最近两年，全球经济动荡，风云变幻。
外部环境复杂多变，央行多次降息，开启新一轮降息周期。
5月20日，今年央行首次降息。
此时算的经济账，不是一年银行存款利息少多少，也不是房贷少还多少。当前我们要思考的是，如何优化资产配置，应对这轮降息潮。
从宏观经济角度看，两个超级大国之间的金融战，降息带来的利息差，深刻影响着资本的流动。
5月以来，高盛、花旗等多家外资机构唱多中国资产。电子、医药生物、机械设备等行业的受青睐程度位居前列。
当外资涌入中国，一部分曲线流入房地产市场，最终推动房价上涨。尤其是一线城市与核心二线城市。当降息0.1个百分点，市场上释放1万亿流动性。
从投资逻辑看，当前储蓄时代已落幕，房地产投资逻辑正重新开启。
一年期存款利息不到1%，35个大中城市的房租年收益2%-3%。从收益角度，租金回报率高于一年期存款利率。
理财亏损、股市波动之下，优质房产的抗跌能力较强。特别是拥有优质学区、稀缺自然资源等高品质住宅，价格坚挺。
今年一季度末，个人住房贷款余额大约为38万亿元，一季度增加了大约2200亿元，跟去年一季度相比，多增超过2000亿元。
在这轮降息周期里，土地市场率先热起来。5月20日，北京、杭州、成都均有土地成交，再现溢价与多轮争夺。5月21日，武汉8宗土地成交，武昌内环一宗土地楼面地价1.45万/平。
持续降息预期之下，一批资金被赶出银行，流入楼市。本金与利息，变成二手房与租金。市场上的低总价、高租金的“老破小”，逐渐吃香。
以武汉为例，总价100万左右“老破小”，月租金1500元，租金回报率1.8%。大多数租金回报超过2%-3%，跑赢银行利息。对于犹豫不决的买房人来说，竞争对手多了起来。
从投资门槛看，当前，多个城市首套房贷利率已降至3%左右的历史最低水平，将降低购房者的置业成本。与此同时，当前的房地产投资并非没有风险，而是风险越大，收益越大。
对于新房，宁可不买，也别买错。如今投资房产时，选择好城市、好板块、好项目，才能实现资产的稳步增长与长期收益。对于二手房，舍弃远郊、无学区、品质低的不良房产，学会断舍离，回收现金流，置换优质资产。
投资，无非是一种选择。此前有储蓄、股市、理财，如今的房地产，相对而言，更稳健、更有前途。房地产的金融属性回归，是下一轮房地产新周期的起点。
文｜杨光华（地产写字人）
