2024年4月30日，首批4单消费REITs中最后一单“中金印力消费REIT”正式登录二级市场。作为与房企万科关联度较高的项目，在项目申报之际就受到各界的广泛关注。但与其它几单消费REITs相比，上市时间整整推迟了近两个月。（华夏金茂购物中心REIT与嘉实物美消费REIT于2024年3月12日上市交易）
一、延迟发行的原因
同样是作为首批获批发行的消费REITs，为什么中金印力消费REIT延迟这么长时间？相信这个是投资者较为关心的话题。
从公开信息来看，中金印力消费REIT延迟发行的因素或与战略投资者的参与度有关。
早在2024年1月份，深圳地铁就已经进行了针对投资中金印力消费REIT可行性投资分析招标：“集团拟参与认购印力REITs产品，按照投资管理规定，需聘请中介机构完成可行性研究报告、估值报告等专业报告编制工作。”随后，在2月份、3月份分别对咨询和法律进行了公开招标，而招标工作直到3月末才完成，后续还涉及到相关工作的开展以及具体报告的出具。
最终，深圳地铁以9.6985亿的资金参与了中金印力消费REIT战略配售，所占比例达到了29.75%。
二、卖资产&发行REITs
作为与房企关联度较强的REITs项目，中金印力消费REIT被视为万科缓解资金压力的一个通道；中金印力消费REIT成功上市，万科确是打通了一个商业资产循环的通道。
但在资产退出与变现通道上万科显然不只是REITs这一个选择。
1、大幅折价卖出资产
根据公开资料，今年二月，领展房产基金发布公告：收购上海七宝万科广场余下50%权益正式落实成交。领展最早在2021年4月首次收购七宝万科广场50%权益，收购价为27.72亿元，项目交易协议价为64亿元。
根据本次购股协议，此次商场的估值则为70.6亿元，交易标的总价约为52亿元，领展将支付相当于最终基础价款的金额，预计为23.84亿元，作为收购代价，算下来折让了26.3%，（以上信息出自每日经济新闻）。
2、发行REITs
再来对比下中金印力消费REIT，该项目首次申报时的估值为39.77亿，调整后的估值为39.59亿。计划募集资金32.6亿元，引入杠杆资金5.98亿元。
虽然两个资产所处区域不同，但从区域发展潜力来讲，上海项目的潜力不比杭州项目差；同样作为商业资产，一个按照估值大幅折价交易；一个估值是正常情况下的微幅调整后发行上市。
对于万科来讲，是发行REITs还是变卖资产；选择性较为多样（对于七宝广场，即便是大幅折价，万科从2008年获取地块，历经开发建设、经营管理直至退出，实现股东IRR15.7%。）。但对于投资者来讲，显然参与其变卖资产的途径不顺畅；而REITs发行上市投资者能以较低的规模参与。那么，是否意味着参与规模小就要承担资产价格同向比较波动下的大幅溢价呢？
三、发行不是终点
中金印力消费REIT在2024年4月30日上市交易当日，成交额3285万元，是4单消费REITs中首日成交量最高的一个项目。集合竞价后全天维持低位运行，尾盘多个大笔交易快速拉升收盘价格维持在发行价。其余3单消费REITs上市首日平均溢价0.423%，该项目是4单消费REITs中唯一首日没有溢价的一单。
投资者投资REITs是看好其价值投资的理念以及长期稳定的价值创造能力。而中金印力消费REIT上市首日成交量较其余3单消费REITs有所放大，显然投资者也在衡量该项目的持有价值。
从盘面交易来看，万科在选择卖资产与发行REITs上的不同显然也给投资者造成了不小的疑惑，我买入的资产价格是不是高了？
从已经披露的3个消费REITs项目2024年1季度报告显示，较预测数据完成率较好。这也给REITs参与者一定的信心。
发行上市对于项目来讲仅仅是REITs发展的起点，持久的价值创造能力才是基础。对于中金印力消费REIT也是一样，稳定且持久的业绩增长才是吸引投资者的亮点。当然也不排除昙花一现的业绩表现。REITs速达会进行持续观察。
