按照近期拟发行REITs项目反馈回复来看，调整较大的还是估值，虽然调整估值的依据不尽相同，但是估值下降幅度较大，估值下降幅度平均超过了10%。
近期，“招商基金招商公路REIT”项目针对交易所的受理意见进行了回复，交易所从项目的质量、过往业绩变动说明、项目合规性、关联方的存续手续、估值指标的合理性等方面进行了问询。
我们来看下“招商基金招商公路REIT”在估值上做了哪些调整以及调整依据是什么？
一、调整估值的几个指标与调整要素：
1、评估基准日由首次申报的2023年9月30日调整为2024年3月31日
2、预测期基准场景累计通行费收入由2023年10月至期末的共93.14亿元/含税调整为2024年4月至期末的共81.22亿元/含税。仅过了半年时间预测全周期减少营业收入11.92亿，减少收入比例为12.8%。
3、预测期交通量复合增长率由首次申报的2023-2036年期间的5.73%调整为2024-2036年的3.90%。
4、预测期通行费收入复合增长率由首次申报的2023-2036年期间的5.78%调整为2024-2036年的4.2%。
5、折现率由首次申报的8.27%提升至更新后的9.01%。（近期获得审核通过的2个高速公路REITs项目折现率差异较大，工银瑞信河北高速REIT较低，折现率取值8.21%；易方达深高速REIT折现率取值最高，为10.24%/11.39%。）
二、如何做好发展平衡
从投资者的角度来讲，提高折现率，降低估值是非常友好的行为；以买家心态来讲，以低价格买入较优质资产是一场愉快的交易行为。
从发展来看，改革开放高速发展沉淀出来优质的，且能够有稳定现金流的长期投资产品，通过让利公众，与公众共享发展成果是国家的战略。希望通过REITs这一创新金融产品，盘活资产、助力经济发展，打通资产良性循环的战略目标。那么，时间节点不同，发展基础不同；以过去增长率预测未来增长率支撑因素是否足够充分？如何给拟发行REITs的产品定个合理的价格？是目前需要重点关注的话题。
探讨：
1、发展过程中会面临各种周期的循环，当处在上行周期过程中，较高的发展带动下取值会有明显的优势，但是以高速发展期作为全周期增长依据是否合适？
2、已发行上市的高速公路领域REITs项目在上市后的完整年度增长率是否达到了发行上市前预测值？
3、预测的乐观与实际发展的客观，项目现在价值与未来价值间的综合定价是否能充分体现其真实性？
4、REITs速达此前有过一个观点，时间是验证一个项目质量的方式之一（这个方式目前同样适用），那么是否应该设置缓冲期来对项目存续期的真实表现与发行预测合理性进行评判？
