“如果没有交换，没有连接，没有相互作用和关系，城市就什么都不是。”
这是法国思想大师Henri Lefebvre在《城市革命》提到的一个观点，它强调了“连接”对城市发展的重要性。
大型交通枢纽，就是一个城市最直观、最关键的“连接器”，负责维持城市的血脉运行。
01
什么是南站？
泛珠CBD+世界级TOD
时隔四年，万科再次广州拿地！
12月17日，广州南站出让了三块宅地，由深耕南站近10年的万科摘得。从2011年签署协议，到2016年投入开发，万科是南站商务区的“开荒牛”，堪称“最懂南站的人”。
此次三块宅地，由万科拿下，实乃众望所归。借此机会，再和大家聊一聊南站。
任何一个区域的发展，首先看定位，定位决定了政府对它资源配置的广度和深度。
关于南站的定位，政府有这样几个重要的表述：
第一个是“泛珠CBD”。2016年，国务院批复《关于深化泛珠三角区域的指导意见》，这意味着，泛珠三角经济区正式上升为国家战略。同一年，广州市国土规划委公布广州南站规划调整，南站定位从“华南商贸中心”上升为“泛珠CBD”——泛珠合作平台+华南枢纽门户+综合商贸新区。
第二个是世界级超大型TOD，2021年，广州市规划和自然规划局发布《广州南站核心区城市设计》，南站被定位为世界级超大型TOD，要打造为“站城一体、业态融合”的大湾区门户枢纽。
以上便是政府对南站的顶层设计，其中“泛珠CBD”是战略定位，“世界级超大型TOD”是现实路径——这一点很关键，是区别于金珠琶等传统CBD的一种新型开发模式。
何为TOD？
有别于过去以江河为依托、以汽车为导向的城市开发，它是一种以交通枢纽为导向的城市开发，在这种开发理念下，枢纽在哪里，城市中心就在哪里。
大家如果去上海、香港、东京等城市看一看，就能更直观地感受到TOD引领城市变革的力量。
02
从香港西九龙到上海虹桥
得大枢纽者，为城市新中心
先说两个故事。
2007年，全球金融危机前夕，全球领先的大投行——摩根士丹利，率先将自己的亚太总部搬出中环，去往与中环隔海相望的西九龙火车站，一个叫ICC的大楼成为他们的新家。
追随大摩的脚步，瑞信、德意志银行等投行也逐步从中环搬到西九龙。投行的集体搬迁，让人强烈地意识到：得大枢纽者，为城市新中心。
另一个故事是上海虹桥，也是一个高铁枢纽，目前至少已有数百家总部企业从外地迁入虹桥。
过去的虹桥只是一个单纯的交通枢纽，大家在这里快进快出，但现在的虹桥变成一个CBD。
既然出了高铁就可以办公，为什么还要跨越半个城市去陆家嘴呢？
所以，大家get到了么？
大交通枢纽，可不仅仅带来交通的便利，还能直接推动周边区域的发展，将其升级为城市新中心。
香港西九龙和上海虹桥两个高铁枢纽均已成功，南站CBD的发展路径清晰可见。
举个简单的例子：
假设一个从北京、上海来的企业，要到大湾区开展业务，以前他们会纠结到底把新公司设在广州还是深圳，而现在有了南站CBD，那就不用纠结了，就把新公司开在南站，广深两个城市的业务都能兼顾到了。
同样的，广深这边的企业，也可以顺着广深港高铁，甚至将总部搬到南站，做广深两地的生意。
不仅是广深，整个大湾区的生意，就可以通过在南站设总部而全部兼顾到。
这便是在南站搞CBD的优势。
03
兑现、兑现、兑现！
南站CBD迎来“集中兑现”
顶层设计有了，现成的经验也有了。接下来就看执行。
从2016年被定位为泛珠“CBD”之后，历经8年的沉淀与打磨，今天的南站正在迎来一个非常关键的时刻，那就是：兑现。
准确来说是：集中兑现。
说句老实话，以前大家来南站，更多的是听故事，今天咱们来南站，不整虚的，主要就是来看事实，索性一次性把南站的“兑现”全部讲清楚。
首先是产业的兑现，这个最关键，产业是负责造血的，是一切发展的前提。
8年时间过去，南站核心区的产业从无到有，已陆续引进中建四局总部、三雄极光总部、佳宁娜集团（香港）、李锦记华南总部（香港）等600多家优质企业，企业进驻会带来实打实的就业人口，而这些人口是要和南站发生血脉联系的location人口，他们是南站发展的动力之源。
值得一说的是，这些企业大部分是靠万科的产业载体引进的，万科对南站的驱动效应，有如华润之于深圳湾、招商局之于蛇口工业区，都是开荒牛的角色。
