郊环各户型房租跌幅排名”
此次统计的租房市场跌幅排名里，排进前20名的小区见下表
我们可以看到：跌幅前三名都被临港包圆了，而且主要是二房和三房户型
临港作为上海政策规划倾斜力度最大的区域，曾经二手房最高价可以达到每平米7万+
再看看现下的租房市场，何以至此？
大概有两个核心原因：一个是供应量大，一个是人口不够且预算不高
其中跌幅最大的小区，就是绿地东岸涟城
其实，绿地东岸涟城作为滴水湖板块的第一个纯商品房小区，可以说是临港商品房的开荒鼻祖
同时又地处于临港新城的核心地带，本来是蛮有实力的
据常住临港的朋友透露，绿地东岸涟城所在的古棕路，曾经是滴水湖最有烟火气、最繁华的地方
但是奈何，后来港城新天地开业了......
而且，2009年建成的小区距今已经15年，普通小区的外立面都耗损了
更别说紧邻东海、饱受风雨和烈阳剥蚀的绿地东岸涟城
图源链家而且建设较早，未考虑海风等因素，外立面老化严重
据说该小区在2023年有商议美丽家园的方案，但截至目前尚未执行
当然，抢眼的不仅有跌幅最大的，还有最抗跌的
没错，又是青浦徐泾板块，这个小区是虹桥灿耀星城二期
不仅没有跟随租房市场降价，甚至还逆势上涨了9.1%
为什么这个盘可以打出在整个上海都不多见的好成绩？
因为虹桥灿耀星城二期不仅处于徐泾这个新贵板块，还是去年六月交付的新盘，房东的心理预期也比较高，大都不愿意挂很低
加之年轻人愿意为了舒适生活买单
而年轻人的选择，就是大趋势，综合以上诸多利好因素，这个盘良好的基本面显而易见，自然租金和出租周期上都得到保障
04
写在最后
2008年的“7090”政策之后，外郊环房源同质化严重、互相踩踏的问题已经不可避免
持有待租房源的房东朋友，要接受现实，明确知道一点
当下市场的郊环板块，单就我们统计的这几个热门板块来说，无论是一房二房还是三房，租金基本都在下降
至于出租周期方面
一房的优势还是较为明显，大概在1-2周内就能租出去，反而是三房一般都要一个月起步
虽然有徐泾板块这样的优等生鼓舞士气，但也屈指可数
在需求稳定但供应增多的时候，租赁市场自然会由“买方”做主
这时候房东朋友最好放下姿态、躬身入局，认真了解租赁市场趋势，把控好议价空间、调整出合适的租赁周期
同时尽量保证自身房子的整洁干净、观感良好，才会有更多租房客群愿意买单
