今年前三季度，武汉千万级豪宅成交量，未进入全国前十。
10月16日，克而瑞发布全国千万级豪宅成交数据。
前三季度，千万级豪宅成交前十城市依次是，
上海、北京、杭州、深圳与广州，苏州、南京、东莞、厦门与宁波。
第一名上海，成交11415套。第10名宁波，成交804套。
这意味着，武汉前三季度千万级豪宅成交低于804套。
但是在3000-5000万豪宅榜单上，武汉以21套位居全国第8名。
这21套，大概率是武汉天地云廷三期的最后房源。
01
从全国范围看，千万级豪宅市场一路飘红。
克而瑞数据显示，前三季度千万级豪宅成交4.2万套。
同比增加约9%。
单价15万顶豪成交量，是2022年的两倍之多，以北上广深为主。
二线城市千万级豪宅，同比增长约21%。
上海，是千万级豪宅成交套数全国第一。
全国过亿顶豪，一半成交在上海。
02
从城市价值逻辑上看，武汉，是全国前十城市。武汉千万级豪宅成交，理应也位居全国前十。
事实上并非如此。这与武汉的豪宅消费力、豪宅产品供应结构等有关。
从另外一个角度，这种价值错位，可能是顶级豪宅的武汉机会。
前三季度，武汉为什么进不了全国千万级豪宅前十？
在武汉，均价维持4万＋的项目（含别墅），19个。其中，多数处于尾盘状态，或推出楼栋将售罄。
前三季度，武汉4万＋豪宅累计成交2250套。同比2022年全年，增长21%。
前三季度，武汉豪宅成交量上涨，但是总价千万级、单价4万＋、220平米以上项目，供应少，成交少。
市场上约七成以上成交“豪宅”，总价在500-700万之间。这些项目从某种意义上，并不是豪宅，而是高端改善住宅。
塔尖的豪宅供应少，成交少，将是武汉千万级豪宅的常态。
四季度，华发外滩荟、绿城黄浦湾、东湖九号、龙湖御湖境、三镇中心等项目将新品入市或开盘。
03
10月前15天，武汉4万＋豪宅成交135套，保持高位运行。
豪宅内部出现分化，多数项目在0-5套成交。
6-10套，成交的项目仅6个。
10月有加推的3个项目，成交超过15套，最高33套。
前三季度，武汉多个业内估价4万＋项目，用3万＋低价入市。
个别项目甚至从3万＋预期，降价到2.6-2.9万范围内。
这些项目所在的豪宅板块，多是4万＋板块。
用高端改善的总价，卖千万豪宅级别的产品；
用千万豪宅的产品配置，降维打击高端改善住宅。
这是今年武汉豪宅市场的重要风向。对于买家而言，豪宅价值与价格严重偏离，就是抄底捡漏。
建发朗玥、武汉长江天地、中寰润府、武汉润府等项目开盘热销，是武汉豪宅市场的又一个开始。
［后记］
最近，杭州出台“杭六条”，武汉人也可以到杭州买房。
这对顶级买家来说，他们之前选择的范围是武汉，如今杭州、广州等一线城市，都是选择方向。这将分流武汉的顶级买家。
武汉乃至湖北，消费得起千万级豪宅的客户量，相对较少。他们中很多家庭，已拥有多套豪宅。
住着200平米大平层的人，怎么让他们换房？
对于拥有豪宅的业主来说，怎样的新豪宅才能打动他们？
他们手中的二手豪宅卖不掉，怎么换新房？
顶级的好产品、好服务，到底如何做好？
这些是留给武汉顶级豪宅项目的思考题。
文｜杨光华（地产写字人）