第二是商业的兑现，商业是城市活力的载体，商业与产业的配合，才能形成有机内循环。
8年时间过去，南站核心区的商业从无到有，南站喜街、肯德基、麦当劳、星巴克、亚朵酒店、华住城际酒店已全部开业，近7000套万科城市公寓已交付。
不仅如此，花城汇·南站于今年5月已竣工验收，即将分批投入运营。新鸿基位于南站的商业综合体也有重要进展，其中，2万方商场已封顶，两栋写字楼也在日夜赶工，分别会在明年2月封顶和7月封顶，正式运营，预计在2026年。
另外，随着南大干线、7号线的开通，南站与长隆万博商圈的联系日趋紧密，地铁只需4站就能无缝衔接。长隆万博是广州五大世界级地标商圈之一，南站是世界级超大型TOD，二者将形成南站-万博发展组团。
第三是交通路网的兑现，路通财通，过去8年，南站周边新开通了7号线、22号线、佛山2号线、广佛南环、佛莞城际铁路等。不仅如此，广佛东环（南站至白云机场）今年5月进入铺轨施工阶段。
截至目前，南站已规划建设4条高铁线路、3条城际轨道，4条城市轨道，实现1小时覆盖大湾区所有城市，5小时可达华南生活圈，8小时可联通全国主要城市。
另外，广州东晓南路——广州南站连接线南段工程今年9月全线贯通，等到2025年海珠湾隧道（今年7月已双线贯通）通车之后，从南站到中心城区的时间距离压缩到15分钟左右。
第四是医疗、教育资源的兑现，2023年7月，UCLA Health附属医院投入运营，其医疗技术和学术科研均处于世界顶级水平。同年9月，广州博萃德学校正式开学，这所学校由周大福教育集团和英国顶尖名校博耐顿学校共同创办，堪称国际学校的天花板。
更给力的是，万科此次新摘得的地块，除了住宅开发外，还将配建幼儿园及36班九年制学校，这将有效补齐南站板块在基础教育方面的短板。
第五是专业足球场的兑现，今年9月，全国最大的专业足球场——广州足球公园混凝土结构已经封顶，预计2025年投入使用，这是一个超大规模的世界级配套，将有效带动南站发展能级的跃升。
大型体育场馆向来是点石成金的利器，上世纪90年代，天河体育中心带动了整个天河商圈，本世纪二十年代，深圳湾体育中心带动了整个深圳湾商圈。
懂城市规划的朋友都知道，衡量一个新城的成功，最关键的就是有没有形成内循环效应，而内循环的本质就是产业、商业、住宅、教育、医疗等资源的密切配合。
从以上各维度的兑现情况来看，南站的“内循环”正在达成，初步成为一个具备自我造血能力的活力型商务区。
04
时隔8年，万科为南站再添一把火
写到这里，大家有没有发现，以上这些重要配套主要就是最近这两三年投入使用的，或者是明年后年交付，呈现出一种“集中交付”的强烈观感。
事物的发展都会经历从量变到质变的关键节点，此时此刻的南站，就像一把蓄势待发的宝剑终于迎来出鞘的时刻。
在此意义上，万科在深耕南站8年之后再一次加仓，恰逢其时，不仅能及时享受南站兑现的第一波红利，还能为南站再拱一把火。
以上是南站商务区的示意图，其中的13号地块是万科此次摘牌的地块，其与南站万科中心仅一街之隔，二者将连片开发，对南站商务区形成缝合效应。
南站万科中心是总部经济区，汇聚中建四局、佳宁娜集团（香港）、李锦记等多家总部企业，而此次地块则为住宅用地，为总部经济区提供居住配套，形成产城融合、职住平衡效应。
不仅如此，新地块东侧不远处是广州足球公园，西侧不远处是新鸿基ICC商业综合体，均能形成联动效应，而长隆万博、珠江新城也都在半小时通勤圈内。
在这个半小时通勤圈内，南站CBD的房价只相当于长隆万博的1/2，不到珠江新城的1/5，这就形成一个显著的“水位差”，有利于资金流、产业链、人才链向南站的导入。
更关键的是，整个南站核心区的住宅用地极少，占比不到5%，教育配套更是少之又少，而万科就将给片区带来一所幼儿园以及36班九年制学校，可谓雪中送炭。
这样的供求关系、这样的配建诚意，决定了新地块的产品天生就带有稀缺属性。
2024年是南站的兑现大年，2025年还将迎来足球公园、海珠湾隧道、广佛东环的兑现，更是南站的高光时刻。
来得早不如来得巧，此时入手南站，“天时地利人和”都将站在你这边。
